據不完全統計，截至目前，內地已有超30城調整首套房貸利率下限至4%以下。二線城市中，瀋陽、鄭州、太原、廈門等地房貸利率最低3.8%。專家表示，房貸利率在不同城市呈現出差異化，是因城施策的結果，也部分體現出地方政府為樓市「鬆綁」。

　首套房貸利率加速破4

　萬得資訊提供數據顯示，短短幾年時間裏，全國首套房貸平均利率從5.61%降為今年3月的4.17%，下降的軌跡為2018年下半年5.69%、2019年5.51%、2020年5.33%、2022年4.43%。同期，全國二套房貸平均利率從5.85%降為4.95%。房貸利率持續下調，已逼近歷史低位。貝殼研究院近來發布的報告也強調，從整體看，當前房貸利率水平持續處在歷史低位。

　業內人士表示，導致首套房貸利率加速破「4」的另一個關鍵因素，是今年1月份，監管層建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限（5年期以上LPR報價減20個基點）。貝殼研究院分析師表示，在首套住房貸款利率政策動態調整機制下，首套利率回調，二套利率保持不變，3月首二套房貸利率價差擴大至89BP。

　記者走訪深圳多家銀行並未發現首套房貸利率在4%以下的水平，儘管廣東多個城市——肇慶、湛江、雲浮、惠州、韶關、江門等城市階段性取消首套房貸利率下限。有證券分析師表示，廣東省各城市在執行首套房貸利率上的差異化表現，是因城施策對樓市調控的結果，也顯示樓市的轉暖跡象。

　購房剛需帶動政策調整

　易居研究院研究總監嚴躍進向本報記者表示，不論是此前鄭州網傳二手樓首套首付比例按20%執行，還是近來瀋陽出台的「瀋六條」，規定二季度起新發放首套住房個人住房貸款利率下限由一季度的LPR-40BP調整為LPR-50BP，即由3.9%降至3.8%，以及深圳公布的住房公積金最高額度可上浮40%，並向首套購房者傾斜，都顯示出各地政府對於「剛需」在房貸利率、商辦物業和限購政策等方面都做出了積極的調整。

　嚴躍進表示，這也說明部分城市繼續在寬鬆方面加碼。從他近期觀察的情況看，包括無錫、深圳深汕合作區、廈門和瀋陽等，都對限購政策進行了放鬆，進一步說明各地對於剛性購房需求的支持。同時，此類放鬆也在很大程度上說明各地樓市去庫存還是有壓力。通過此類放鬆，有助於二季度進一步釋放購買力，利好房企商辦物業的去庫存。

　同時，嚴躍進以瀋陽首套房貸利率下降到3.8%為例指出，該政策只有今年二季度適用。這就意味着，隨着全國70城樓價指數的反彈，後續省會城市3.8%的利率可能會減少。至少從此類利率的定價規則看，目前只有瀋陽、大連、長春、貴陽這四個二線城市有可能維持。貝殼研究院分析師亦表示，從具體城市看，符合首套住房貸款利率政策動態調整機制的城市多在1、2月下調首套房貸利率至4%以內，3月降息城市數量並未出現明顯增多。（香港商報記者 童越）