時事評論員 吳幼珉

　中央把國家未來發展的着力點放在實體經濟，貫徹科技創新驅動發展戰略，實現科技自立自強，加快構建新發展格局方略是清晰的。兩會期間，中央的方針進一步落實到政策措施。而中國去年經濟表現未如理想，樓市表現欠佳，樓價走勢影響內地許多家庭的財富收入，政府透露的相關政策因而被社會廣泛關注。

　住房供應過剩和消費需求不足

　過去20年，中國經濟持續增長，市場預期向好，大量資金流入房地產市場，樓價快於工資上漲，並脫離了居民收入水平。近些年，居民買房的首期主要來自過去購房獲利或其他家庭成員支持，「剛需」成為市場主流，往往被商業推介利用。同時，住房供應大增，出現大量空置單位，租金比樓價增長慢得多。許多地方的售房叫價至今仍是年租金的一百倍。按目前市況，假設某物業售價300萬，交三成首期後，貸款30年，購房者每月還款付息，開始20年每月支付的利息比租住同一物業的月租還要多。假設前價格不變，7年前購房者若抓緊機會獲利離場，可以賺到錢，否則就可能吃虧。

　樓市有泡沫，高樓價也削弱了部分後來置業者的消費能力。但如果房價下調，財富效應會使由許多業主組成的城市居民消費力下降，也會導致失業率上升。這一兩年，內地樓市偏軟，加上國家對資本無序擴張的管控，商業信心不足現象很普遍，進一步削弱了樓市交投。

　在新時期，中國的外部地緣政治矛盾突出，擴大內需成了持續發展的重要途徑之一。在擠壓樓市泡沫的同時，提高消費需求則成為當前中國經濟的挑戰。習近平稱「要着力擴大國內需求」「盡快形成完整內需體系」「擴大有收入支撐的消費需求、有合理回報的投資需求、有本金和債務約束的金融需求」。今年兩會的政府工作報告也提出堅定實施擴大內需戰略，推進新型城鎮化等措施。

　房地產政策總基調

　中國現在正貫徹新發展理念，「着力推動高質量發展」，政府所傳遞的樓市政策有三個「強調」：

　一、「房住不炒」。政府工作報告稱會加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好市民、青年人等住房問題。強調推進長租房市場建設，卻沒有提及房地產市場對國民經濟的拉動作用，一些人會因此感到失望。

　二、規範化解風險。官方近來已公開承認樓市存在風險，過去未曾有如此直接的描述。習近平更指「一是防範房地產業引發系統性風險。二是防範化解金融風險。三是防範化解地方政府債務風險。」防範化解樓市風險，「牢牢守住不發生系統性風險底線」成為樓市政策的重要內容。

　三、強調「穩地價、穩房價、穩預期」。中國政府並不傾向讓資產價格大起大落，希望建立房地產長效機制，實現健康發展。在相關方針的指導下，內地樓價不會出現明顯調整；若跌幅過大，信貸就會相應放寬。交投減少的態勢則較難避免，一手市場需要優惠條件促銷，二手市場有價無市的現象也很普遍。在供過於求的情況下，樓價無可避免會長期偏軟。

　由於新冠疫情大抵已受到控制，經濟復蘇，內地樓市短期內將會活躍一些，主要是指交投增加；但由於市場存量過多，買方市場持續，樓價不會大幅上升。全國情況大體都會是如此，非一線城市尤甚。

　上半年，中國經濟全面復元尚待觀察，就業情況則不可能迅速改善，許多人的收入也不會大幅上升。若在過去一兩個月買房的人發現樓價並沒有漲，後來者便會卻步。政府若短期內不推出新的利好措施，樓價可能會再次偏軟。樓市出現「小陽春」的機會要比「艷陽天」大，市場將反反覆覆，直至供求實現新的平衡。