易憲容

　面對內地十分嚴峻的經濟形勢，政府推出了一系列房地產救市政策。5月以來，央行下調了貸款市場報價利率，要求商業銀行降低按揭貸款利率；超過69個城市推出了穩樓市政策，包括降低房貸利率、降低首付比例、提高公積金貸款額度等。今年以來房地產市場銷售突然快速萎縮，房價出現了全國性的普遍下跌。可以說，如果這種情況持續而不立即扭轉，由房地產積累的各種問題都會暴露出來。

　房地產救市的主要工具

　現在的問題是，政府自上而下出台一系列極大強度的房地產救市政策，希望內地的房地產市場至少維持在2021年以前的水平，即2021年的商品房銷售面積及金額達到17億平方米和18萬億元。近十幾年來，內地房地產市場出現的兩次爆發式繁榮基本上是由極度寬鬆信貸政策及地方政府強力托市政策所推動的。2008年美國金融危機爆發後，政府為了減少外部環境對國內經濟的衝擊，採取了全面的低按揭貸款市場准入和融資成本，及降低購買住房稅費等方式，刺激購買住房者湧入市場。所以2009年住宅銷售面積及金額分別增長46%和80%；住房按揭貸款餘額由2008年底到2022年3月底增長13倍。商業銀行貸款餘額由2008年底的30.3萬億元，2022年3月底達到201.0萬億元，增長6.6倍。可以說，十幾年來，房地產市場繁榮完全建立在信貸快速擴張的基礎上，也是推動內地房地產市場發展與繁榮的最大動力。

　內地房地產市場另一次爆發式增長周期是從2015年開始，儘管2016年中央政府開始把房地產市場定位為「只住不炒」，但當時這個定位更多的是針對一線城市及部分熱點二線城市，並要求這些城市房價穩定而不能炒作，但是2016年中央房地產調控政策的重點是把房地產調控政策的權力下放到各個城市，即「因城施策」。也正因為房地產調控政策的權力下放在地方政府，各地方政府表面上是控制房地產過熱，實際上推出了一個又一個托市政策，導致房價居高不下。

　房價下跌已成普遍現象

　這次的房地產市場調控救市政策，其前提條件就是現有的房價不能下跌只能穩定，如果沒有這個前提條件，這些政策起到的作用是十分有限的。目前不少地方政府對購買住房者的補貼達房價的2%，稅費減免達1%。如果房價只漲不跌，那麼購買住房者當然願意利用這種優惠條件進入市場。但是如果房價只漲不跌的條件不滿足，購買住房者預期房價下跌的幅度在3%以上，那麼，購買住房優惠好處就會蕩然無存，購買住房者也就沒有意願進入市場。目前全國絕大多數城市的住房都是普遍過剩，房價下跌已經成了許多城市的普遍現象，房價下跌的幅度遠大於購買住房優惠補貼的幅度。在這種情況下，購買住房者基本上會處於一個觀望態度，要讓他們輕易地進入市場並非易事。

　還有，現有的房地產救市政策基本上是建立在房價穩定及不下跌的基礎上，這就意味着，這個時候進入市場購買住房者，無論是消費還是投資，基本上是在高位接盤，因為與各地城市居民一般收入水平相比，要維持2021年內地房地產市場基本水平，其房價處於絕對高位。在這種情況下，地方政府是希望把當前國內房地產市場風險轉移或分散在無數居民手上，但實際上這樣做，不僅增加居民的購買住房風險，也可能會放大國內銀行及金融體系的風險。在當前這個時候房地產市場的購買住房者、消費者是城市經濟實力較弱和支付能力較差，投資者則希望過度金融槓桿的風險偏好者。未來房地產市場任何風吹草動，都可能是金融體系中最為薄弱的一環。

　再加上全國性住房普遍過剩、人口結構的變化及新冠疫情衝擊等因素，房地產市場要維持2021年以來的榮景並非易事，即使能維持也是短期的。