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【行業調研】跑贏大市 財息兼收 優質REITs進可攻退可守

【行業調研】跑贏大市 財息兼收 優質REITs進可攻退可守

責任編輯:朱劍明 2021-07-26 02:50:42 來源:香港商報

 港股市況持續波動,但有些板塊毋懼跌市,調整幅度不大外更有穩定派息,那就是房地產投資信託基金(REITs),不少REITs上半年仍能做到「財息兼收」。想趁跌市尋寶,不妨可分注吸納較高息率的REITs,如置富產業信託(778)、冠君產業信託(2778)及領展(823)。

 大市處於調整階段,科技股持續走低,資金似乎有回流舊經濟股之勢。其中,一向表現穩健的REITs上半年仍能抵擋跌市,兼有穩定派息。第一上海首席策略師葉尚志表示,REITs算穩定,適合追求穩定回報的投資者,相信買入REITs的投資者都會揀高息率的REITs。

 綜觀擁有本港物業的REITs當中,以富豪產業信託(1881)的股息率最高,達8.14%,且入場費僅1670元。不過,由於其投資組合主要是香港的酒店,受到疫情等影響較大,其派息自2019年度有所減少。股價表現亦2019年中急轉直下,至2020年底才見回升。

 反之,雖然置富產業信託(778)、冠君產業信託(2778)的股息率分別僅5.63%及5.66%,但截至上周五收市止,過去一年置富及冠君的股價卻勁升34.55%及17.6%,跑贏大市,兩隻股頗適合追求穩健回報的投資者。

 置富產業有資產升值空間

 翻查資料,置富產業信託現時擁有香港16個零售物業,可出租總面積達300萬平方呎,並持有2713個車位。旗下物業租戶來自不同行業,超過60%租戶屬於餐飲、超市及教育等民生必需品,生意狀況較穩定。

 截至去年12月底止,置富產業年度可分派收入按年下跌2.4%至9.7億元,每基金單位末期分派下跌2.3%至24.56仙,全年分派則減少8%至47.16仙。業績轉差,主因續租租金調升率錄得負增長、停車場收入減少及為租戶提供租金優惠。

 在疫情打擊本地消費市道下,置富產業旗下商場的租金亦相應調整,但目前仍處於健康水平,整體出租率仍然企穩。去年底出租率為95.8%,租戶續租率更錄得84%的較高水平。

 光大新鴻基財富管理策略師溫傑也看好置富產業的投資前景。他指出,置富產業的股息率達5.63%,比領展(823)高些;第二,置富產業信託旗下商場都是以民生為主,可受惠於消費券推出,且受內地遊客減少的影響較微。同時,置富也積極為旗下商場進行翻新工作,有些如領展那樣,透過商場翻新後,重新招攬新的租客,有機會讓商場升值,從而令租金收入增加。其次,股價表現也相對吸引。他建議可考慮於8至8.1元水平吸納。

 冠君擁辦公室及零售商場

 至於冠君產業信託股價稍為落後,冠君產業信託擁有香港核心商業區甲級商用寫字樓物業花園道3號,以及九龍旺角購物旺區的寫字樓及商場物業朗豪坊。

 受疫情衝擊,冠君產業信託去年租金收益總額減少5.2%至26.3億元,物業收益淨額減5.4%至23.5億元,導致可分派收入減5.7%至15.5億元。全年每基金單位分派亦減6.1%至0.25元,其中末期分派減4.1%至0.1275元。期內,集團的物業收益淨額23.47 億元,按年減少5.4%;物業組合總值673.18 億元,亦較去年底減少17.1%。雖然資產負債比率按年上升4.7 個百分點至22.7%,但仍屬健康水平。

 去年本港疫情反覆, 加上零售市道低迷,令冠君產業信託期內租金收益總額下跌5.2%至26.33億元。按截至去年底數據而言,朗豪坊商場因銷售額大跌,拖累分成租金收益由同期1.14億元萎縮至去年1900萬元。

 不過,由於主要租戶類別包括時裝及配飾、餐飲服務、娛樂、保健及美容,分別佔整體租戶之37%、22%、15% 及12%,而這些均為非必需類別消費,料可受惠於政府消費券計劃所帶動,有望成為今年下半年收入增長動力。

 溫傑亦指,冠君產業信託主要是包括兩大物業,包括花園道1號及朗豪坊,兩者結合了辦公室及零售商場,似乎隨着疫情退卻後,這兩大範疇的出租率及租金都有回升,也因為分散兩個層面正可以分散風險。

 「第一,朗豪坊並非太依賴內地遊客消費的商場,所以通關通航不會太影響到朗豪坊的人流。第二,我們對管理層非常熟悉,每半年都見過一次,對管理層熟悉而業務又了解,加上冠君產業信託的股息率高達逾5.6%。」溫傑解釋判斷的理由說。

 他續稱,現時冠君產業信託的股價算處於低水平,料這位置再下跌空間不會太大,因此投資者買入時並可作收息,中線更可博股價反彈。他建議可考慮於4.3至4.4元水平分注吸納。

 領展備受券商追捧

 除了上述兩隻REITs表現突出外,領展表現也不俗。截至上周五收市止,領展過去一年股價累升34.11%,股息率稍低,僅3.85%。不過,券商普遍看好領展的投資前景,多間券商早紛紛上調領展的目標價。

 其中,花旗上調領展目標價至84元。花旗指出,領展正從新冠肺炎中復蘇,料2021-2024年每基金單位分派複合年增長率達3%,又料後疫情時期香港零售業的增長相對溫和。該行維持其「買入」評級,目標價由77.9元上調7.83%至84元。以上周五領展收報75.3元計算,距離目標價有11.55%升幅。

 花旗指,整體每基金單位分派增長動能將維持低至中低位數增長,主要由於中國內地資產組合及潛在新收購項目,現時該基金的股息率4.1%亦較美國10年期債券的約1.5%更吸引。該行又指,領展上半年租戶的零售銷售按年跌9.4%,優於香港整體零售銷售按年跌16.1%。該行續指,領展將取消租金優惠,將會成為2022年每基金單位分派的主要推動力。

 事實上,領展除擁有本港100多個屋邨零售物業外,集團近年趁低息環境,持續加快收購外地資產。除去年已完成收購澳洲的辦公室物業「100 Market Street」及英國的辦公室物業「25 Cabot Square」之外,今年領展宣布再收購兩項分別位於上海及廣州的物業,消息為將來分派增長帶來憧憬,料可為股價帶來支持。不過,收購物業同時亦為領展帶來風險。例如:領展須承擔匯率風險及受海外疫情等影響。(記者 林德芬)

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