深圳近年樓價升勢最勁，但租金回報率卻不斷在下跌。

　　【香港商报网讯】自從2017年3月，比肩世界三大灣區的「粵港澳大灣區」概念被提出，之後更晉升為國家戰略。自此區內的9大兄弟城市房價開始展開新一輪升浪，本來房價就不低的珠三角地區樓市再度「火」了起來，加上《粵港澳大灣區發展規劃綱要》公布，現時投資大灣區樓市還來得及嗎?香港商報記者 邱媛媛

　　《粵港澳大灣區發展規劃綱要》公布不久，在國家級規劃利好光環下，大灣區內地9城集萬千寵愛於一身，知名企業紛紛進駐，龍頭房企更紛紛搶灘布局，購房者自然不甘人後。究竟在這兩年間9城的房價有怎樣的變化?

　　根據中國房價行情網，從2017年3月至今年3月，粵港澳大灣區內地9城二手房價升幅均十分明顯。熱門城市廣州、深圳有逾30%升幅，而中山、東莞、肇慶都有超過30%的上漲，位置較邊遠的江門也上漲超50%。

　　中央推動大灣區規模，區內各城市優勢可以互補。

　　大灣區9城過去一年大漲

　　以今年3月份新樓盤數據來看，一手住宅市場方面，深圳樓價每平方米均價近6萬元(人民幣，下同)，廣州、珠海分列二三名。而肇慶則最低，為每平方米0.75萬元。大灣區歷來有協同效應，雖然大部分的目光仍會聚焦廣深兩城，但「過度飽和」必將「外溢」，受惠的自然是周邊地區。因此投資者應將目光轉移至廣深臨近的城市上來。

　　中原地產項目部(中國及海外物業)營業董事許大衛認為：「佛山有經濟實力，加上未來受惠於廣佛同城化帶動，佛山現在的房價還處較低位。而其他城市，如珠海的橫琴都有發展前景，因為港珠澳大橋及高鐵香港段開通，這些城市具發展前景。」

　　數據顯示，2017年佛山五區新房成交10.7萬套，成交比例位居全省第一，達到17.5%，成交均價每平方米10071元，同比2016年上漲6%。而2016年3月中山的房價還沒過萬，現如今已有不少鎮區房價過萬。而肇慶雖然漲幅最大，但均價仍處萬元以下，值得考慮趁低吸納。

　　深圳買房回報須77年

　　大灣區內地9城樓市投資回報率究竟如何呢?據中國房價行情網數據，廣深珠三城雖然租金不俗，但買樓收租回本期漫長。深圳買房的回本期(房價/年租金收入，以年為單位)需要77年，意味着一個30歲的成年人在深圳買了套房收租，要直至百歲後才能回本。買房收租回本期最短的是江門及肇慶，也要32年。

　　投資房地產有這樣的說法：「判斷房地產周期，長期看人口、中期看土地、短期看金融。」一個地方的人口流入及流出，決定着該區域的房價漲跌。在供應穩定的前提下，一個地方人口流入大，市場需求旺盛，長期來說房價看漲。廣深佛作為經濟發達且配套完善的一二線城市，吸引力十足，人口流入總量大，然而土地儲備較為緊張，房價亦節節攀升。相比較下，東莞、惠州等周邊城市人口增長空間大，長期來看，投資或更加有前途。東莞近年樓價走勢也節節升，以今年2月新樓盤均價每平方米2.29萬元來看，在9城中排行第四，直迫珠海。

　　區內樓價差異將逐漸縮小

　　「粵西粵北的樓價將來會跟粵東或者同深圳廣州的樓價距離拉近，這毋庸置疑。」萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅如此說。粵港澳大灣區青年總會主席吳學明亦認為，如計劃在大灣區城市買樓，不妨考慮位處灣區中間位置的中山，如果想要追落後，江門則是一個不錯的選擇。

　　雖然從長期來看，大灣區內房地產仍有一定升值空間，但房是用來住不是用來炒的，此乃國家政策。吳學明表示，當灣區中所有城市概念變得愈來愈像是區的概念的時候，樓價差異亦會隨之慢慢收窄，樓價高城市升幅會趨於緩慢，而樓價落後的城市將會以飛速增長。

