自1978年中國開啟改革進程，如今已經走過了40年的光輝歲月。縱觀40年，城市住房產權改革是經濟體制改革的重要內容，是提高社會福利水平的重要途徑。這期間中國住房制度經歷了數次重大轉變，1998年國家房改方案主要執筆人之一的顧雲昌接受本報記者採訪時表示，房改的重要初衷就是解決老百姓的住房問題，而當前房地產在支撐國民經濟方面發揮了重大的作用，中國的城市面貌也發生了翻天覆地的變化。

　　香港商報記者 黃鶯

　　住宅商品化改變城市面貌

　　居民住宅，特別是城市居民住房狀況的變化及相關制度演進，是中國經濟史上罕見的奇。改革開放之前，中國住房發展相對緩慢，據資料顯示，國家在1949年至1979年這30年間雖斥資374億元建設住房，但仍不能滿足城鎮職工的居住需求。1978年，全國城鎮居民人均居住面積僅3.6平方米，缺房戶達869萬，佔城市總戶數的47.5%。同時，由於中國長期實行低租金的福利分房制度，國家和企業為解決職工的住房問題而背上了沉重的包袱，延緩了中國住宅建設的進程。

　　因此，從1978年開始，國家和企業一方面增加住房投資，加快住房建設步伐，另一方面探索如何改革住房制度。1980年4月鄧小平發表了關於發展住房建設的重要講話，提出「城鎮居民可以購買房子，也可以自己蓋，不但新房子可以出售，舊房子也可以出售，可以一次付款，也可以分期付款」。鄧小平明確指出，住房改革要走商品化的路子，從而揭開了住房制度改革的大幕。

　　從三三制到三輪房改

　　1982年，國家有關部門設計了「三三制」補貼出售新建住房方案，即由政府、企業和個人各承擔三分之一，並在鄭州、常州、四平、沙市試點。在試點中，驗證了職工有購房需求和一定支付能力，也暴露出在大量舊公房低租金制未觸動的情況下，因租買比價不合理，導致個人缺乏買房動力，住房建設資金不能自身循環，國家和企業難以長期承受這種負擔，因而有關部門於1985年停止這種做法。1985年，住房制度改革從「三三制」售房轉向租金制度改革的研究和設計。1986年，選定煙台、唐山、蚌埠進行房改試點，試行「提租補貼、租售結合、以租促售、配套改革」的方案。

　　1986年至1993年為福利分房制度改革深化階段，在之前試點的基礎上，1986年以後，城鎮住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一輪房改熱潮。1991年10月召開了全國第二次房改工作會議，確定了租、售、建並舉，以提租為重點，「多提少補」或「小步提租不補貼」的租金改革原則。其基本思路是通過提高租金，促進售房，回收資金，促進建房，形成住宅建設、流通的良性循環。1993年11月，國務院房改領導小組在北京召開了第三次房改工作會議，改變了第二次房改會議確定的思路，代之以「以出售公房為重點，售、租、建並舉」的新方案。

　　內地商品住宅新時代

　　經歷初步探索之後，住房制度改革的市場化特徵顯現，逐漸形成以權力下放、培育市場主體為特徵的改革。而1998年的房改方案才真正開啟了中國商品住宅的時代閘門，其中房改具有里程碑意義的文件是1998年7月3日國務院發布的《關於進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》，該文件宣布全國城鎮從1998下半年開始停止住房實物分配，全面實行住房分配貨幣化，同時建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。這意味着取消福利分房，住房資源全面市場化，房子從分配型的計劃經濟走向了市場經濟。政府一方面希望通過政策性住房保障低收入人群的居住權利，另一方面，也通過住房資源的市場化拉動內需，刺激投資，推動經濟增長。

　　中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌曾多次參與國家房改政策的研究制訂，也是1998年國家房改方案的主要起草人之一，他當時與100多人的房改起草小組成員歷時大半年，最終形成一份沉甸甸的房改方案。顧雲昌曾坦言：「我是中國整個房改進程的見證人和參與者，這是我一生最大的幸運。」顧雲昌在接受本報記者採訪時表示，當時房改的重要初衷就是解決老百姓的住房問題，改革開放40年以來，在人口不斷增加的情況下，當前全國居民人均住房建築面積從最初的3.6平方米發展到目前的40.8平方米，極大地提升了人民的居住面積和質量。

　　值得注意的是，第三批，同時也是當時規模最大的一批經濟適用住房建設計劃，總投資高達1703億元，總建築面積2.1億平方米。對比此前安居工程規模，第三批適用房在計劃投資、建築面積上，分別是此前三年總和的2.7倍和2.9倍。

　　房地產成國民經濟支柱

　　1998年的房改，事實上將房地產定為了「國民經濟的支柱產業」，以擔負起拉動中國經濟增長的任務。房地產需求大致可以分為三類，即剛需、改善性需求和投資需求，能快速拉動經濟增長的無疑是投資。銀行放開貸款，企業、居民不斷加槓桿購房，於是推動了房地產行業的快速發展。這樣的定位也給國民經濟帶來了持續近20年的房地產大牛市。限制、放開等各種政策伴隨房價的漲跌而循環變化，不變的是以房地產投資來拉動經濟增長。

