深圳市規劃和自然資源局日前發布《深圳經濟特區不動產登記條例》（徵求意見稿），在2022年1月17日前，向社會各界徵求意見。新立法，明確土地房屋林地海域均納入不動產登記，對繼承、遺囑、遺贈不動產登記和居住權等進行完善，或將體系性解決登記歷史遺留問題。

　不動產登記作為不動產物權確認與公示的基本法律制度，是社會主義市場經濟產權基石的基礎，在保障交易效率與安全、維護群眾財產權益、提高服務便利化水平中具有重要作用。

　《深圳經濟特區不動產登記條例》於2017年列入深圳立法預備類項目。深圳市規劃和自然資源局牽頭起草，歷時4年，多次修改，形成《深圳經濟特區不動產登記條例》（徵求意見稿）。

　新條例共七章122條，包括：總則、不動產登記簿與不動產登記證、登記程序、不動產權利登記與其他登記（一般規定、所有權用益物權的登記、抵押權登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記）、不動產登記資料管理與利用、法律責任、附則。主要內容涉及不動產登記目的、概念、登記對象、登記權利類型、登記程序、登記資料管理與利用、法律責任等多方面的內容。

　在制度創新性方面，新條例主要體現在六個方面：

　第一，統一不動產登記依據及不動產登記機構。

　海域使用權、海島使用權、林地使用權及森林林木所有權，均予以規定，從根本上確認了海域、林權等不動產的物權地位。確認具有土地、房屋、林地、海域等各類不動產登記的登記主體資格、法律地位。

　第二，細化完善繼承、遺囑、遺贈不動產登記規定。

　將法定繼承與遺囑繼承分開規定，明確兩類繼承轉移登記的申請材料；增加了「不少於三個月」時間的公告程序；引入第三方審查機構、《民法典》遺囑管理人制度；探索建立告知承諾制，避免當事人騙取房產後即刻轉讓。

　第三，詳細規定居住權登記。明確居住權登記申請材料及辦理流程，保障弱者住有所居，也保證抵押權人優先受償權益。

　第四，創新預告登記規定。

　取消樓花抵押，將預售商品房抵押權預告登記與預售商品房備案銜接，規定購房人可以單方申請預售商品房抵押權預告登記。

　銜接《深圳經濟特區城市更新條例》，細化搬遷補償協議預告登記制度。預告登記有效期內，已簽訂搬遷補償協議城市更新項目，避免一房二賣；明確除更新外，土地整備、舊住宅區改造等項目簽訂的搬遷補償協議也可以辦理預告登記。

　第五，信息化助力便民利民。簡化申請材料，加強信息共享，細化信息查詢，嚴格限制「以人查房」，壓縮登記辦理時限，優化營商環境。

　第六，體系性解決登記歷史遺留問題。城市更新作為深圳破解發展空間不足的主要路徑，新立法給予重點關注，配套銜接登記歷史遺留專門規定，加快推動城市治理體系和治理能力現代化。

　其中：明確因歷史原因，土地權屬來源證明材料不齊全、無法補辦竣工驗收證明文件的處理程序。如因土地管理制度變化或者原始資料缺失、原建設單位滅失等歷史原因，土地權屬來源資料、竣工驗收證明文件等登記前置材料不齊全的，可在權屬清晰的情況下，完善相關手續。

　在歷史遺留房屋登記內容方面，明確可以缺省登記，如結合實際情況對登記簿的非必要事項進行缺省記載；在辦理建築物區分所有權登記的，不動產登記簿可以僅記載專有建築面積，不記載分攤建築面積。

　明確交叉辦證處理原則。如按照歷史規定在未辦理建設用地及房屋所有權首次登記的情況下，已經為部分房屋辦理分戶登記或者轉移登記的（交叉辦證），能補辦首次登記的，應當辦理首次登記；確實無法補辦首次登記的，可以突破連續登記原則，在權屬清晰的前提下，不補辦首次登記，繼續為同宗地內其他房屋按照原規定繼續辦理不動產手續，但是新辦理的物權不得損害已經設立的物權。

　深圳市規劃和自然資源局相關負責人介紹，《深圳經濟特區房地產登記條例》於1993年頒布實施，開全國先河，以立法形式明確「房地一體登記」，構建了相對完整的深圳房地產登記體系，使深圳房地產市場交易穩定、高效，為深圳經濟特區快速發展奠定堅實基礎。

　按照貫徹落實黨的十九大精神的重要部署，制定《深圳經濟特區不動產登記條例》，既對《民法典》《優化營商環境條例》等法律法規政策進行銜接，也將構建地方不動產統一登記制度框架，進一步統一規範林地、海域等不動產的登記工作，應對不動產統一登記的新形勢和改革，有力支撐深圳「雙區」建設。