對於當前中國內地的房地產市場，儘管網絡和媒體傳出來的信息與資料撲朔迷離，但有一點是肯定的，市場已經出現了周期性下行調整，這是誰也無法改變的趨勢。特別是「保交樓」事件發生之後，這種趨勢更是在進一步強化。由此可見，「保交樓」事件是中國房地產市場發展史上前所未有的標誌性事件。

10月6日，河南鄭州市政府宣布，「保交樓」的專項行動已經取得了重要階段性成果，即排查出147個已售停工、半停工商品住宅項目，已有145個實現「全面」「實質性」復工。除此之外，目前網絡和媒體對此相關的報道及資訊卻非常少，多數人都會認為，政府以政治決策的方式取得重要階段性成果，「保交樓」事件的問題基本上已經平息，但實際上並非如此。

因為，今年7月份由全國性的「爛尾樓斷供」現象所引發的「保交樓」事件將對中國房地產市場的發展模式、居民購買住房的觀念、房地產開發商的行銷方式、商業銀行對住房資產的認知、政府的房地產市場監管方式等方面造成重大轉變。這是未來中國房地產市場發展的起點，也是觀察與分析未來中國房地產發展的底層邏輯。對此，我們一點都不可小視。

「保交樓」改變居民購房觀念

首先，「保交樓」事件發生之前，中國房地產市場的基本特徵是「房價只漲不跌」，無論是一線城市，還是三四線以下城鎮都是如此。例如，北京北師大周邊的商品住房，2002年時每平方米5000元左右，2022年漲到每平方米10萬元以上；而北京天通苑的商品住房，2002年為每平方米2650元，2022年已經漲到每平方米5萬元以上，這就是多年來中國房地產市場暴漲的一個縮影或基本案例。正因為全國各地的房價如此持續暴漲，無論是市場大勢還是個人經驗，都以為購買住房就能夠賺錢，購買住房是最好的投資工具。

再加上直到現在為止，觀察房地產調控（無論是放鬆還是緊縮）從來不出台實質性的限制房地產市場投機炒作政策（如有效的稅收槓桿），反之，每一年各個城市的房地產調控政策基本上都會成為樓市促銷的最好工具，即使2016年把房地產市場定位為「房住不炒」，但這更多的是形式上的。所以，多年來我國房地產市場越是出台調控政策，房價就漲得越快，購買住房者越會湧入市場。因為，中國居民相信搶到住房，就意味着賺到錢，就意味着財富增長。

但是，經過7月份「爛尾樓斷供」引發的房價暴跌後，「保交樓」事件不僅讓中國居民「購買住房就能賺錢」的想法徹底破滅，也讓居民的購買理念完全改變，即購買期房新房時須謹慎考慮兩個不確定性：所購買的期房住房能否收樓和在什麼時候收樓的不確定性；在收樓時其房價水平是上漲還是下跌的不確定性。

穩樓市保民生乃當務之急

中國居民對於房地產市場的信心，如何恢復、何時恢復完全取決於「保交樓」事件的進程及最後結果，至於其他五花八門的新房優惠促銷政策，在目前的情況下，能夠起到的作用是十分有限的。還有，就當前「保交樓」各項目的進程來看，儘管鄭州市政府宣布取得了階段性成果，但真正地要讓這些樓盤項目完工並順利交到買家手上，估計還得花一年以上，更何況這些項目都面臨着資金短缺，房地產開發商趕工的動力不足等因素，「保交樓」住房項目能否順利完成同樣存在不確定性。所以，受「保交樓」事件影響，居民對中國房地產市場的信心要得以恢復肯定是一個漫長的過程，特別是當前房地產市場正面臨着周期性的下行調整，更是需要一定時間適應。

「保交樓」事件之後，儘管政府對房地產開發企業融資條件有所放鬆，但對住房預售款監管制度的改變與完善，意味着以前房地產開發商那種高槓桿的經營模式基本結束。由於新房期房存在的兩大不確定性，以往商業銀行把個人住房按揭作為優質資產的觀念基本上也會改變，商業銀行會重新評估個人住房按揭貸款，在貸款審批和發放上會更加謹慎，加之政府對房地產市場監管方式有所變化等等，都將從根本上影響未來中國房地產市場的走勢。

中共二十大報告以「增進民生福祉，提高人民生活品質」為重心闡述了中國房地產市場的發展方向，「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度」，進一步強化房地產的消費屬性，讓金融屬性退卻，以此來真正提高居民的居住生活品質。要做到這點，「保交樓」是前提條件。所以，中共二十大之後，相關政府部門都十分強調「保交樓」對於當前房地產市場的重要性。（易憲容）