易憲容

    內地的樓市會出現 V 型反彈嗎？估計這是大家都十分關注的大問題，因為對於一個基本上還是依賴房地產市場為增長動力的經濟體來說，只要6月份樓市出現 V 型反彈，其經濟的穩增長也就沒有多少問題了。儘管6月份的資料還沒有公布，不過，就當前內地的樓市形勢來說，要實現V型反彈還是一個比較懸的事情。

    因為從中指院資料來看，6月份的樓市成交，一線城市的成交量環比上漲122%，特別是6月1日解封的上海漲幅接近10倍，而二三線主要城市成交量也有大幅提升。不過，這些可能更多的是基數效應。比如，4至5月份受疫情影響上海處於封閉狀態，樓市交易量為零，所以只要解封，只要有少許的交易量，環比大幅上漲當然是十分正常的。但據克而瑞的統計資料，6月份全國百強房地產企業住房銷售金額為7330億元，雖然較5月份反彈61%，這僅是環比而言，但是從同比而言，比去年同期暴跌43%。也就是說，從整體來看，當前內地房地產市場仍然處於嚴重低迷的態勢。

    居民購買住房欲望下降

    現在的問題是，從年初開始，不少城市就出台許多樓市救市政策，據中原地產研究院統計2022年上半年，內地有200個城市推出了房地產市場樓市鬆綁政策超過460次，較2021年同期大增61%，刷新歷史紀錄，甚至於運用 「棚戶房票化」 等怪招催促居民進入市場，但至今都似乎成效有限。何也？在以往只要經濟增長放緩，政府就會出台各種行政性的救市調控政策，而且每一次都立竿見影，內地的GDP也是以房地產為動力推上了一個又一個台階。但是，這次各地方政府使出渾身解數，各種行政性房地產救市政策出台，效果還是十分有限，內地房地產市場未來如何發展仍然是不確定的。

    實際上，與以往不同，當前內地的房地產市場已經發生巨大變化，這在於新冠疫情的持續與蔓延，使得居民的消費能力與消費欲望全面下降，這自然會全面影響居民購買住房的欲望；在於內地的人口結構從2015年開始出現重大轉折，作為房地產消費的主要群體即工作年齡的人口，總數在2015年達到頂峰8.01億人，但在那之後已經減少了2000萬人；在於從2015年以來內地房地產市場創紀錄增長，讓城市居民持有的住房快速增長，2022年人均居住面積達41平方米等市場環境發展了巨大變化。

    更重要的是當前內地房地產市場已經陷入三大困境。一是房地產開發商的債務危機。從2021年下半年開始，由於受 「三條紅線」 監管的影響，內地不少頭牌房地產開發商一家又一家爆雷。這不僅使得不少房地產開發商面臨破產倒閉的風險，也讓不少城市居民意識到購買住房面臨着巨大風險（因為內地住房銷售是採取預售制）。最近英國《金融時報》報道，內地房地產開發商須於今年下半年償還外幣債券高達150億美元。這意味着房地產開發商違約風險愈來愈高。所以，不僅債券持有者對此十分擔心，城市居民對此同樣十分擔心。

    當前內地房地產的第二大困境是民營房地產開發商企業不看好市場未來前景，根本就沒有意願進入土地市場。受疫情影響，內地已公布前5個月財政收入的22個省市中，16個出現不同程度按年下跌，包括北京、上海和天津，吉林的跌幅更達四成半。賣地收入作為地方財政的主要來源，22個主要城市的首輪集中供地陸續收官，成交地的數量、總金額分別不到400宗和5000億元，與2021年同期相比，完全是腰斬。更重要的是不僅在於土地出讓金腰斬，而且買地的主體出現了重大的變化，民營房地產開發商幾乎 「隱身」 ，而僅是國有的房地產企業。

    房地產市場最大困境

    這裏就隱藏著一個十分重要的問題，內地的房地產市場是不是由民營企業為主導轉向為國有企業為主導。如果是這樣，內地的房地產市場是不是會出現重大轉變。其實，這裏並非全是所有制結構變化的問題，更重要的是這些國有房地產企業隸屬的問題。如果這些國有的房地產開發商大股東都是各個城市的城投公司（每一個城市及下屬部門都有無數的城投公司），那麼這些國有房地產商進入土地市場目的有更深的一個層次，不是持有土地建造更多的住房，而是如何來保證地方政府的土地財政。所以，如果通過救市政策，這些城市的房地產市場繁榮了，國有房地產企業可用這些土地建造住房，否則地方政府可能面臨的風險會更高。

    當前內地的房地產市場第三大困境就是在房價不向下調整的情況下讓救市政策見成效。這也是政府多年來房地產調控所樂見。因為，只有房價上漲才能讓購買住房者有動力進入市場，否則，住房購買者都會紛紛退出或遠離這個市場。當前的市場形勢是，儘管地方政府千方百計要托住房價，但房價下跌甚至於暴跌已經成了趨勢。這也讓整個房地產市場價格上漲預期已經逆轉，所以地方政府想要救市，並用不同的政策

    刺激購買住房進入市場，但在市場預期已經逆轉的情況達到其政策目標幾乎是不可能的，這就是當前內地房地產市場最大的困境所在。