當單偉建旗下的PAG（太盟投資集團）用50億撬動500億第三次拯救萬達的時候，卻很少有人注意到，同期它還悄悄做了一筆小小的「高利貸生意」。

　3億港幣，9個月賬期，這分明就是一筆過橋貸款。大概率上，借款者將用來支付迫在眉睫的銀行方面利息催收。不過，11%至16%的居間息口着實不低。不妨對照一下，在近期震動香港市場的新世界集團4筆永續債利息遞延風波中，票息也不過從6.15%升至10.1%。同時，依據相關條例，每年新增加的1.1億港元利息可轉換為公司債務，只要債券持有者點頭即可。

　對於「亞太小黑石」為何會拉攏騰訊、京東、陽光保險等一干大佬去買下48座萬達廣場，各界眾說紛紜。謂「被迫添燈油」者有之，畢竟之前已陸續擲下1000億拿下大連新達盟60%股權，面對5月中連一份保安服務合同違約糾紛都會被法院強制執行20萬的萬達，無論對前期投資的保全，還是出於過往「老友記」的考量，此刻，只能奉陪到底了。

　當然，也有分析稱是「執到平嘢」——撿到便宜貨了。有一種說法不脛而走：僅一年前，每座萬達廣場尚被估值15億，而現在也就10億剛剛掛個零。

　作為一名資深私募股權操盤手，單先生自然精於算賬。以收益估值法計，48個萬達廣場2024年租金回報率為6%-8%，即對應30億-40億的年租金收入。按照經典的資本化率（Cape Rate）模型，500億出價恰好與上述回報率脗合；甚至若按市場比較法，500億對應12.5-16.7倍市盈，明顯低於當前商業地產行業的均值。

　見慣大場面、做慣大生意的人，會去對放一筆小債感興趣？別忘了，這其實又是一家商業地產商。

　來，見識一下廬山真面目吧。香港僑福集團，創始人黃周旋，上世紀從台灣起家，後於港埠發跡。1995年，年近7旬的黃氏在緊鄰北京CBD的東大橋地區拿下地塊；2004年，黃氏之子黃建華接手開發；2012年該項目正式對外營業。這，就是以高冷氣質一度聞名京城，乃至全國商業地產界的僑福芳草地項目，總建築面積20萬平米，集高端購物中心、頂級寫字樓以及五星級酒店於一身。

　僑福芳草地之所以出名，首先是其開發周期長。同樣主攻內地城市高端商業地產，香港瑞安系的羅康瑞1996年方拿下上海新天地項目的土地開發權，但5年後一期已經面世。今年5月，博裕資本超100億拿下42%-45%股權的前全球店王北京SKP一一距僑福芳草地只1.5公里，當初台灣星光集團從談判到開業不足3年，最終於2007年開張。

　起大早趕晚集的結果之一，必然是開發成本急劇上升，從最初的10億一路飆升至28億。

　不過，僑福芳草地依然有其殺手鐧，那就是從外部結構到居間陳設的藝術氛圍。據可靠消息，其是除巴塞隆拿之外，擁有並陳設最多超現實主義大師達利作品的機構。

　2014年4月22日，大約是僑福芳草地最高光的一天。這一天，埃隆·馬斯克首次搭私人飛機到訪中國並下榻芳草地下屬酒店。第二天，他在此地近500平米、上下兩層的特斯拉中國首個展示廳向俞永福、李想等8人親手遞上model s車鑰匙。

　選址此處，當與特斯拉是時「富人玩具」的定位有關。那一年，特斯拉全年營收31.98億美元，淨虧損2.94億美元，全年銷售31655輛車，其中中國地區為4000輛。那一年，特斯拉的市值是247.5億美元，馬斯克在福布斯全球富豪榜中的排名還在80名開外。那一年，嘗鮮的李想，還沒有創立理想汽車公司。

　達利說過，瘋狂只能存在於藝術，若是存在於科學則為假設，存在於現實則是悲劇。如果源於藝術的名聲不能轉化為真實的源源不斷的經營現金流，那麼資金槓桿過高的弊端將終將演變成一場大麻煩。

　2022年10月，特斯拉中國首個展示廳正式撤離僑福芳草地。這一年，前者的市值一度摸高到1.2萬億美元，僅中國區的銷售就較8年前增加了176倍，馬斯克本人則距世界首富只一步之遙。而達成這一切的關鍵，是昔日富人的玩具現在淪為了中產階層的必備。

　但被拋棄的僑福草地，卻活成了古希臘神話中終日對着湖面顧影自憐美少年納西索斯的模樣。已傳承至第三代的黃氏家族，現在對於僑福芳草地恐怕左右為難。一方面，周邊起步於1993年國資背景的昆泰百貨與藍島百貨，都被當地政府納入城市翻新改造重點項目序列名單中，而兩年後才會輪到港資身份的它。同時早在2024年，資金壓力捉襟見肘不堪重負已被業內共知。有消息稱，因租金收入遲遲不能覆蓋貸款利息，僑福集團向有關銀團申請將合計9.4億美元的貸款延遲至今年8月償還。

　簡單換算一下，剛剛到手還未捂熱的3億港元，按最新匯率約合3822.84萬美元，不過是需要償還貸款總額的4%。

　單偉建對此當然心知肚明。有分析家表示，上述貸款很可能是下一筆交易的序曲罷了。

　注意，曾經在內地攻城略地，同時享受時代紅利和身份紅利的香港商業地產商們，如今的境遇大多五十步笑百步。比如締造新天地神話的羅康瑞，旗下兩家上市公司瑞安房地產和瑞安建業，截至6月4日收盤股價分別為0.63港元及0.39港元，總市值為50.57億港元和1.46億港元。沒有對比就沒有傷害一一前者歷史上的最高市值曾達到500億港元，而後者股價則見過32.6港元。

　業內權威人士指出，目前中國的商業地產已開始接受周期性定價，即真正開始具備金融屬性。只有那些同時具備結構性收入、組織能力和品牌溢價的大玩家才能將遊戲進行到底。如曾拜港資為師、現在已晉升同業新一哥的華潤置地。而在交易市場上，賣家是為了紓困，買家則是對那些底層商業邏輯清晰可辨的標的低價鎖倉。

　另外，還必須提醒一下，儘管4月2日以來人民幣兌美元已升值了1%，但若換算成一攬子貨幣，再按貿易加權匯率，人民幣實際貶值了2.6%。全球知名經濟界人士普遍認為，人民幣目前被低估已達2005年來的最高水平。

　「人民幣與美元東升西降應該是一個大趨勢。在此背景下的大宗交易，已絕不僅僅是出於商業考慮」，分析家如是說。（北京 子瑜）