1月6日，戴德梁行針對2025年的寫字樓市場、零售商業市場、大宗交易市場、產業地產市場以及REITs資產證券化市場進行全景盤點，並展望2026年行業發展新機遇。

　上海寫字樓市場2026年開啟存量提質與生態重構下的結構性機遇。2025年，上海甲級寫字樓市場迎來供應放量周期，全年共14個新項目集中入市，總供應面積約85萬平方米，新增體量主要分布於浦東前灘、徐匯濱江、普陀真如等新興板塊。四季度，長寧虹橋「晶耀虹橋」、徐匯濱江「西岸中環B3」及「阿里巴巴徐匯濱江園Z」三個項目入市。成交端持續承壓，四季度全市甲級寫字樓淨吸納量為12.32萬平方米，全年以40.18萬平方米收官，較2024年同比下滑33.4%。市場基本面延續弱勢，四季度全市甲級寫字樓平均空置率攀升至23.4%;在供過於求與企業降本增效的雙重背景下，全市平均租金進一步下行至6.62元/平方米/天，環比下降1.8%。

　從需求結構來看，2025年上海甲級寫字樓租賃成交呈現顯著的行業集聚特徵，貿易製造、專業服務、金融、電子信息科技四大行業合計貢獻85%的成交份額，成為市場需求的核心支柱。

　另外，設計類企業偏好具備空間特色的非傳統甲級辦公物業，教育類企業則更青睞交通便利、配套成熟的新興板塊。金融行業是核心商務區成交的「壓艙石」，全年租賃成交佔比19%，頭部險資、券商及銀行系資管機構為整層、整棟租賃的絕對主力，彰顯核心商務區對金融總部型需求的吸附力。電子信息科技行業則是需求增長的「核心引擎」，全年成交佔比18%，需求呈現強產業集聚特徵，除張江、漕河涇等傳統科創園區外，徐匯濱江、楊浦新江灣、莘莊及大虹橋等新興板塊均出現大面積成交案例，推動科創產業辦公空間向多元化區域延伸。

　展望未來三年，上海甲級寫字樓市場新增供應規模將不少於300萬平方米，其中2026年計劃入市面積突破120萬平方米，供應壓力將持續高位釋放。海量新增供應將使市場在出租率爬坡與租金穩定兩大核心維度持續面臨嚴峻挑戰，行業整體復蘇進程與供需平衡周期將顯著拉長。市場分化已成為核心趨勢，核心商務區憑藉稀缺價值展現更強韌性，而部分次級板塊則因供應疊加或產業導入不足，空置壓力進一步加劇。

　戴德梁行中國區項目及企業服務部總裁魏超英表示，2026年，市場將正式邁入「存量提質、需求分層、運營革新、資本聚焦」的結構性轉型期，行業競爭邏輯從過往的「規模擴張」轉向「質量與效率雙輪驅動」。

　戴德梁行大中華區研究內容主管Shaun Brodie表示，上海GDP在前三季度同比增長5.5%，經濟運行穩中有進，展現韌性。未來市場分化將進一步加劇，核心商務區與新興板塊的價值差距或持續拉大，而綠色智慧化改造與服務生態融合，將成為行業突破當前困境、實現高質量發展的關鍵路徑，推動上海商務地產市場向更精細化、高品質發展階段邁進。

　上海消費市場繼續保持平穩增長態勢 形成需求牽引供給、供給創造需求的良性循環。2025年，上海消費的總方針依然是「提振消費」，通過政策、活動等多管齊下，全面激活市場，推動消費逐漸回暖。從供給側創新、消費側激勵，推動服務消費、大宗消費、外來消費和新型消費。全年打造「一節四季」消費節慶，比如「首發上海」系列活動、「上海之夏」國際消費季，用高頻活動持續拉動消費。聚焦四大重點領域，首發經濟‌、銀髮經濟、夜間經濟‌和票根經濟‌，推動文旅商體展深度融合。

　與2024年對比，上海市的核心商圈內平均租金小幅下跌，空置率保持平穩。核心商圈未來供應項目(2026-2029年)，總供應量約76萬平方米;非核心商圈未來供應項目(2026-2029年)，總供應量約643萬平方米。

　2025年，韓國品牌入華潮已蔚然成形，韓國品牌MUSINSA在淮海路和安福路雙首店同開，是近期韓國品牌集體湧入中國市場的一個縮影。據不完全統計，2025年有至少20個韓國品牌進駐中國。韓國時尚品牌憑藉設計力與潮流敏銳度，正贏得中國年輕消費者的青睞。展望未來，國內外零售商繼續偏愛選址上海作為其在中國的首店或旗艦店，市場需求表現持續活躍。

　戴德梁行華東區董事總經黎慶文表示，2025年上海圍繞「以舊換新」和「服務消費」推出了一系列政策措施，消費提振效果較為顯著，零售市場逐漸回暖。與剛需消費看似「矛盾」的能夠舒緩情緒的社交、療愈、康養、泛體育等細分類消費也增長顯著，說明消費者為情緒付費的意願變得更加強烈。

　戴德梁行大中華區研究內容主管Shaun Brodie指出，2025年上海零售市場保持活躍，社會消費品零售總額實現穩健增長。假日經濟、入境消費和首發經濟表現亮眼，為市場注入持續動能。與此同時，隨着大量的新增供應入市，上海零售物業市場競爭趨於白熱化。存量項目改造升級成為行業共識，多個傳統零售物業啟動"煥新計劃"。(宋健)