2008年金融海嘯之後，全球央行超低利息政策導致資金氾濫，在各地製造嚴重的資產泡沫，香港9年來樓價也翻了好幾倍。由於美元強勢持續，港元又與美元掛鈎跟隨轉強，相對人民幣匯價轉弱，市場預料今年內地持續會有資金流入香港樓市，買港樓保值。居高不下的香港樓價，料下半年才會出現變化。

　　香港商報記者 韓濠昕

　　香港樓市從來不乏內地買家，尤其是豪宅市場，更主要靠內地富豪支撐，去年便有多位內地富豪來港購置房產，成為市場焦點。例如深圳富豪鴻榮源集團董事長賴海民，分段統一了香港山頂施勳別墅全幢業權，先後斥資達11.688億元，實現重建的第一步;其中以高達3億元，購入該物業一個實用面積僅1361平方呎的分層戶，折合呎價高達22.04萬元，令市場譁然。

　　香港豪宅多內地客捧場

　　另一深圳富豪祥祺集團董事局主席陳紅天，去年亦斥資21億元購入山頂歌賦山道15號地盤，可建樓面約9212平方呎，樓面呎價達22.8萬元，成為香港首宗呎價逾20萬元的成交。去年11月，山頂洋房聶歌信山 Mount Nicholson 標出其中兩伙，造價9.12億元，按該兩單位總面積8702平方呎計，呎價高達10.48萬元，成為全亞洲最貴分層樓王，據悉亦是由內地買家購入。

　　據本港地產代理估計，2015年底，內地買家佔本港住宅的購買比率，大概只是一成半，但由於去年英國脫歐公投之後，美元走勢更強，人民幣匯價回軟，吸引更多內地投資者為求保本增值，來港購買住宅等物業。2016年第二季，內地買家比重回升到三成左右，個別豪宅一手新盤比重增加至約五成。

　　去年第四季，會德豐地產推出屯門掃管笏路新盤NAPA，據會德豐地產方面透露，NAPA首輪發售沽出72伙單位，洋房部分GRAND NAPA 60座屋，內地買家佔了30%，全個項目中20%屬內地客。而中國海外發展(688)位於鴨脷洲新盤南區?左岸，憑著無敵避風塘、海洋公園景致加上有南區港鐵便利交通，也吸引不少內地客，樓價動輒數以千萬計，內地買家比例便高達30%。

　　人幣貶值 雙辣招效應減

　　香港回歸中國之前，香港樓市就不乏內地買者，經歷內地改革開放經濟欣欣向榮，兩地資金往來頻繁，內地客佔香港樓市買家的比例愈來愈高。自從特首梁振英上臺後，港府推出首輪辣招壓抑樓市之後，內地客來港炒樓成本急增，需付買家印花稅(BSD)及雙倍印花稅(DSD)，過去兩三年已令內地買家減低不少，不過，去年中開始，內地客比例回升。回升時間及比例與人民幣貶值趨勢較為一致。(見上表)

　　據中原地產研究部數據顯示，去年二季度，香港豪宅一手樓內地個人買家佔金額比例，回升到約30%的水平，這是自2012年第四季實施買家印花稅後的新高，當時內地買家佔本港豪宅一手成交金額比例高達45.7%。

　　中原地產研究部高級聯席董事黃良昇解釋，土地註冊署公開資料並沒有顯示買家身份證，有關內地買家佔香港樓市買家比例的統計，主要以買家的漢語拼音來分辨是否內地買家，因為內地採用普通語漢語拼音，香港人通常粵語拼音。

　　黃良昇指出，去年二季度香港整體豪宅市場(包括一手及二手)，內地個人買家佔金額比例也達到26.6%，升至14個季度新高，數據反映香港樓市見底回穩，並開始吸引部分內地買家入市。自2015年9月起香港樓價連續下跌了7個月，2016年3月份見底回升，香港樓市又重新升溫。

　　內地買家湧入香港樓市，還有另一個重要因素，因為近年內地一線城市樓價一樣癲，內地買家來港買樓，感覺香港樓相對已沒有那麼貴了!投行美銀美林發表過報告指出，內地很多大城市樓價不斷飆升，負擔能力超出負荷，目前香港樓按佔中等收入家庭的收入比例為58%，但內地三大一線城市北京、上海及深圳的比例介乎80%至124%，相比之下，內地客香港買樓的負擔能力較內地更佳，令內地客對港樓需求更大。

　　港府出全球最重印花稅

　　不過，去年中資企業海航集團多次與本地財團高價搶地，而內地買家佔新盤買家比重亦有顯著回升之勢。憂慮樓市被進一步推高，故在海航集團去年11月高價買地之後的第3日，港府再出新辣招打壓過熱的樓市，將非首置客的雙倍印花稅 (DSD)，劃一上調至15%。據仲量聯行比較各地置業印花稅水平，是次港府徵收雙倍印花稅，令海外買家要繳付全世界最貴的印花稅才能在港置業。

　　人民幣匯價回軟，近兩年內地資金有加劇外流的象，中國外匯儲備已連續兩年回落，中央察覺到這一現象，近期推出若干政策，阻止內地民眾走資。踏入2017年，中國外匯管理局重申，一直以來內地都不容許個人購匯用作境外購房及投資，因相關項目屬尚未開放的資本項目，強調此並非新政策。外管局五令三申，又能否減低內地買家來港買樓的熱情?

　　內地買家資金渠道多

　　中原地產黃良昇認為，內地收緊外匯流出的措施，對內地買家買香港樓沒有影響，因為香港樓價高昂，內地限制每人每年結匯上限只有5萬美元，只相當於不足40萬港元，「若在香港買樓恐怕付細訂不夠」。上有政策，下有對策，來港買樓的內地買家多數實力雄厚，不少人持有外國護照，有眾多資金來源渠道，不一定需要從內地調錢來香港。

　　美聯集團(1200)住宅部行政總裁布少明表示：「近期香港樓市內地客未見有減少迹象，目前香港豪宅一手樓市場，內地客佔差不多三成。這些內地客落臨時訂金(俗稱細訂，一般為樓價之2%至5%)，通常會刷信用卡;雙方簽署正式買賣合約，要付大訂(細訂加大訂，通常是樓價的一成)時，內地買家通常透過律師樓自行安排。」布少明認為今年內地客鍾情港樓不減，故預期全年樓價仍然會5%升幅。