　　內房巨頭根植大灣區

　　大灣區炙手可熱，不僅令投資者垂青，更引來地產開發商紛紛搶灘爭奪這塊「肥肉」。

　　暨南大學特區與港澳經濟研究所所長鍾韻表示，內房紛紛搶灘實在「情理之中」，「看好大灣區發展前景，認為有繼續上升空間，才有進入舉動」。實際上，在大灣區布局的房企，有不少根本就是在大灣區發的，如佛山、深圳、廣州就是目前房企龍頭碧桂園(2007)、萬科和恒大(3333)的發源地。還有如雅居樂(3383)、保利置業(119)、華潤置業(1109)、富力(2777)等巨頭，這些房企早抓先機提前布局，佔據大灣區內核心位置，同時因政策帶動，已提前享受諸多紅利。

　　內房企業紛紛搶灘

　　雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林對媒體坦言：「這是我們的家底，未來雅居樂將會在這裏收穫更多的果實。」雅居樂在「大灣區」內重兵布局，更將其列為今年集團的重要發展方向。陳卓林透露，雅居樂於大灣區內擁有1000萬平方米的土地儲備，而粵港澳大灣區正在強勢崛起，雅居樂已經做好充足準備。

　　中原地產項目部(中國及海外物業)營業董事許大衛亦表示，中原集團於區內也有設分部，隨着未來大灣區勢頭越來越火熱，相信無論發展商或是地產經紀都將受惠。

　　除了華潤置地、恒大、碧桂園等著名房企深耕「大灣區」外，不少遠道而來的房企亦在區內頻頻落子，那就是處於高速擴張時期的閩系房企，如陽光城、金輝、泰禾、融信(3301)等都積極在大灣區展開擴張。其中進入城市最多的當屬泰禾，足遍布廣州、深圳、佛山、東莞、珠海及惠州。土地儲備是房企的「糧倉」，有數據顯示，碧桂園、龍光、保利位於大灣區土儲排行榜前三甲，碧桂園土地儲備達2890萬平米，龍光2196萬平米，保利1657萬平米。華潤、佳兆業、融創、恒大、雅居樂、中海、萬科位居前列。

　　灣區內投資將保持增長

　　2017年，深圳及廣州的GDP增長率，分別以8.8%和7.3%領先於全國平均水平6.9%，經濟增長趨勢迅猛。根據戴德梁行發布的「大中華區資本市場快訊」顯示，在國家對大灣區發展的大力推動下，廣州深圳於2017年投資額同比翻了三倍，分別達到218億元和322億元。

　　戴德梁行大中華區研究部董事總經理林榮傑預計，今年粵港澳大灣區將越發受到投資者關注。除了深圳、廣州和香港這些核心城市之外，珠海、中山、佛山和東莞這些城市也極具投資潛力。

　　「大灣區發展規劃綱要」助推香港樓價?

　　眾所周知，香港樓價貴絕全球，熾熱的樓市久未降溫，「大灣區發展規劃綱要」是否會再度刺激香港樓市進一步升溫?

　　萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅認為，綱要對香港樓市的影響不大，因為想要來香港投資的人早已經來了。他說：「真正來港買樓的人，若無大灣區的推動一樣也會來港做投資，這個基本面還是沒什麼變化。」

　　香港測量師學會前會長余錦雄曾發表評論指，香港樓市未來將取決於自身的競爭力。他認為，香港可藉大灣區機遇提升整體競爭力，在現時風雲變幻的時代，香港需要保持自身經濟領域的領先地位。

　　香港豪宅仍存吸引力

　　與大灣區內地9城比較，2017年香港的樓價繼續扶搖直上，整體樓市升幅14.37%，反映香港房價的中原城市領先指數屢次破頂。然而去年受環球市場氣氛影響，下半年樓市有所降溫。香港樓市熾熱的原因無外乎供求關係，土地房屋供應不足，資金氾濫湧入樓市。再者，不少內地資金湧入香港炒高樓價，令不少地皮「封王」。

　　那麼，香港樓市是否值得投資呢?紀言迅認為，對於內地投資者來說，有人想去投資較落後的地方去追落後，有些人則一心想買一線城市。香港是國際城市，來港買樓是投資在國際市場，應與投資倫敦及紐約相比較，從投資國際市場角度來考慮。中原地產項目部(中國及海外物業)營業董事許大衛亦表示，內地9城的有錢人會來香港買樓以期提高身份及地位，因香港豪宅的認受性較強，仍較有吸引力。