去年8 月內地明確定下「三條紅線」，收緊銀行對房企融資，所謂「三條紅線」，針對內房企業融資定下清晰指引。根據三個財政指標，將內房企業劃分為紅、橙、黃、綠四個檔次，風險最高為紅色，意味着那些風險較高的房企融資將被進一步收緊。對已上市的大型房企而言，影響相對有限，高槓桿的中小型發展商經營壓力則顯著提高，預料日後內房透過股市集資次數將更頻密，行業新一波收購合併潮亦在醞釀當中。香港商報記者周吉田
2020年8月20日，住房城鄉建設部及人民銀行，在北京召開重點房地產企業座談會，會議上明確了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，也就是「三條紅線」。具體內容如下：1)房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；2)房企的淨負債率不得大於100%；3)房企的「現金短債比」小於1。據悉，碧桂園(2007)、恒大(3333)、融創(1918)、中梁(2772)、中國海外(688)、華潤置地(1109)等12 家房企有參與了這次會議。
相關當局今次明確定出融資管理規則的「三條紅線」，目的是鞏固金融市場穩定，如果房企全部指標符合監管要求，會歸類為「綠檔」，有息負債規模增速可達15%；如一項指標「踩線」，有息負債年增速收緊至10%；如兩項指標「踩線」，有息負債規模年增速不得超過5%；如果三線全踩，則將歸類為「紅檔」，有息負債不得增加。
多家知名內房股列入紅檔
根據券商報告顯示，香港上市的內房企業中，包括中國恒大(3333)、融創中國(1918)、綠城中國(3900)、富力地產(2777)、中梁控股(2772)、融信集團(3301)、佳兆業(1638)、新力地產(2103)及金輝集團(137)等均被列入為「紅檔」。而這批「紅檔」房企面對「三條紅線」的要求，可謂各師各法去減債應付。
作為內房巨頭的恒大近期消息甚多，恒大過往長期處於高增長高負債的發展狀態，對於內地對房企定下「三條紅線」指標，恒大集團主席許家印曾回應稱，預期至今年中便可將有息負債水平降到6000億元( 人民幣， 下同) 以下， 實現淨負債率低於100%，意味恒大有望於今年年中滿足首條紅線的要求。
許家印在一年一度的戰略合作夥伴交流會方面也透露，在今年6月30日前，有息負債將降至「5 字頭」，並將淨負債率降至100%以下，意指集團有息負債將降到6000億元以下，事實上，自2020年3月全面實施新戰略以來，恒大在一年多將有息負債降低近3000億元。到今年底將現金短債比達到1以上，明年底時將資產負債率降至70%以下，全面達到監管要求。
同樣是紅檔的融創中國，早前發布2020年業績，去年全年營收同比增長36.2%，達到2305.9億元；實現合約銷售約5752.6億元，雖然只較2019年增長約3.4%，但負債降幅明顯，2020年淨負債率大幅下降至96%，非受限制現金短債比提升至1.08，剔除預收款項後的資產負債率下降至78.3%。融創三項指標顯著改善。換言之，按「三條紅線」的指標，已由紅檔降至黃檔。
紅檔內房各師各法減債應對
綠城中國在2020年度業績發布會上，集團執行總裁耿忠強表示，針對「三條紅線」指標，公司僅有剔除預售帳款的負債率指標過線，去年年初公司該指標是73%，年底就降到71%，雖然這個指標優化有一定的難度，但已經有向好的態勢。
在融資和降負債方面，公司整體把控，希望既能滿足公司有品質的發展，又能保證公司維持一個比較低的水平。争取未來2至3年，綠城的三條紅線進入綠檔。
至於富力地產，財政上亦踩着三道紅線，唯有全力加速去槓桿。
