「當她們穿着10公分的細高跟鞋，哢嗒哢嗒踩過恒隆光潔如新的大理石地面時，她們一定覺得自己踩在整座上海之上……」

　2008年，來自四川自貢的「小鎮青年」郭敬明憑藉一部《小時代》狂攬1300萬版稅收入。數年後，這個數值甚至升到了2450萬。郭本人一直希望自己的作品能夠成為中國版的「欲望都市」，不過在近千萬級的讀者，包括此後派生而來不少於3000萬系列電影的觀眾眼中，倒更像是寫給上海南京西路1266號，那兩棟流線型玻璃幕牆雙子塔樓的讚美詩。

　更令人啼笑皆非的一幕出現：逛過上海恒隆廣場人士轉道香港旅遊，卻驚訝發現坐落於銅鑼灣的恒隆廣場幾乎與奢侈品沒有太多聯繫。「只有洗手間和上海一樣整潔」，有人如是評價。

　毫無疑問，21世紀最初的四分之一時段，充斥着「金粉撲鼻奢靡氣息」的南京西路恒隆廣場，成功化身全球消費社會之於東方的風向標。儘管上海的購物中心數量為東京的3倍，但似乎只有「恒隆」才是最具代表性的那個，哪怕其一年133億人民幣銷售額（2024年）只在本土位列第七，且不說第一名南京德基較它高出84%，即便同城的國金IFC和環球港，也分別超85億和82億。

　2024年4月26日官宣退休的陳啟宗，應該為此自豪。自42歲正式執掌恒隆集團，正是他將這家一度躋身本埠地產五虎「好local」的香港公司，發展成為一間罕見的主要資產和業務運營都在中國內地的「大中華企業」。

　不妨梳理一下恒隆系旗下恒隆地產去年的財報吧。117.6億港元總收入中，源自物業租賃的流水是100.33億港元，佔比85.3%。其中，來自內地的物業租賃收入為68.51億港元，佔總收入的58.25%及全部租賃收入的68.25%。再來看溢利部分：68.26億港元，其中物業租賃的貢獻比高達104.5億%，而內地租賃又佔總溢利的68.21%。

　還有一個關鍵點，包括上海港匯恒隆廣場和最負盛名的南京西路恒隆廣場，佔據內地收入項的58%和全部收入的28%。

　現金奶牛，誠不欺我。

　「中國即將崛起的富裕階層對高端物質生活有着巨大且未滿足的要求」—這是多年前陳氏落筆於《致股東函》中的判斷。

　的確考驗眼光和勇氣。要知道，1997回歸當年，香港九龍傳統老區土瓜灣，一套600呎號稱「二大房巨廳」的港景苑住宅售價265萬港幣。是時1港元兌1.0711人民幣牌價，相當於每平米折合約5.09萬人民幣。而當年7月入市且並不近海的新地淺水灣三號，每平米標註30萬+。同期中國內地個人商品房，均價每平方米1613元人民幣，上海則以2915元排名亞軍。即，香港最普通的住宅，只需要兩平米就足以拿下滬上一套房。

　然而，當上海恒隆廣場10周年慶時，以前者主營的奢侈品計，中國人全年境外消費5542億，內地消費728億；至2018年，中國人在境外和內地奢侈品的消費額，已分別升至7341億及2600億，年總花銷首次破萬億人民幣。瑞銀的數據則從另一個層面反映了這一切的變化：2000年，中國擁有3.9萬名百萬美元富人，至2023年已增至600萬，僅次於美國。2023年中國約佔全球個人奢侈品銷售額的15%，系世紀初的5倍。注意，若考慮市場佔比權重，達38%。

　境外市場各憑本事另論，抵近戰略萬不可失。伯納德•阿爾諾，弗朗索瓦•皮諾，約翰•魯伯特，LV、開雲、厲峰三位現代「馬可波羅」都需要中國導遊。嗯，箇中一位姓「陳」。

　與一干照搬香港地產業運作手法的同行不同，雖然恒隆也通過低價入市拿地獲益不菲，但他更樂意「煲三燉四，老火靚湯」，也就是說，其主導策略是長期自持商業物業，進而賺取長線穩定的收益。經歷過1981年和1997年兩個周期波折的陳啟宗，寧肯被投資者視為過於保守、老派亦堅持「現金流才是抵禦周期的王牌」。而最終，郭敬明的「小時代」背後，是恒隆的「大時代」。

　可惜，沒有什麼永垂不杇！

　有權威分析人士表示，在2008年至2023年間，奢侈品行業全球利潤增長的一半源於中國市場。而隨着2021年中國房地產業結構性重大調整，同時伴隨COVID衝擊波，昔日的動力單元已不再能夠強勁馬力輸出。按照國際知名諮詢集團貝恩與意大利奢侈品行業協會聯合發布的官方報告，整個行業「面臨深遠的顛覆」，以及「至少15年來最大的潛在挫折」。