　　中國的房地產投資規模從1998年房改前的3580億元，一路增長到2017年的14萬億元，20年間增幅達到40倍。許多相關產業在房地產拉動下增長迅猛，紛紛成為世界第一。而房地產對中國經濟的拉動還不僅限於自身行業，它對建築及建材行業，家電、家具、汽車等製造行業，金融行業，家裝行業、倉儲、物流及交通運輸行業，都有不同程度的拉動。

　　顧雲昌表示，中國的城市面貌發生了翻天覆地的變化，高樓林立、道路寬敞，特別是城市化的水平在城市化發展過程中發揮了很好的作用，「如果沒有房地產業的發展，城市的面貌不可能有這麼大的改變，無論是城市的建設費用還是高樓建設的費用，大多數的錢都是從房地產市場中獲得的」。可以說，房地產對國民經濟的支撐發揮了重大的作用，是拉動經濟增長的最強動力，如果沒有房地產的發展，GDP增長速度不會那麼快，老百姓的財富現在50%甚至60%都是在房地產裏面。

　　中國城鎮住宅建設面積在往後數年也得到飛速發展，1997年才剛剛跨過4億平方米大關，然而，僅僅過了兩年時間，1999年就越過5億平方米門檻，緊接，2001年這個數字又一舉突破6億平方米新紀錄。同步推進的還有住房公積金制度，從1994年到1997年，全國住房公積金累計歸集額增長速度顯而易見，四年的數值分別為110億、210億、393億、797億，年均漲幅將近一倍。

　　房地產進入發展新階段

　　顧雲昌告訴記者，當前中國房地產進入新的發展階段，1998年的房改取得了巨大的成就，當然也存在一些問題，當前需要針對問題制定出未來的發展規劃，讓住房制度能夠更健康的發展。他說：「根據十九大的精神，現在房地產發展有兩個目標，一是城鎮居民人人有房住，即住有所居，二是促進房地產市場持續穩定的發展，謹防房地產泡沫引發金融風險。」

　　原房改課題組組長、中房集團公司董事長孟曉蘇認為，新形勢下房地產更好的發展需要力加強供給側結構性改革，繼續供應廉租房，加快完善住房保障。提倡「租購並舉」，發展住房租賃市場特別是長期租賃；用「共有產權房」降低購房門檻，讓「夾心層居民」早日實現購房夢想。在商品房市場上需要的是堅持市場經濟方向，建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制。面對房價上漲，需要的是增加土地供應、增加住宅用地供應，用增加商品房供應滿足旺盛需求，抑制房價過快上漲。要穩定房地產市場，用長效機制取代「短期調控」。

　　十九大明確住房定位

　　當然，不可否認的是，內地房地產業在發展過程中也出現了許多問題：一方面，一、二線城市住房市場供不應求，價格暴漲，面臨及時補庫存的窘境；另一方面，三四線城市住房仍然是供過於求，房價平緩，庫存依然比較大。這些問題嚴重影響了人們的生活，也為房地產業的持續健康發展投下了陰影。

　　中共十九大召開，標誌中國特色社會主義建設邁入新時代，住房制度改革也進入了一個新的階段。十九大報告提出：「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。」這段話從住房定位、住房制度改革的路徑以及住房制度改革的目標等三個方面對中國未來住房制度進行了全面構想，明確住房定位是進一步深化住房制度改革的。

　　上海財經大學公共經濟與管理學院投資系主任陳傑認為，十九大報告提出的「加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度」，表明深化供給側改革將成為未來中國住房制度改革的重點突破方向。相比十八大報告中所提出的「建立市場配置和政府保障相結合的住房制度」，十九大報告中的全新提法富有新意也深有內涵，表明中央在深思熟慮之後，開始逐步認為住房制度不僅要有市場配置作為主體組成部分、補上政府保障的短板，還要在市場配置和政府保障之外扶持培養新供給主體、探索增加「第三條道路」的可能性。

　　陳傑表示，十九大報告提出了「多渠道保障」的嶄新提法，表明在推進住房保障建設過程中，不僅各級政府有主體責任、要通過財政和公共資源來提供托底性質的住房保障，也要充分動員和科學有效合理利用社會資源、民間力量來提供各種形式各種性質的住房保障與住房扶助。而「租售並舉」，這是這幾年來政府在住房市場方面大力推進和提倡的舉措，其直接目標是要改善住房市場在租售結構上的失衡，其本質思路也是從調節住房供應結構入手，通過化解供給側結構性矛盾，實現住房市場的有序健康發展。綜合這些視角來看，十九大報告為今後中國城鎮住房制度改革攻關所指出的主要方向就是，深化住房供給側結構性改革，促進人人住有所居和實現住房市場健康穩定可持續發展。