特首李家超2024年施政報告中提到，香港要推進國際專上教育樞紐建設，打造「留學香港」品牌。問題是本港住宅長期供應緊張，租金高昂，來港的留學生找宿舍十分頭痛。為此，施政報告提出學生宿舍先導計劃，在規劃、地政、建築圖則審批方面拆牆鬆綁，鼓勵市場以自資和私營方式改裝酒店和其他商廈成學生宿舍，增加學生宿舍供應。對此一眾地產界人士齊聲讚好，形容是一箭多鵰的高招。

有建議認為，現時本港寫字樓空置率持續高企，若將其改裝成酒店或宿舍，或能更符合現時市場需要。

商廈非法改裝出租並不罕見

當前，本港寫字樓供應過盛，空置率持續上升，而住宅租盤供應相對緊張，且住宅租金高企不下，特別是近年眾多內地專才來港定居，更將本港住宅需求進一步推高。

今年8月，中原地產創辦人施永青在其專欄中倡議政府容許業主將空置寫字樓改建成合法劏房。他稱，現時非甲級寫字樓月租「只是20餘元一方呎」，若改成住宅「就可以租30多40元一方呎」，當中差距「一定可以吸引很多投資者參與」。他又認為，政府要做的「只不過是接受破例罷了」。事實上，長久以來，本港市場一直有商廈或工廈單位非法改裝成住宅出租，此類情況並不罕見，其根本原因在於住宅長期供不應求。

施永青曾在其專欄倡政府容許業主將空置寫字樓改建合法劏房。

另一邊廂，本港寫字樓空置情況現時究竟有多嚴重？據世邦魏理仕（CBRE）調查，由於全球經濟疲弱，加上新冠肺炎疫情後，遙距工作及混合工作模式漸趨普及，市場對商業地產的需求明顯下降。2023年底，本港甲級寫字樓空置樓面已達1430萬平方呎，整體空置率飆至16.4%，雙雙創下歷史新高。

業界倡設專責工作組推動新政

中原（工商舖）董事總經理潘志明坦言，當前本港有千幾萬平方呎寫字樓樓面待租，如東九龍區工商類寫字樓空置率高近兩成，而市場吸納速度相當緩慢。相對當前本港學生宿舍需求就很大，卻明顯供應配套不足。他認為，要打造「留學香港」品牌，必先要盡快增加學生宿舍供應，否則將影響香港聲譽。

潘志明對政府擬放寬商廈改裝成宿舍十分讚賞。

潘志明對政府擬放寬商廈改裝成宿舍十分讚賞，認為新政相當可行。他指，市場早有先例，如港府早前推出活化工廈計劃，成功活化眾多工廈，相信政策放寬後會有不少商廈業主會部署進行改裝。為此，他建議政府成立專責工作小組，提出商廈改裝宿舍明確指引，幫助市場加快推出更多學生宿舍。他稱，「我估計商廈改裝成學生宿舍後，租金回報率可達5至7厘以上，遠較現時商廈單位租金回報率只有2至4厘理想。」

現時本港市場欠近6萬個宿位

仲量聯行香港資本市場部主管陳國章估計，現時本港欠缺5.8萬個宿位，今次政府推出先導計劃，鼓勵市場改裝寫字樓及酒店成學生宿舍，「政策絕對可行，既可增加宿位予非本地學生，更有助紓緩三四星級酒店及乙級寫字樓空置率高的問題。」他說，近年來港內地旅客多為即日往返，現時本港不少酒店正面對空置率高企問題，而乙級寫字樓同樣面臨需求疲弱的挑戰。

陳國章建議政府放寬寫字樓變更用途法規流程。

陳國章亦指出，並非所有商廈都適合改作宿舍，相信那些鄰近大學及地鐵站的三四星級酒店及乙級寫字樓更為適合改裝作學生宿舍。他又指，酒店轉做學生宿舍最簡單也最可行，因為經營學生宿舍，並不需要特別牌照，酒店只不過轉為專門住學生而已，反正酒店同宿舍都是住人。但寫宇樓就不同，原有設計並非住人，如要改裝住人，就要先改裝成酒店，要申請酒店牌照，而一般從申請到取得牌照需時約一年多，例如2003年沙士之後，香港酒店單位曾供不應求，當時有不少商廈申請改作酒店。

陳國章估計，寫字樓改裝酒店或宿舍，改建成本每平方呎需1500元左右，若順利租出，相信幾年就可回本，絕對勝過任由空置什麼都不做！他坦言，現時本港寫字樓市場平均空置率超過15%，即使政府容許商廈改裝成宿舍，也不會突然令寫字樓供應大減。

以往將商廈轉作酒店手續頗為繁複，陳國章建議政府盡快拆牆鬆綁，放寬寫字樓變更用途的法規流程，方便改裝商廈作學生住宿，鼓勵更多投資者投資此類物業，市場自然會去調整。

政府宜多撥資金讓學校購置宿舍

香港測量師學會土地政策小組主席兼高力香港董事總經理及亞洲區估價及諮詢服務董事總經理劉振江表示，學生宿舍先導計劃能否成功，要視乎供應眾多的商廈能否順利改裝成宿舍並推出市場，並紓緩住宅租盤供應不足問題。

劉振江表示，本港商廈要申請改裝成酒店，先要過三關。

劉振江表示，本港商廈要申請改裝成酒店，先要過三關，分別是涉及地契的地政署、城市規劃委員會及負責建築條例執行的建築署。他建議政府優化申請改裝成酒店或服務式住宅的手續，並加快審批流程，在處理上也應增加透明度。

劉振江又指，商廈是否適合改裝成酒店或宿舍，還視乎商廈所處位置，中小規模、單一業權的商廈比較適合改建，相信中環甲級商廈申請改裝成酒店的機會並不大，因改裝後的租值難以提升太多。

他亦建議政府在鼓勵商廈改裝成宿舍的同時，應多撥資金給大專院校購置宿舍，讓市場上商廈改裝成宿舍的項目可盡早獲利套現，這樣可讓投資者更積極收購商廈改裝成宿舍。劉振江還提及，鼓勵商廈改裝成酒店或宿舍，改裝過程需聘請大量建築師、室內設計師及裝修工人等專業人員，有助緩解近年本港建築工人開工不足等問題。

港府擬推「留學香港」品牌

政府全力推進香港成為國際專上教育樞紐，包括：

鼓勵更多本地學生深造

設立「香港未來人才深造獎學金計劃」，2025/26學年起，每年為最多1200名修讀指定研究院修課課程的本地學生提供獎學金；

打造「留學香港」品牌

爭取舉辦國際教育會議及展覽，推動本港專上院校提升與各地院校的合作交流，在全球推廣「留學香港」品牌，透過獎學金等吸引更多境外尤其東盟及其他「一帶一路」國家的學生來港升學；

完善宿舍配套

當局會推出先導計劃，在規劃、地政、建築圖則審批方面拆牆鬆綁，鼓勵市場以自資和私營方式改裝酒店和其他商廈，增加學生宿舍供應。政府亦會因應市場需求提供合適地塊讓市場興建新宿舍。發展局轄下項目促進辦事處會為這些項目提供一站式諮詢便利服務。（記者 韓商）

資料來源：2024年施政報告