隨着全面通關逾一個月，本港經濟逐步復蘇，市場氣氛回暖，工商舖各板塊首季表現轉好，截至2023年3月24日，整體工商舖首季成交量按月輕微反彈5.2%至830宗(包括逾億元公司轉讓買賣)，成交金額錄137.67億元，其中商舖成交金額更錄超過60%的增幅。美聯工商舖認為，在市場不明朗因素逐漸消散的情況下，若環球經濟在加息環境下能保持平穩，而國際地緣政治未有出現顯著惡化，預計今年工商舖成交量將可達至5800宗，按年增加約30%。

　本港創科發展利好工廈轉型

　美聯工商董事陳偉志表示，回顧2023年首季工廈的市況，整體穩步向好。截至2023年3月24日，工廈整體成交量錄410宗，按季上升6.8%，而交投主要集中在細價盤，價值為1000萬元以下的成交之中，宗數總共為349宗。按成交價值分布來看，300萬元以下的成交宗數為126宗，佔比為36%;300萬元以上至500萬元以下的成交宗數為122宗，佔比為35%;500萬元以上至1000萬元以下的成交宗數為101宗，佔比為29%。

　政府早前落實把3幅工業地納入賣地計劃內，3幅工業用地位於新界元朗福宏街及宏利街，估計最大總樓面面積合共約17萬平方米，陳偉志相信，此舉有利吸引資金聚焦新界北。

　財團近期銳意改變工廈用途，加上本港積極發展創科產業，科技基建需求因而提升。電訊服務供應商早前申請重建工廈為數據中心，亦有財團為荃灣前中央紗廠重建項目進行補地價。陳偉志相信財團重建工廈並改建為創科基建的趨勢持續。

　展望工廈市場前景，陳偉志認為，由於不受辣稅限制，預期買家會趁市況開始回穩入市，相信涉及工廈相關成交有望轉為活躍，看好細至中價盤成交。

　商廈成交微彈 後市聚焦賣地及人才政策

　美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出，截至2023年3月24日，2023年首季商廈成交量錄166宗，按季反彈10.7%，而成交金額則錄37.9%的跌幅至46.79億。上述數據反映雖然全面通關，但商廈物業對通關的反應較其他板塊為弱，故大手成交數目較少，市場仍然持觀望態度。展望未來走勢，商廈成交量止跌回升，今年商廈成交量可望上升至1100宗，對比去年全年反彈約40%，租售價維持預測，估計全年整體甲廈售價及租金分別錄5%以內和5%的升幅。

　經濟逐漸復常，商務往來增加有助帶動甲乙廈租售價，商廈表現有望回穩。截至2023年2月底，除了甲廈租金外，其他類別在今年以來均錄得升幅，其中甲廈售價重拾升軌，中環甲廈售價今年以來累升5.9%，最新報31102元。目前全港整體甲廈空置率為10.3%，尚處高位，而供應增加和空置率高仍然是商廈板塊的最大挑戰，預料此情況將維持一段長時間，為商廈物業交投表現帶來壓力。

　展望後市，翁鴻祥認為，2023至2024年度的商業賣地情況值得留意，其中金鐘、灣仔極具策略性及發展潛力，值得看高一線，料能夠吸引內地發本港大型發展商入標。同時，施政報告、財政預算案提出一系列招商引才政策，如計劃能成功吸引企業來港，料可利好工商廈市場，提升投資或租賃需求。他預計，市場憧憬政策效力持續釋放，帶動外資及中資企業擴張需求，將有助消化部分新落成面積。

　消費券利好中低檔零售業

　美聯旺舖董事梁國文指出，截至2023年3月24日，首季舖市共錄得62.3億元的成交金額，按季急升66.7%，主要是由於第一季商舖共有9宗逾億元成交，較其他板塊多。這反映投資者趁商舖租售價仍在底部徘徊，並憧憬零售市道恢復令商舖板塊最受惠，所以都決定入市以捷足先機。若按宗數計，雖然目前商舖只錄得254宗成交，按季微跌1宗，但梁國文強調，上述數字屬初步數字，相信首季成交宗數按季仍有望錄得上升。展望全年表現，由於政府在新一份施政報告宣布再度派發消費券，預料措施可以與通關和復常等利好消息產生協同效應，而商舖板塊最能受惠相關政策，所以今年商舖交投有望達到1550宗，按年增加約30%。

　梁國文預料，全面通關下，來港的旅客增加，在撤銷「口罩令」後，香港全面復常，相信市民的消費信心將會回復，並帶動零售業的發展，商舖板塊在今年會有較佳的表現。根據統計處的數字，1月份零售業銷貨價值按年增加7%，部分行業更錄得顯著的升幅，加上在消費券的帶動下，相信這些利好因素將反映在商舖租售價上，預料今年核心區和民生區舖位的租售價有望從谷底分別反彈20%至25%及15%至20%。

　梁國文續指，政府再度派發消費券，總金額達5000元，但由於金額較去年為少，相信措施會對一些消費銀碼較低的中低檔零售業和民生類行業如飲食、化妝品、超市、藥房和服裝行業帶來較大的刺激作用，而相關行業的復蘇速度會較奢侈品行業和電子產品業為快。此外，長和向城規會申請將旗下的香港聯合船塢連同北面的政府用地改建為住宅，合共提供約1.5萬伙單位。其中，私人屋苑部分的單位數量相當於一個黃埔花園，可見計劃規模之龐大。假如申請獲得局方批准，相信可以為青衣區提供大量的消費力，而該區的民生舖位有望受到追捧。