今年上半年，整體地產市場出現不同程度的改善。樓市方面，6月樓市成交量連升第13個月，按年增加9%至7591宗，創2019年5月以來新高。另外，5月樓價指數按年上升2%，較去年底上升3.6%。同月，新批核住宅按揭貸款連續第七個月錄得雙位數同比升幅，按年大幅增長38.4%。
近期樓市表現強勁，主因是需求強勁及供應緊張。需求方面，以下幾個因素推動強勁的本地積壓需求回歸市場。第一，本地疫情持續受控。第二，低息環境。第三，本地經濟增長前景改善。具體而言，受惠於營商環境的改善，小型企業家面臨的現金流壓力有所緩和，而整體失業率的跌幅亦大於預期。第四，租金反彈。5月房屋租金按年增長0.2%，為2019年9月以來首次錄得正增長。供應方面，今年首五個月，房屋落成量及開工量分別按年下跌31.4%和76.8%至5188個單位及523個單位。房屋供應增速緩慢亦為樓市帶來上升動力，而近期推出的新盤亦繼續獲得熱烈反應。
年底樓價料升5%
辦公室和商舖市場的跌勢亦有所緩和。根據美國商業地產服務和投資公司世邦魏理仕報告，儘管第二季度甲級寫字樓整體空置率仍環比上升0.5個百分點至10.8%，但銀行和其他金融機構的租賃需求改善令租賃活動轉強。另外，由於本地消費和餐飲活動反彈，第二季整體街舖空置率下跌至15.4%，創2020年第二季度以來的最低水平。另一家全球商業地產服務公司戴德梁行指香港第二季度寫字樓租金環比跌幅收窄至1.4%。至於銅鑼灣、中環和尖沙咀第二季度的商舖租金則環比下降1%至2%。
總括而言，若香港逐漸重開邊境，或為強勁的樓市提供額外的支持，因本地經濟前景可能進一步改善，將提振本地投資需求。同時，海外投資者回歸亦可能為強勁的樓市提供額外的支持。不過，一些潛在的風險仍可能限制樓價的升幅。第一，移民人士沽售物業。第二，下半年新屋供應明顯增加，預期超過1.5萬個單位。第三，美國聯儲局過早開始收緊政策。總括而言，我們預期年底樓價將按年上升5%。
至於辦公室和商舖市場，若跨境旅遊逐步恢復，或有助進一步提振香港餐飲和零售業，從而支持商舖市場。同時，邊境重開或有助於推動內地企業擴張海外業務。這加上互聯互通計劃增添商機，或將推升香港寫字樓的需求。然而，疫情造成的結構性轉變，仍可能導致寫字樓和商舖市場暫時未能恢復到疫情前的水平。
華僑永亨銀行經濟師 李若凡
