特首林鄭月娥在2019年施政報告推出俗稱「林鄭Plan」的新按揭保險政策後，樓市交投明顯轉旺。因應樓市暢旺，發展商亦加快推新盤應市，而一手樓花做按揭，大致分為「即供付款」和「建築期付款」兩類，方案各有優劣，準買家在「上車」前應做定功課，避開當中的「伏位」。
香港商報記者 志成
港府早年連番推「辣招」，試圖為樓市降溫，當中包括向購入住宅物業後，3年內賣出的業主徵收額外印花稅(SSD)，但此「辣招」被指限制了二手樓供應。事實上，近年市場確實由一手新盤主導，發展商因應市況加快推新盤，滿足準買家的住屋需求。
一般而言，一手新盤的付款方法，可以分為「即供」付款及「建期」付款，兩種付款方法的最大不同之處，在於買家向發展商支付尾數的時間，而這會直接影響買家「上會」(向銀行申請按揭)的時間。事實上，兩種付款方法各有優缺點。
●即供折扣大惟首期較高
「即供」付款是指買家購入樓花後，須在短時間內向發展商全數付清整筆樓價，一般要求買家在短期內完成「上會」，這種情況下，買家於物業尚處樓花期時，須開始供款。即供付款與建築期付款的折扣一般只相差3%至4%，以600萬元樓會為例，兩者的折扣金額相差約18萬至24萬元，是否有著數，須視乎買家的條件。
即供付款流程方面，買家簽署正式買賣合約時，須向發展商支付樓價約10%的金額作為訂金，並在簽訂正式合約後的90至180日內，分數期付清餘下樓價尾數。這意味買家需要在簽署買賣合約後，即向銀行提出按揭申請，並確保按揭貸款能於繳款期前提取。
缺點顯而易見，即供付款須預留一筆租金儲備，以及須付出較高首期。買家在未入伙前已需要供款，如果買家本身在租樓，勢必加重日常開支負擔。假設樓花期為2年，一個家庭每月租金開支為1.8萬元，2年間的租金總額為43.2萬元，因此買家需要預留租金儲備。此外，由於「林鄭Plan」不適用於樓花，意味買家若選用即供付款，將不能獲得高成數按揭，故買家亦需預留足夠首期。
根據舊按保政策，樓價400萬元以下，最多可借九成；600萬元以下的物業則最高可以借八成；至於樓價600萬元以上，最多只可借六成。新按保下，樓價800萬元以下，最高可借九成；樓價1000萬元以下最高可借八成。以購入600萬元物業為例，若沿用舊按保，最多可借480萬元，而新按保則最多可借540萬元，新舊制下兩者首期相差達60萬元。
好處方面，一般而言發展商會為選用即供付款的買家提供較多樓價折扣，因該付款方法可令發展商提早將樓花套現和回籠資金。總括而言，如果本身不用租樓，又有充裕首期，即供付款似乎是合適的選擇。
●建期造高成數按揭有伏位
至於建築期付款，則容許買家先支付首期，待物業落成收樓時才付清尾數。買家在樓花期內完全不用供款，避免未入伙就要開始供款的問題，亦免卻同步負擔租金及供樓兩大開支。
選擇建期付款，買家可於收樓前才開始承造按揭正式「上會」，買家有較長時間準備按揭申請。程序方面，買家簽署正式買賣合約時，向發展商支付訂金，隨後再支付首期，當物業獲批入伙紙後，買家才向銀行申請按揭，並於收樓前向發展商付清餘下尾數，完成交易。
然而，建期付款也有缺點，主要是買家可享折扣一般較少，樓價會高於選擇即供付款，原因是供款期推遲，發展商不能即時套現，變相少了資金周轉。但近年發展商為吸引客戶，也會在建期付款之上推出一些彈性優惠，例如如果能夠提前成交，會給予買家一些現金回贈。
值得留意，由於樓花期可以為期1至3年，若期間遇上樓市調整，銀行有機會因樓市調整而估價不足，若銀行估價低於買入價格，買家或須額外籌集資金才能完成交易。選擇此付款方法的買家須留意箇中風險。
好處方面，建築期付款適用新按保政策，即買家可以敘造高成數按揭，為買家的資金調動提供靈活性。此外，與即供付款比較，買家在換樓或租樓時毋須負擔雙重開銷；同時樓花期也可抵銷額外印花稅禁售期，假如買家收樓後樓價有升值欲轉售，也毋須等太長時間。因此，建築期付款或較適合首期資金有限，本身正在租樓的人士。
總括而言，無論是即供付款抑或建築期付款，都有各自的優點和缺點，適合不同條件的準買家。香港土地問題嚴峻，樓市似乎有「只升不跌」機制，部分人不甘繼續「幫人供樓」，急於實現「上車夢」，但在入市前，最好先停一停、諗一諗，不應單純地因發展商提供樓價或按揭優惠而入市，最好先清楚了解優惠背後的潛在風險。
