不動產登記向來受到社會關注。近日，深圳市司法局發布關於徵求《深圳經濟特區不動產登記條例(徵求意見稿)》(以下簡稱《登記條例》)意見的通告。據悉，《登記條例》中詳細規定居住權登記，取消了「樓花」抵押，創新了繼承權登記、歷史遺留登記問題的解決路徑，並融入了近年來優化營商環境改革的最新成果。

　居住權人可以有多個

　《登記條例》將各類不動產登記納入統一規範，以統一不動產登記依據。將海域使用權、海島使用權、林地使用權及森林林木所有權均予以規定，從而從根本上確認了海域、林權等不動產的物權地位，明確其可以設立抵押權、地役權等相關從物權。

　居住權是《民法典》新增加的內容，是以往法律中沒有規定的一種新的權利，《民法典》第三百六十八條規定：「居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。」但是《民法典》對於居住權如何登記未予以細化。

　《登記條例》則明確了居住權登記申請材料及辦理流程。針對實操中爭議較大的已設立抵押權房屋能否設立居住權、一個房屋能否設立多個居住權、居住權能否轉移、居住權何時失效等問題給予了明確的規範，有效指導我市居住權登記實踐。由於居住權是針對一個不動產單元，因此，規定一個不動產登記單元僅能設立一個居住權，但居住權人可以有多個。申請居住權登記的房屋已被查封、已設立轉移預告登記或者設立居住權可能損害已存在權利人利益的，不予登記居住權。

　此外，《登記條例》創新預告登記規定。取消了「樓花」抵押，將預售商品房抵押權預告登記與預售商品房備案銜接。同時，將搬遷補償協議進行預告登記的程序進一步細化，並將搬遷補償協議辦理預告登記的項目類型擴大至土地整備、舊住宅區改造等項目。

　引入第三方審查機構調查核實法律事實

　繼承、遺囑、遺贈不動產登記一直是不動產登記的難點，按照《民法典》的規定，繼承、遺囑、遺贈不動產需要登記機構審查很多事項。此類法律關係在社會生活中非常複雜，需要謹慎處理。因此，《登記條例》着力細化繼承、遺囑、遺贈相關不動產登記規定。

　《登記條例》將法定繼承與遺囑繼承分開規定，在法定繼承轉移登記中，需要全部法定繼承人關於不動產分配的協議等材料;遺囑、受遺贈轉移登記中，需要當事人關於遺囑、遺贈撫養協議真實性的承諾。同時明確此類轉移登記，當事人也可以提交經公證或者其他法律文書。

　增加了公告程序，明確不動產登記機構可以將當事人死亡證明材料、遺囑或全部法定繼承人關於不動產分配的協議等材料進行公告，公告時間不少於三個月。

　引入第三方審查機構，明確申請人在辦理繼承權轉移登記時，可以委託公證機構或具有遺囑管理人資質的律師為登記所涉及的法律事實進行調查或者核實。引入《民法典》遺囑管理人制度，合理分攤審查責任，引導當事人通過聘請遺囑管理人或者開展被繼承不動產的轉移登記相關公證，平穩實現繼承權。

　探索建立告知承諾制。在繼承、受遺贈轉移登記中，申請人確實難以獲取死亡證明、親屬關係證明等材料，可以由申請人書面承諾代替，以減輕當事人的負擔。《登記條例》還規定，通過告知承諾制辦理轉移登記的不動產，按照承諾在轉移登記辦理後一年內不得再辦理轉移登記。避免當事人通過欺騙等手段，通過告知承諾獲得房產後轉讓房產，而當存在善意第三人時無法被追回。