非常時期要非常手段，當息口回升了，逆周期措施便須因應調整。金管局昨宣布放寬樓宇按揭調整，其中自用住宅最高可造按揭成數，1500萬元以下物業增至七成，1500萬至3000萬元增至六成，3000萬以上和非自用的則維持五成。相關「微減辣」措施，不等同於「全撤辣」，更非所謂救市。畢竟當今金融市場仍嫌風高浪急，香港家庭負債比重依然偏高，新措在確保金融風險可控的前提下，既是按市場變化而作相應調整的適切之舉，還有利更好滿足市民置業剛性需求。

    當年辣招之所以引入，因香港奉行聯繫匯率制度，在美國大幅降息至不尋常的近零水平後，為了確保按揭市場的健康穩定發展，故不得不收緊信貸及稅收等要求。譬如，香港家庭負債佔GDP的比率，從疫情前約70%升至去年下半年的95.5%，其中住宅按揭貸款亦從約50%升至約70%。低息環境下，貸款增加問題不大；但當息口回升，若不事前管控風險，償債出現問題非但危及貸款人，更恐影響宏觀金融體系穩定。過去，因應當局逆周期措施，即使去年底受累樓價回跌，負資產宗數一度攀至1.2萬宗，但當中的拖欠超過3個月的比率低至0%，至今年首季亦僅0.04%，正好凸顯按揭門檻及壓力測試等要求到位。

    勢易時移，隨着美息累次上調，已達到5厘以上的偏高水平，逆周期措施無疑有條件功成身退。再加上，香港樓價也見回調，差餉物業估價署資料顯示，住宅售價最新按年跌9%，與高位比較更跌13%，至於樓價與收入比率更從高位相當於約20年回落至15年，亦即重返2016年即疫前水平，雖較2008年的約7年高近一倍，惟樓市泡沫化風險經已大減。有鑒作為需求管理措施的辣招，多多少少增加了置業難度，現在因時制宜微減辣，對市民來說無疑是福音。

    尤其是，辣招還多多少少遏抑了樓市交投，一個缺乏成交的市場難稱健康，對買賣雙方來說均意味供應與客源減少，而價格亦難反映市場即時動向。查今年首五月的一二手成交數目，分別為5000宗和1.7萬宗左右，較2021年即疫情時的約6000宗和2.6萬宗還要少，也少於2019年的逾1.1萬宗和1.8萬宗，以成交金額計算同樣有所不及。此外，較諸近日招標地皮價格明顯貶值，新盤亦以折讓同區不少的售價開賣，反之因業主坐貨能力較強而可惜售的二手樓市，樓價變動則因成交不多而相對滯後，這對市場準確把握樓市最新發展，繼而令買賣雙方更好促成交易來說，活躍的市場肯定比淡靜的市場為佳。

    辣招的存在意義，在於保障金融體系的安全，這是第一要務，而非橫加有形之手左右樓價升跌。當確保風險可控，就有條件時放寬措施，包括讓市民更易置業。至於有助去除樓市投機歪風，及讓房屋回歸居住用途的措施，則有必要維持甚至長遠維持，不宜隨樓市的一時起伏而朝令夕改。始終，要滿足市民居住剛需，王道辦法乃是增加供應，包括提供多元種類豐富上樓階梯，這非但有利於令安居變得容易負擔，也可滿足不同基層及中下階層市民的需要，還可提高人均居住面積。所以，要真正「救市」，特別是救市民於樓困之中，各界必須共同支持配合增加供應，相信大家均樂見其成。（香港商報評論員 李明生）