根據富力地產2020年業績，淨資產負債比率已大幅下降，由2019年底的199%減少至130%，但仍高於「三條紅線」要求的100%。而2020年剔除預收款後的資產負債率為76.7%，同比下降僅2.8個百分點；非受限現金短債比為0.40，較2019年同期提升0.03。為了減債加速清理庫存，富力地產在2020年12月底，更傳出內部七五折售房的消息。當月富力完成合約銷售215億元，環比增長多達47%，同比增幅達到20%。面「紅檔」壓力，去年底以來，富力地產先後通過出售資產，包括債券回售、物業轉讓、股權質押等方式緩解資金壓力，回籠資金超過百億元。按照富力的計劃，今年末將完成消滅1 至2條紅線，期待2022年末降至「綠檔」。
內地地產研究平台貝殼研究院發表的《2021年新居住展望》中提出，在「三條紅線」融資新規廣泛適用後，房企融資將出現結構性變化，將更傾向用長債替換短債、用低息債替換高息債、用標準債替換非標債等。而2021年短期而言，整體房企債券融資將出現發債規模將回落、融資成本上揚以及債務結構更趨複雜的特徵。貝殼研究院高級分析師潘浩指出，內地金融監管力度正不斷升級，融資管道收窄，對於多數房企現階段最為棘手的問題是如何成功融到資，而降低融資成本是企業長期追求目標。去年408家房企倒閉
今天全中國有數以千計的房地產開發商，儘管從事房地產開發向來利潤豐厚，但近年內地政策基調一再要求房企加快去槓桿減債，部分擴張太快借貸過度的房企開始出現財政問題。2020年全國便共有408家房企宣布破產。換句話說，平均每天都有不止一家房企倒閉，可見內地房地產行業競爭環境相當激烈。
「三條紅線」明顯旨在避免資金流入一些過度借貸的房企，相對而言已上市的內房融資渠道多，隨時可以配股甚至供股集資，目前內房股發行債券市場依然有承接有市有價。反而，那些未能上市的房企就危險得多，由於銀行融資收緊、如果資金回籠出現問題，資金鏈隨時可能斷裂。
當然投資前就要考慮風險問題。摩根士丹利就發表報告指，中國海外(688)、華潤置地(1109)、龍湖(960)、遠洋集團(3377)及深圳控股(604)屬於較理想的「綠檔」房企，未有觸及三條紅線，但總負債每年不可增加超過15%。大摩認為，「三條紅線」新政策反映中央對穩定市場的決心，特別是現時寬鬆的信貸環境，以及迅速復蘇的房地產市場下，需要確保流動性不要過快或過量流入房地產，相信「三條紅線」有助防止市場過熱的風險。
【環球視野】謹記日本樓市泡沫教訓
宏觀各國歷史，每次經濟大蕭條，多數與房地產泡沫破裂有關。市場關注，內地的房地產泡沫，會否重蹈當年日本的覆轍？
日本在上世紀80年代，由於日美貿易逆差問題，備受美國壓力，被迫簽了廣場協定，導致日圓大幅升值，大量熱錢湧入日本，日本政府為了遏制日圓升值，實行了低利率政策，造成了日本房價暴漲。整個80 年代日本股市和房地產價格快速上漲。到1990年時日本全國房地產的總值已相當於美國的5 倍，更是全球股市總市值的2倍，僅東京都的總地價就相當於美國全國的土地價格。日本樓價貴到要足足三代人才能夠供完的境地。
大多數房地產泡沫一開始都有基本面支撐，比如1923至1925年美國佛羅里達州房地產泡沫，一開始跟美國經濟在一次世界大戰景氣和旅遊興盛有關；1986至1991年日本房地產泡沫，一開始跟日本經濟成功轉型和長期繁榮有關；1991至1996年東南亞房地產泡沫，一開始跟亞洲經濟奇迹和快速城鎮化有關。
由於房地產是典型高財務槓桿（無論需求端的居民買房都需要借房屋抵押貸款，供給端的房企蓋房子也須向銀行借開發貸款），因此房市對流動性和利率極其敏感，流動性過剩和低利率大大增加房地產的投機需求，至樓市泡沫後期，房價逐步脫離居民收入、城鎮化等基本面。
日本地價曾跌五至六成
1991年開始日本房地產反覆回落，成交萎靡、銀行貸款斷供湧現，不少原有購買房產的千萬富翁變成了千萬「負」翁，日本經濟陷入「失落的廿年」，經濟增長放緩，企業債台高築，居民財富縮水，1992至2000年，日本六大主要城市住宅用地價格下跌55%。
日本經濟走下坡，恰好是在房地產泡沫破滅之後。但日本當年已經進入發達國家行列，泡沫破滅對日本經濟傷害儘管巨大，但不致於導致陷入貧困。然而，中國目前正處在從中等收入向高收入邁進的過程，正因為如此，對於泡沫，一定要有敬畏之心，要有耐心，讓時間慢慢的消化泡沫。