　數據顯示，僅2025年上半年LV的淨利即下降20%，而擁有GUCCI品牌的開雲更大挫46%，香奈兒則迎來五年中首次營收利潤雙降。曾經利潤率最為顯赫的皮具、成衣等外在性奢侈品—該系列佔各公司中國區業務的三成五，增長全面停滯。後續反應可想而知，創面最大的開雲集團，8月其信用評級已被降至「負面」，不得不將全年的閉店數量從50家激增至80家。同一時間，香奈兒就宣布中國區裁員20%。

　股價有時說明一切。以LV為例，上半年市值即蒸發25%。而包括LV、開雲、Prada三巨頭在內的全球奢侈品頭部公司，截至中報共損失2050億美元市值。

　歐美市場是底盤，中國市場是增量。現在，前者出現鬆動，後者前途未明。洞庭波兮木葉下，與各奢侈品牌早已結成利益共同體的中國高端商場，或者說交易窗口，也難以獨善其身了。

　事實上，寒意早已光臨。恒隆最依仗的物業租賃收入去年就下跌了6.46%，公司溢利則跌了12.32%。原因一目了然：內地溢利下降了12.21%，而到2025年上半年，儘管幾個主力商場維繫了原先收入水平，但武漢恒隆和瀋陽市府恒隆卻分別錄得-36%和-37%的收入下降，十分觸目。

　再奉送一個花絮。作為公司標桿的上海南京西路恒隆廣場，在去年收入下跌23%的基礎上今年上半年續跌8%，倒是上海港匯恒隆同期表現尚可。不過，這卻依賴老鋪黃金入場後迅即拉高整體業務上漲。後者，此前從未列入過奢侈品名單。同樣的場景其實也出現在北京的SKP中。只一家老鋪黃金新店提供了5億店效，超越所有珠寶品牌和一線奢侈品。也難怪恒隆管理層宣布未來將不再區分「高端」和「次高端」。畢竟，那些編外人員貢獻了80%的租賃面積和一半的銷售額。所以，必須「以客為尊」。

　在郭敬明的小說中，夜晚的南京西路就像一條發光的河，而恒隆廣場就是河中最耀眼的鱗片。問題是，陳啟宗的公子，去年上位的恒隆第三代掌門人陳文博，將如何拯救自家產業中那枚寶石勳章。

　最新消息來了：向前一步，投資5億拿下不遠處梅龍鎮廣場的經營權。「梅泰恆」，即梅龍鎮廣場、中信泰富廣場、恒隆廣場，地圖上分別標註南京西路1038號、1168號和1266號。這三座分別誕生於1998年、2000年和2001年的高端商場，恰好構成了上海最頭部商圈的黃金三角。而其地位，已堪比當初為上海戴上「十里洋場」冠冕的先施、永安等四大百貨公司。隨着恒隆出手，陳氏家族獨佔其二。

　頗有意味的是，梅龍鎮廣場的前身，系1949年前的大華飯店，蔣宋舉辦婚禮之處，而東家也是來自香港的嘉道理家族。數十年後，李嘉誠旗下和記黃埔和長江實業聯手上海國資，開發了這棟37層的商業綜合體。某種意義上，它才是上海灘第一座真正意義上的Shopping mall。隨着日本伊勢丹於2024年6月末撤離閉店，外界始終關注着其之後的命運。兜兜轉轉，卻依然還在港資手中。

　這是要在奢侈品的冬天吹響春天的號角嗎？如同陳文博老逗拿手的逆勢抄底。或許吧！然而，恒隆入駐梅龍鎮更接近於進攻式防禦。只因為在南京西路上，他正直面另一個更大塊頭的港資大佬——太古集團。

　不少分析家們在留意到恒隆上述新聞的同時，往往忽略了一個細節。本次交易早在3個月前已然簽約，卻不知為何遲滯至11月中旬方施施然曝光。

　一個不小概率的猜想：規避太古的鋒芒。

　很少有人知曉，施懷雅家族治下的太古，1866年先在上海設立合作公司，4年後才登陸香港。1978年，太古是首批重返中國內地的外資企業。從可口可樂到國泰航空，太古做的也是細水長流的生意。

　太古地產是該集團重要成員，其首度染指內地市場，同樣選擇了上海南京西路。而標的，恰是「梅泰恆」中間那位。2006年，太古以2.8億港元將中信泰富廣場10%股權出售後，旋即拍檔香港查濟民家族，以50：50股權在南京西路789號砸下170億元興建了興業太古匯。

　從上海興業太古匯，到北京三里屯太古里，再至廣州、成都、西安、三亞，實力更為雄厚的太古集團一氣上馬12個商業綜合體。特別是在2025年更是陡然發力。6月25日，將LV傳奇的「路易號」搬至興業太古匯大門口，並直接拉動銷售9個月大漲41.9%。同時，官宣接手鄰近的張園的經營權，表示要將其建設成奢侈品基地。

　張園，上海首個保護性徵收城市更新項目。百年前，霍元甲在此擺擂台比武。而當太古與恒隆兩家港企各自「一投一參」直接叫板，火藥味開始在南京西路上空遊走。

　沒有人知道這場奢侈品戰爭的結局會如何，但至少陳啟宗說過，「等熬過寒冬，一切都會變好的」。

　好吧，在南京西路上，祝所有人好運。

　北京 子瑜