作者：蔡志忠 香港專業地產顧問商會會長、港區省級政協經濟委員會常務副主任、香港福建社團聯會副主席、中國和平統一促進會香港總會常務副會長

    日前金管局宣布放寬首次置業人士的按揭成數，讓1500萬以內物業可借七成按揭，同時也讓商業物業的借貸從五成放寬到六成。這是非常好的決定，對岌岌可危的物業市場起了支撐作用。香港樓市是經濟重要一環，讓樓價一步一步下跌，勝於斷崖式下墜，這樣才不會嚴重影響金融體系。

    財政司司長陳茂波重申無意對樓市減辣，理由是香港樓價仍然昂貴，年輕人仍然負擔不起，這句話可圈可點，意即要等到年輕人認為樓價便宜時才會減辣。同樣的語言財爺不止說一次了，驟眼看表現出關懷青年置業的一面，社會大眾很是受落，實際上樓價便宜是否就能夠幫助年輕人買樓呢？

    其實不然，當香港樓價便宜的時候，便是經濟嚴重低迷之時，就像03年沙士期間或08年金融海嘯時期，當年樓價暴跌，但是沒有年輕人買樓，原因是他們不是害怕樓價再跌不敢入市，便是因為失了業沒有能力買樓。因此如果你問我什麼時候是最佳置業時機，我寧願選擇在經濟好時，市民的收入增加，樓價既平穩，樓市交投又正常的情況下入市，而不是總希望要在樓價「大冧」之時「執平貨」。

    銀行不斷「Call Loan」 盼續「還息不還本」

    過去幾年香港經濟不景，幸好港府指示金管局向銀行業界發出指引，容許供樓人士可以「還息不還本」，政策紓緩供樓人士財政上壓力，拯救了一班水深火熱的小企業。然而，利率持續攀升，營商環境有惡化跡象，目前商戶欠租情況仍然非常嚴重，無力繳交租金者比比皆是，加上較早之前的禁止追租條例，令部分公司累積了大量欠租，最後有些因「壓力爆煲」而結業，也有些趁機選擇將公司清盤，欠下大量租金以及員工薪資而逃之夭夭。

    此外，中外企業縮小投資規模，亦有外資甚至選擇撤離，引致商廈空置率為幾十年新高；加上住宅市場沽壓沉重，新盤帶頭減價，成交量創出近年新低。住宅及工商舖業主均是中小企業一分子，銀行必將這些業主手上的物業作為抵押，才願意貸款給他們做生意，因此無論是樓價下跌還是利率急升，都對中小企業帶來沉痛打擊。

    如今各類物業價格下跌，銀行每年對這些企業的物業進行重估，還需要通過供樓壓力測試，變相進一步壓低按揭成數，如果不符合規定，就馬上進行追加還款（俗稱Call Loan)，使這些中小企業叫苦連天，他們財政壓力大到快要「爆煲」。

    另一方面，致命的利率不斷上調，企業貸款利息由疫情前約1.5厘至2厘水平，增加兩至三倍到目前高達6厘至7厘水平，企業內部供樓負擔大增，日常營運壓力已到達臨界點。聽聞銀行將於短期內停止「還息不還本」，這有可能導致業主出現斷供潮。

    故此，金管局有必要指示銀行再延長「還息不還本」政策至少半年，以協助有需要的業主或中小企業，別讓他們的資金鏈斷裂，幫助企業渡過難關，使打工仔不用失業，這是香港社會的呼籲和期盼！（中通社資料圖）