隨着國家監管政策深入實施和宏觀經濟環境變化，內地房地產行業發展格局正處於深刻變化之中。在房企表現日趨分化之際，頭部企業以穩鍵經營繼續扮演行業的領跑者角色。碧桂園1月5日發布公告稱，2021年全年實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約5580億元，權益合同銷售面積約6641萬平方米，在行業深度調整期展現出了較強的經營韌性。

　第三方研究機構克而瑞統計顯示，2021年，行業龍頭房企繼續穩健增長、保持規模優勢，TOP10房企銷售操盤金額門檻達到2879.5億元，同比增幅達19.8%，較2019年增長42%。尤其是排名第一位的碧桂園，2021年全口徑銷售金額7588.2億元、操盤金額7208.6億元，均是7000億檔次的唯一，權益金額也是唯一一家破五千億的房企。

　在推出「行穩致遠」戰略三年後，「穩健」與「韌性」成為碧桂園發展的關鍵詞，也成了對沖市場波動的致勝法寶。分析公開的數據可以發現，銷售數據、現金流、拿地規模等經營指標顯示碧桂園「穩」字當頭；精化的管理和組織架構的變革，則為公司經營增添韌性。

　國家政策：着眼行業長期穩健發展

　在房住不炒、「三條紅線」這些着眼於行業長期健康發展政策影響下，當前，中國的房地產行業格局正在發生深刻變化。特別是今年以為，部分房企暴雷事件的出現以及房地產稅試點工作推進的背景下，市場觀望情緒嚴重，購房消費決策被明顯抑制，房地產成交呈現「前高后低」態勢，房企表現日趨分化，央企、國企以及部分穩健經營的頭部民企在行業競爭中保持了穩固優勢，展現出了較強的經營韌性。

　雖然市場行情可能短期難以出現較為明顯的扭轉，但伴隨着央行、高層多次表態，房企的融資環境在近期有所「回暖」，低迷的市場已迎來政策「暖意」。11月單月境內外債券融資共發行48筆，較上月增加17筆，發行規模折合人民幣約473億元，環比增加55.6%。從國家統計局公布的數據來看，房企到位資金中的個人按揭貸款11月同比增速為年內首次回調，相較上月提升0.1個百分點，這或為購房預期平穩恢復的信號。

　同時，來自國家統計局數據也顯示，前11個月，全國商品房銷售面積158131萬平方米，同比增長4.8%；商品房銷售額161667億元，同比增長8.5%。申萬宏源研究觀點認為，政策暖意已現，行業政策正常化修復開啟。

　「穩健」：龍頭房企成色十足

　作為行業內穩健型發展的身體力行者，碧桂園槓桿空間充足，把握機會擇時布局，順利實現項目的銷售去化，銷售業績總量持續五年蟬聯行業第一。

　據中指院、克而瑞等多家第三方機構最新的2021年度銷售排行中，碧桂園不論是權益銷售額還是全口徑銷售額均穩居行業榜首。

　在銷售業績平穩增長之際，碧桂園的投資布局也呈現穩健之勢，並且堅定認為：中國的城鎮化還有很長的路要走，未來大批人口需要進入生活配套更為豐富的城鎮生活，房地產市場需求會一直存在。2021年，碧桂園依託強大的數碼化運營能力及堅持「三個不動搖」的投資拿地策略，收獲多塊低溢價率的優質地皮，繼續領跑全行業。中指院數據顯示：2021年，碧桂園權益拿地金額及面積分別為1397億元及4017萬平方米，位居行業第一。

　碧桂園堅持一到六線城市全覆蓋，持續聚焦深耕，權益可售資源與人口流入地區、五大都市圈高度匹配，契合了國家新型城鎮化重大區域發展戰略和人口流動的趨勢，且獲取項目的質量不斷提升。截至2021年6月30日，碧桂園權益可售資源合計約2.2萬億元，從分布上看重點布局長三角、珠三角、環渤海、長江中游、成渝等五大都市圈，大多數貨量的分布符合人口流動趨勢。

　亮麗的財務數據更是碧桂園穩健經營的最好註解。公司重點以回款和現金流作為考核區域的重點，追求有現金流的利潤和有利潤的現金流。財報顯示，上半年公司權益回款率90%，已連續6年達到90%或以上；淨負債率僅49.7%，已連續多年保持低於70%；期末融資成本約5.39%，較去年底下降17個基點。截至6月底，公司可動用現金餘額達1862.4億元，現金流非常充裕。

　從「三條紅線」指標來看，目前碧桂園處於較為健康的黃檔，僅扣除預收款的資產負債率略高於紅線要求，但指標逐步向好，從去年年底的80%下降至77%。碧桂園管理層明確表示，公司將嚴格按照監管的要求在2023年前達標。

　韌性：為未來發展蓄能

　在行業發展進入深刻變革之際，碧桂園仍能實現平穩發展，銷售業績繼續蟬聯行業榜首，無不展現這家民營房企的發展韌性。

　為了增添企業的發展韌性，碧桂園堅持圍繞「一率五力」，持續從投資、運營、營銷、產品、財務、組織管理等各個層面努力提升全周期綜合競爭力。

　在投資層面，數碼化建設已經支撐集團投資拿地業務的全周期管理；在運營層面，碧桂園通過建立機制、創新手段、完善標準、構建文化等層面的系統性舉措，打造獨特的安全文化；在營銷層面，採用集團垂直管理模式，自上而下，標準操作；在產品層面，碧桂園2021年年初發布了「星府雲天」四大產品系，近期再度升級「碧U好房」的概念，精研市場需求痛點，持續打造好房子產品。

　面對市場的挑戰和變化，碧桂園進行了一系列組織層面變革。在去年初通過區域裂變、推行極簡組織等措施，有的放矢地激發企業內部活力和組織效能，提升穿越周期的能力後，12月31日，碧桂園集團再次開啟新一輪的組織架構調整，將區域公司由原來的106個，合併成65個。碧桂園期望通過有序推進跨區域整合，提升區域集中度和資源使用效能，降低運營成本，努力實現「市場、人員、資源」的整合協同。

　事實上，隨着市場行情的劇烈變化，包括：龍湖、綠城、旭輝、新城控股、中南置地等多家房企，都已不約而同地將組織架構調整提上了工作日程。克而瑞研究觀點認為，近期房企較為集中性地組織架構調整、戰略精簡，其核心在於「降本增效」，在緩解流動性壓力的同時，向管理要效益；同時在可以預見的「政策底」窗口期，提前布局，為後續發展蓄能。

　憑藉穩健的財務狀況、優秀的運營能力和可持續的發展預期，碧桂園備受全球頂級評級公司和主要金融機構的認可，不僅獲得銀行間債券市場註冊發行50億元中期票據註冊申請，還成功面向專業投資者公開發行票面利率6.3%的10億元公司。在行業震盪期，可見境內外金融機構對碧桂園的認可和青睞。（記者 黃裕勇）