二手房參考價已成為越來越多城市調控房價的手段。7月26日，江蘇省無錫市住房和城鄉建設局發布《關於建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》稱，將在調查分析基礎上，以二手住房網簽備案價格為基礎，形成部分住宅小區的二手住房成交參考價格。截至目前，內地至少有6個城市推行了二手住房成交參考價政策，更多地區也陸續着手對二手房價進行管控。專家表示，從深圳上半年的經驗來看，二手房參考價對於二手房價的抑制作用十分明顯，再加上近期官方密集發聲，估計未來一些熱點城市房地產調控的態勢將繼續加碼。
香港商報記者 伍敬斌
成交低迷
二手房價降溫
近期，二手房參考價應是整個房地產市場最受關注的話題。自深圳2月8日首次推出二手房參考價政策後，深圳二手房市場得到了立竿見影的調控效果。根據深圳市住建局房地產信息平台公示的商品房成交（完成產權過戶）數據顯示，2021年前6個月全市一手住宅共計成交26410套，較去年同期的16727套成交量同比上漲57.8%。而以往被視為能夠真實反映樓市狀況的二手房市場則呈現完全不同的景象。2021年1-6月份，深圳全市二手房網簽套數30505套，同比下滑48.0%。
某小型中介經紀人李先生向本報記者表示，官方公布的數據與自己中介的感受是一致的，今年以來由於政策原因，二手房客戶少了近八成，6月僅售出一套。
成交下滑之下，二手房降價出售已是正在發生的事。據樂有家門店數據監控顯示，「2·8指導價」新政出台後，3月份還處於觀望期，業主們心態依然較高。但從4月份開始，市場上的掛牌房源逐月增多，並紛紛開始下調報價，這裏面還包括被稱為「硬通貨」的學區房。下調報價房源佔比從41%上漲至55%，而年初該佔比還不到20%。
根據易居研究院監測的官方數據顯示，今年1月份深圳二手住房的成交價格出現歷史最高點，即72436元/平方米。隨着二手住房成交參考價制度的推進，房價下跌或降溫成為趨勢。到了6月份，該市二手住房成交價格為61500元/平方米，累計下跌10936元/平方米，價格縮水15%。
亟需補丁
防止衍生亂象
如此明顯的成效讓更多城市開始考慮實行二手房參考價政策。截至目前，全國至少有6個城市，即深圳、寧波、成都、西安、紹興和無錫推行了該政策，更多城市對二手住房價格進行了重點規範和管控，涉及嚴打業主哄抬房價的行為、建立二手住房價格信息發布機制、增加價格信息核驗等，規則之「細」，已「細」到每個小區。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受本報採訪時表示，二手住房成交參考價制度的推進，成為今年二手房市場最重要的一項政策，進一步體現了房地產全方位監管的導向。
那麼，二手房參考價到底如何影響市場？中原地產華南區總裁李耀智接受採訪時稱，二手房參考價主要是影響了很多購房者的心理預期，於是形成了一種博弈。購房者都想按照政府的參考價來購房，而出售房子的業主則肯定不願意，所以形成了一種大家都在觀望的僵局。此外，金融端的限制也給二手房市場帶來很大打擊。
中國城市經濟專家委員會副主任宋丁接受採訪時表示，二手房參考價的出現除了讓買賣雙方出現博弈之外，更重要的是在事實上加大了買房難度。因為政府的參考價跟過去二手房掛牌成交價差距非常大，但銀行的貸款卻要按照參考價來出，放不了太多。如果賣方不降價，買房貸款數量不能按照實際價格來貸款，則意味着很多人買房原本三成的首付需要變成五成或六成。這無疑加大了購房壓力，很多購房者就會放棄不買。深圳上半年網簽下跌七成多，其實就是二手房參考價這個調控政策實施後，市場現狀的一個反應。
不過，宋丁認為，二手房參考價目前也需要一些「補丁」，比如在推行二手房參考價的過程中，各方也應注意到一些細節問題。比如，有沒有一種機制，在公布參考價的同時，也能公布真實成交價。當前業主真實報價全靠房產中介經理傳達，購房者難以獲取真實成交價。這樣一來，業主、購房者和中介之間的報價溝通或更為混亂，可能衍生出其他亂象。
若無改觀
調控仍將加碼
在二手房調控獲得行之有效的新方法後，近期官方密集發聲出手調控樓市，多城也應聲加碼。7月22日，國務院召開加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議，會議指出，要高度重視房地產工作中的新情況新問題，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，全面落實穩地價、穩房價、穩預期的房地產長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。
隨後的7月23日，住建部等8部門發布《關於持續整治規範房地產市場秩序的通知》，通知明確，「因城施策」突出整治重點，包括房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務四大方面。同時，《通知》提到，力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉。違法違規行為得到有效遏制，監管制度不斷健全，監管信息系統基本建立，部門齊抓共管工作格局逐步形成，群眾信訪投訴量顯著下降。
當日，上海就出台了新的政策，稱通過贈與方式轉讓住房的，在住房限購政策執行中，該住房自轉移登記之日起5年內仍記入贈與人擁有住房套數；受贈人應符合國家和上海市住房限購政策。此外，紹興、杭州、無錫也在7月23日發布調控新政。
李耀智認為，近段時間以來，一些城市的房價確實太高了，早已脫離真實需求，都是炒房的，甚至很多人直接漫天開價，這導致了市場扭曲。政府也已很清楚，高房價已傷及城市發展的前景和活力。當然，政府也不希望房價跌得很厲害，因為這會傷及整個金融體系。此次官方的表態中提到了一個時限，即三年時間實現房地產市場秩序明顯好轉，這恐怕也是傳達了一個決心。所以，預計如果房價仍不能得到改觀，則房地產調控應會繼續加碼。
至於政府可以容忍的房價水平，李耀智認為，在有二手房參考價的城市，目前來看，政府應會容忍實際成交價比參考價稍高一點，如果調控到這個程度，就說明市場改觀了。
有論者認為，目前來看，參考價已不只是拿來做做「參考」而已，而是一種已在發威的機制，一種可用於調控房價的政策工具。買家也會逐步形成價格的新預期，不再迷信賣家掛牌價，使市場更趨理性。當然，要想全面實現房價調控，一方面要加大調控力度，另一方面也要增加房源供應力度，以此推動房地產市場的平穩健康發展。以深圳為例，該市今年的住房供應就是一個信號。深圳計劃供應商品住房用地149.3公頃，計劃批准預售和現售商品住房約6萬套，遠超過去水平。這對於住房供需矛盾突出的深圳而言，無疑提供了一個「破局」新思路。
