樓宇買賣找律師處理正常不過，但近年律師樓卻頻頻出事引起坊間熱議。律政司近期表示，正與金管局探討未來不經律師行戶口支付物業按揭貸款金額的安排。儘管還未有具體方案落實，但也惹來市場質疑，究竟該舉措是否可行？
香港商報記者 邱媛媛
去年年底，本港知名律師行黃馮律師行因涉嫌挪用客戶款項，被香港律師會接管，多名客戶的買樓資金被即時凍結，涉逾150名客戶的逾3億元「買樓」血汗錢，另一間王潘律師行早前也捲入了「套丁」風波。這類個案不僅這零星幾宗，根據律師會提供的資料，律師會2011至2020年的10年間共有23宗介入，涉及被凍結的客戶款項總額約5.38億元。就2011至2019年期間的21宗介入，律師會一共收到979宗申索，而根據紀錄，過去10年由介入到法庭就有關款項的處置和分配安排作出命令，平均需時2年7個月。作為本港樓宇買賣中最為專業且關鍵的一環，律師行因這樣頻頻出事令當局力圖改革，也就是探討未來不經律師行戶口支付物業按揭貸款，以減低對客戶的影響。
部分物業交易使用銀行本票
香港買樓不像內地，一紙合約就可以搞定，鮮少涉及律師行處理。香港物業買賣除了涉及地產代理之外，更多的一些重要工序均須交由律師行處理，包括樓契、轉讓契等，如買家同時申請按揭，律師亦會代為處理銀行的按揭文件。同時，律師還須將合約送交土地註冊處註冊、為物業進行查冊，以審查業權，並代付印花稅等。這一套流程下來，律師行在物業買賣中所擔任的位置孰輕孰重由此可見。
這套制度由來已久，當局想改革也非一朝一夕能成。金管局回覆本報記者查詢時指，正緊密地與銀行業界及有關持份者(包括香港律師會)就物業交易的替代付款機制作出研究，考慮容許銀行在不影響物業買賣各方(包括買家、賣家、雙方律師及雙方按揭銀行)的基本角色和法律責任的前提下，不經律師行戶口支付物業按揭貸款金額及其他相關的大額款項。事實上，現時亦有一些物業交易在特別情況下會使用銀行本票，而非經律師行戶口支付物業按揭貸款和其他相關款項。
至於具體實施方案，金管局稱，會與銀行業界考慮所得的意見，修訂方案和敲定具體的操作流程及細節。
銀行多一步工序變相成本增加
那麼，究竟該建議的可行性幾何？立法會保安事務委員會委員、身兼律師的謝偉俊接受本報記者訪問時稱，同意該做法，並認為此舉對於保障客戶資金更加穩當，之前的黃馮律師行因接管太多客戶資金，若一有變故，可能對客戶的財產保障不足，儘管該事件極為罕見，但一旦出事影響頗大。
中銀香港(2388)回覆本報記者查詢指，會密切留意市場發展，不時與樓宇買賣交易的持份者積極研究不同的可行方案，按客戶需求及個別情況，提供合適的放款安排，並強調由於發放貸款屬於放款流程，不會影響銀行的貸款審批工作。
經絡轉介客戶服務部首席副總裁曹德明接受本報記者訪問時亦表示，該舉措是好事，但當局須提供詳細指引給銀行與律師行，緣於銀行在物業按揭買賣的最後步驟才出現，就是支付尾數，若這些行為直接在銀行與銀行間完成，風險會較小，對於客戶來說是好事。
「銀行這邊要多一步工序去分流，變相成本也會增加。」曹德明如是說。他解釋，儘管現在很多都用科技去完成，但並不能用標準化去處理不同的案件，因此在實行初期或有成本影響。至於是否對本港律師行業造成衝擊？謝偉俊認為，坊間可能會認為律師的公信力降低，但畢竟買賣物業的過程仍然需要律師幫助應對，因而對律師的整體業務來說影響可能有限。他亦稱與律師業界探討過，大多數對此措施持正面看法。
買樓如何避免中伏？
【香港商報訊】律師行被接管，客戶資金被凍結，儘管類似事件不多，但卻可以一擊致命。對於客戶而言，金管局與業界探討不經律師行戶口完成物業按揭貸款是好事，但在尚未落實之際，市民買賣物業時如何避免中伏？
選用銀行指定律師行
當然，買賣物業需要找律師行，這是避無可避，也是最能保障自身權益的一環。坊間律師行眾多，如何揀選？首先，撇除一手市場的情況，因為處理一手物業的律師行多數由發展商指派。在二手市場，則最好找在銀行的「On list」（指定名單）中的律師行，因為銀行只接受一些評級良好的律師行加入該名單。如果你採用的律師行，並不在銀行的指定名單中，買家可能需要委託兩名律師，分別處理「樓契」及「按揭契」，變相則會衍生兩筆律師費，一概也要由買方支付。
其次，須要注意律師費用是否有隱藏收費。一般來說，律師提供「全包」費用，包括律師本身收費、按揭契及查冊費等因物業買賣而衍生的文件雜費，一般律師費開支大約由3000元到萬元不等，費用並不包由律師代付的印花稅。若買家遇上不良律師行，一些隱藏式條款，包括高昂的文件影印費、車馬費等或會需要報銷。另外，如以公司名義購買物業、購買連租約物業、轉按等，因涉及更多文件，有機會要支付額外費用。所以，必須在委託之前看清楚及問清楚合約條款。
