不管市场争议有多大，“以房养老”依然不期而至。
6月23日，保监会正式下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（下称“《指导意见》”），自7月1日起，北京、上海、广州、武汉将试点为期两年的“以房养老”，投保人群为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。
《指导意见》的发布，标志着“以房养老”试点工作正式启动。
“选择的这四个试点城市均为经济较为发达，且老龄人口数量比较多的地区，这样更有利于试点的推进。”6月24日，知名地产人士弓鸣接受《华夏时报》记者采访时表示，即便“以房养老”已经开始试点，但由于它与外围的很多硬件条件、软环境以及相应的规则暂难完全相容，因此，全面铺开尚需时日。
产品规模较小
所谓“老年人住房反向抵押养老保险”，是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。也就是通常说的“以房养老”。
由于“以房养老”保险试点在我国尚属新生事物，加之其业务流程复杂、期限较长，试点对产品规模有所设限。
《指导意见》中提出，保监会对于单个保险公司开展试点业务有较为严格的限制。接受抵押房屋的评估价值合计不得超过4%×上一年末总资产不超过200亿元的部分＋0.2％×上一年末总资产超过200亿元的部分。
“这实际上就是规定了保险公司参与以房养老的限额。”6月24日，保险集团一位专业人士崔鹏接受《华夏时报》记者采访时举例说明，以国内最大的寿险集团中国人寿为例，按照限额公式计算得出，其开展“以房养老”试点保险产品的业务规模上限也就是50多个亿，假设一套房子的评估价值是100万元的话，最多只能服务5000个老人。
而就在6月18日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布了一组数据显示，截至2013年底，北京市60周岁及以上老年人口达292.9万,占13.9%。换言之，单单就北京来看，需要老年服务的老年人就已高达近300万人。况且，这5000人的限额还需要四个试点城市来分。
“从表面上来看，规模确实很小，服务的人群确实很少，但这个市场总量本身就不会太大，而且这是在试点期间的规模。”弓鸣表示，“以房养老”需要面对房价涨跌、70年产权等诸多问题的影响，加之这个业务特别复杂，保险公司如果限定业务量的规模，其风险还是可控的，但如果规模过小则不能覆盖风险。
其实，我国提出“以房养老”的概念已有10年，并且，曾经于2007年在北京、上海、南京、杭州等地进行过试点，可惜效果寥寥，并未被市场接受。或者正是出于此类不定因素的影响，保险公司参与“以房养老”的热情度并不高。
记者采访获悉，早在去年的11月下旬，保监会曾针对“以房养老”召开了内部会议，但参与的保险公司只有幸福人寿、平安、泰康、新华、合众、中宏等七家保险公司，保监会希望保险公司尽快拿出方案，推出产品。如今，时间已过去7个月，准备提交该类产品方案的公司只有幸福、平安、泰康和合众四家。
为此，《指导意见》中明确提出，保监会刻意降低了门槛吸引险企，比如，文件对保险公司设置的硬性条件是开业满5年，注册资本20亿天且偿付能力不低于120%的公司，而满足此类条件的险企很多。
暂缺实施细则
“以房养老”的一只靴子落地了，但还缺另外一只。
记者从《指导意见》中看到，根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，试点产品分为参与型和非参与型反向抵押养老保险产品。
简单来说，参与型产品就是，假如以后房价上涨的话，老人和保险公司均可获得相应的增值收益；如果是非参与型的话，老人每个月领取的金额将是固定的，在房产增值之后，其领取金额也不提高，而房产增值部分所带来的收益就给继承人了，保险公司不参与收益分割。
“不同的产品具体如何操作？收益如何划分？‘以房养老’产品究竟属于理财还是保险？这些问题在《指导意见》中暂未进行详细说明，需要具体的实施细则。因为，针对不同的解读，其操作方式、产品设计不同，获得的收益也就不一样。比如，给房屋定价时预期寿命是20年，但是老人最后活了30年，这个亏空针对保险产品和理财产品的计算和处理都是不一样的。”崔鹏同时强调，文件明确投保人群为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人，但如果房屋是夫妻共有产权又该如何操作和处理？也就是说，针对共有产权这块也需要给出明确的实施细则。
就此，保监会相关人士给出的解释是，“以房养老”在国内是新鲜事物，指导意见不可能做到尽善尽美，这只是粗浅的、阶段性的文件，后续会有相关配套文件。
而在弓鸣看来，没有细则虽然是个问题，但最大的问题还是“以房养老”牵涉到金融业、社会保障、房地产等多个行业以及各地方政府，“以房养老”需要完全从属、依附于现有的体系才行，根本不可能为它专门制定新的支持它存在的外围硬件和软环境以及相对配套性的游戏规则。同时，即便在西方各国，“以房养老”也是针对少数人的产品，是基本养老保险的有益补充，因此，就目前的大环境而言，即便试点开始了，也难有实质性的进展。
据悉，“以房养老”在美国、加拿大、澳大利亚、法国等欧美国家发展比较成熟，但仍属小众产品，其养老的核心依然是围绕国家基本养老保险这个体系完成，也就是国家基本养老保险为主导的多元多层次体系，而这也正是中国养老体系构建的重点。