立法會議員、房屋委員會委員梁文廣表示，香港的居者有其屋計劃（居屋）是中低收入家庭實現置業夢想的重要途徑，然而居屋第二市場長期存在結構性問題，以致未能成為一手居屋的有效替代選項。他今日（26日）就「優化居屋第二市場」發表研究報告，當中有多項建議，包括增「白居二」配額；限制居屋補地價出售；設「升級居屋」 助市民置業等。

報告分析現行居屋第二市場存在三大核心問題，一是「白居二」申請人數多，但配額嚴重不足；二是第二市場供需配對效率低；三是部分二手居屋單位在補地價後流入私人市場，變相削弱第二市場供應。

梁文廣提出六項優化建議，一是調整公營房屋租售比例至5:5，增加一手居屋供應。他指公營房屋的租售比例未來將逐步由 7:3 調整為 6:4，建議該比例可進一步調整至 5:5，以增加居屋供應。這能優化資源分配，鼓勵市民循置業階梯向上流動。

二是逐步限制新落成居屋補地價後於公開市場出售。他指每年平均約有435至917個居屋二手單位經補地價後流入私人市場。雖然現時居屋設有限售期，已有效減少公開市埸炒賣，但進一步限制補地價可將更多單位保留在第二市場，引導居屋回歸自住用途。為平衡業主權益與公共利益，未來可試行分隔市場，初期在部分新居屋項目（如新界區或中小型屋苑)試行「不可補地價」安排，或採用「先認購後建屋」模式，測試市民接受度。若反應良好，則可逐步推廣至所有新居屋。

三是擴展樓換樓計劃，優化居二整體資源分配及流轉。他說目前「長者業主樓換樓先導計劃」，僅限於房協單位，而房協僅有千多個合資格全長者戶，參與人數有限。建議推出「居二市場樓換樓試行計劃」，並將適用範圍擴大至房委會的居屋單位，適用對象擴展至有家庭結構變化的業主，包括同住子女已遷出的父母業主、因子女出生而有換樓需要的業主等。

四是逐步提升「白居二」配額，增強市場流動性。他說在提升居屋第二市場的流轉效率後，為回應市民對居屋的強烈需求，建議逐步增加「白居二」配額，由2026年起增至9000個，未來視乎市場反應分階段調整至1.2萬個配額，並以取消配額限制為最終目標。

五是設「升級居屋」類別，鋪設居屋置業階梯。梁文廣稱，為增加私樓外的置業階梯選擇，讓市民不一定要透過購買私樓以改善居住質素，建議政府把部分新建居屋劃為「升級居屋」，參考新加坡的「PRIME 組屋」機制，將居屋按地段、單位面積、設施配套等劃分等級，例如可將新發展區的居屋項目劃為「升級居屋」，推出更多大單位、設有會所等，同時將「升級居屋」的入息限額提高，讓更多無法負擔私樓的市民有另一個置業選擇，鋪設居屋內的多重置業階梯。

六是穩定居屋第二市場價格，確保可負擔性。他說居二市場準買家數目因配額提高而增加，未來可能再推高第二市場的價格。為此，建議政府在一般情況下容許居二市場自由交易，但在必要時可建立價格指引。若居屋第二市場出現嚴重炒賣情況，政府可參考新加坡模式，以房委會估值或同區成交價為參考，設定第二市場的價格指引，確保二手居屋單位價格的可負擔性。

頂圖：梁文廣舉行記者會。 葉家亨攝