2022年第四季度，上海商業地產市場蓄勢修復。1月10日，仲量聯行華東區董事總經理兼中國區商業地產部總監張靜表示：「上海正在迎接走出本輪疫情的曙光，我們預計正常的生產生活秩序將逐步恢復，為接下來市場信心與商業活動的恢復奠定基礎。」

    辦公樓市場方面，2022年第四季度市場整體的租賃需求仍顯謹慎，但金融、專業服務等傳統行業以及生命科學和新能源汽車等新興產業保持韌性。零售物業市場方面，消費者對於疫情防護的考量導致短期內購物中心整體客流量受到顯著影響，但四季度仍有部分業態需求保持穩健。物流地產市場在疫情下保持韌性，租金增幅雖有放緩但租金水平仍保持上升態勢。住宅市場方面，項目表現分化加劇；高端一手價格小幅上漲。長租公寓方面，租賃需求保持穩健，項目供應呈現規模化、社區化和品質化特點。投資市場方面，辦公物業在成交資產類型中仍佔主導位置，此外長租公寓受到追捧。

    在疫情的持續影響下，上海辦公樓市場放緩，四季度淨吸納量錄得9.5萬平方米，2022年全年共計錄得52.4萬平方米。疫情反覆導致許多租戶推遲租賃決策，維持觀望態度。中央商務區全年淨吸納量錄得1.7萬平方米，非中央商務區吸納量錄得50.7萬平方米。仲量聯行上海商業地產部資深董事黃臻表示：「大部分甲級辦公樓租賃需求來自內資企業以及金融、專業服務和科技新媒體行業，與此同時，我們觀察到新能源汽車和生命科學企業繼續尋求搬遷及擴租機會。」

    在中央商務區，位於靜安區的兩個項目於四季度交付，共計新增9.7萬平方米的供應。新增供應將中央商務區年底空置率推高至10.2%，環比上升 1.1 個百分點，同比上升 2.3 個百分點。非中央商務區錄得一個項目竣工交付，體量為6.4萬平方米。總部型需求以及活躍板塊內的新近竣工項目貢獻了非中央商務中的大部分租賃需求，帶動非中央商務區空置率同比下降 0.5 個百分點至24.5%。

    受到疫情反覆影響，2022年的租金復甦進程緩慢，四季度中央商務區租金環比下降 0.9%。2022年全年來看，一季度的租金強勢增長與後三季度的下跌相抵消，全年租金同比持平。空置率較高的項目在租金方面有所鬆動，而超甲級辦公樓或入住率較高的項目則彰顯韌性。第四季度，非中央商務區租金環比下降 1.3%，同比下降 1.6%。中小企業租賃進程的放緩和退租影響了業主的租金預期。儘管如此，前灘和徐匯濱江等相對活躍的非中央商務區板塊表現依舊堅挺。

    展望2023年，辦公樓市場將蓄勢復甦，二季度後回暖信號有望顯著增強。傳統甲級辦公樓需求中，財政和貨幣政策趨於寬鬆的環境以及「金融16條」等政策幫助金融行業業務增長，其辦公需求有望進一步釋放。外商獨資公募獲批開業以及WOFE牌照跟進發放等金融開放政策的持續落地，為外資金融公司展現更多機會。進一步高水平對外開放、吸引外商直接投資等支持性政策也將有助於促進經濟增長，刺激國內外企業對辦公面積的需求。新興產業（如新能源汽車產業鏈、生命科學等）在甲級辦公樓中的佔比在2023年有望繼續提升。（宋健）