自新型冠狀病毒開始肆虐世界以來，每日的新聞和熱議話題，都離不開抗疫工作的進展，社會大眾無不希望疫情所帶來的種種影響能夠早日離我們而去，有國家和地區開始為人民接種疫苗，正是一個重要的里程碑。在澳門特區政府的帶領下，澳門經濟已逐漸復蘇。然而，在疫情期間，市面上各種各樣的合同關係，難免會受到一定程度影響。例如，不少人會關心自己所訂立的商舖租約，在疫情期間人流減少的情況下，法律上是否有任何機制能夠讓承租人單方面解約、要求減租或暫時中止租約等。

　「不可抗力」不能一概而論

　根據法律的規定，只有在居住用途的租約中，承租人方可不論任何原因，透過提前九十日通知並補償一個月的租金而單方廢止租約（其中，九十日的預先通知期可透過雙方協議而縮短，補償方面亦可透過雙方協議而免除或訂定在兩個月租金的範圍以內）。反觀商用租賃，在沒有協商訂明承租人可不論原因單方終止合約的情況下，租約必須按照合約精神遵守到原定期限為止，若承租人堅持要單方終止合約而「斷租」，出租人有權循法律途徑追討至合約期滿的所有欠繳租金，以及法定或協定的賠償或遲延利息。雖然，承租人可指出此種情況有違公平原則，基於其無交租的期間確實沒有使用商舖，但綜觀特區法院審理過的一些案例，此類理由一般均不成立。不論租約是否設有違約金條款（例如：承租人若提前單方終止租約，仍需按原定租期繳足剩餘租期之租金），因此有意承租商舖的人士在商議租約時必須注意這一點。

　另外，坊間經常聽到的「不可抗力」條款，在法律上其實有多種不同的體現方式，不能一概而論。首先，合同上有規定的，原則上按合同條款處理，比較常見的條款是容許受影響的一方當事人可在不可抗力情況的持續期間，毋須履行相關的合同義務，但須在有關情況過後盡快回復正常。此類條款實際上所賦予的是一種延遲履行合約的權利。此外，亦有條款會容許當事人在不可抗力情況維持一定時間後，或發生其他情節時終止合約。因此，如合同當事人希望在某種特定情況下產生某種特定的效果，宜在合同中訂明相關條款，以盡量減低發生繁複合同糾紛的機率。在上述的租舖例子中，如屬於疫情下所訂立的租約，承租人原則上無權基於人流稀疏的原因，提前單方解約，但合約中如有訂明相關解約前提條件（例如，在訂約後三個月內出入境限制措施尚未有放寬），則可啟動有關解約條款。當然，前提是要合同雙方就有關條款內容達成共識。

　若未能達成共識，則只能夠按法律規定處理。就「不可抗力」的情況，民商法僅對個別的合同類別作出個別的規定，例如在供應合同中，遇有不可抗力的情況，供應商可在不作出提前通知下暫停供應貨品，毋須承擔任何違約責任。由於此類規定不多，因此，比較重要的是原則上可適用於任何合同類別的以下兩項法律規定。其一是不可抗力的情況使合同一方的義務確切無法履行確定不能履行，此時，另一方當事人便毋須履行其合同義務，並可就其已履行的部分取得要求返還。

　判斷疫情對租約的影響要求高

　不過，法律對「確切無法履約」「確定不能履行」的準則定得相當高，此類基於疫情而確切無法履約確定不能履行的例子在澳門並不算多，更多的情況是基於合同前提發生異常變化情事變更，而有必要解約或變更合同的內容。根據此項法律規定，如訂立合同所依據的前提狀況受到異常變化非正常變更，而若然在新形勢情況下繼續要求受損合同方去履行原定合同義務會嚴重違反善意原則，且此種情況並不屬於因訂立合同所應承受的正常風險範圍內，則該受損合同方有權解約或按衡平原則變更合同內容。

　在上述例子中，疫情前所訂立的商舖租約，基於疫情影響令該區域人流稀疏，仍不屬於確切無法履約確定不能履行的情況，但卻可因應具體情節而判斷是否能夠在新形勢情況持續的期間按衡平原則適當減租。當然，要啟動這個法定機制去減租所需要求還是比較高的，上述例子具體要考慮的情節尤其包括舖位的地理位置（例如是否旅遊區）、客戶對象群體（例如是以遊客或本地人為主）、所經營的業務類型等因素，以便判斷出疫情對該租約的實際影響，是否足以令合同雙方的義務變得異常不對等及不平衡。而且，上述情況亦需要透過訴訟方式去主張，並視乎當事人之舉證以及取決於法官之判斷。

　要注意的是，適用這個機制的前提，是合同訂立之時與目前的狀況有變，因此，如果合同是在疫情期間訂立，而前後並無發生異常的情事變化情事變更，便不能夠啟動該機制。所以，為了保障自己的權益，還是在合同中詳細訂明相關條款為佳。合同關係可引申出相當複雜的各種問題，為免合同條款牴觸法律規定而無法執行，建議事前徵詢法律專業人士的意見。此外，上述的法律制度，當中包含很多技術性的細節，以上的簡介僅覆蓋了部分的內容，在具體情況中是否能夠適用有關機制，仍需視乎每段合同關係的完整情節綜合而定。（作者：澳門青年法學會理事 安晉傑）