北京大學國家發展研究院「CMRC中國經濟觀察」報告會昨在京舉行。該報告會以「更新城市的市場之門——深圳市化解土地房屋歷史遺留問題的經驗」為議題，探討內地第一個通過徵地和轉地方式實現市域範圍內全部土地國有化的城市經驗。報告指，雖然目前深圳發展受到幅員面積不足與歷史遺留問題的牽制，但深圳通過對內立體挖潛，獲得了城市未來發展所需的土地與空間資源，把握了成為國際大都市的機遇。

　　香港商報記者 林彬彬 王曉蕾

　　深圳未來再開發面臨困難

　　昨日的報告會公布了深圳土地制度改革研究報告，並討論房地產、宏觀經濟形勢等熱點問題。北京大學國家發展研究院周其仁、宋國青等學者，經濟學家彭文生、劉熠輝等專家學者參與報告會。

　　報告指，由於中國城鄉二元土地制度下形成的「先國有化，後市場化」的城市土地資源配置方式，不能適應改革開放以來投資辦廠、基礎設施建設和大規模安置流動人口對土地的巨大需求，在政府和原住民利益碰撞中，大量農村土地自發流轉參與城市化、工業化，產生了所謂「土地房屋歷史遺留問題」。

　　而深圳作為內地第一個通過徵地和轉地方式實現市域範圍內全部土地國有化的城市，由此結束了城鄉二元土地體制，但亦產生了天量的「合法外用地」和「違法建築」與合法土地房屋並存的二元結構。與此同時，深圳城市的再開發亦面臨多重困難。到2020年，深圳實際可新增建設用地僅為42平方千米，這個快速增長的城市可用的未建設用地已近於耗盡。

　　打開更新城市的市場之門

　　事實上，歷史留給深圳的包袱非常沉重，令人望而生畏，但正因為此，才必須對歷史遺留問題採取分解策略。所以，報告認為，深圳未來的城市發展，重點在於存量土地的再開發。在可選政策的討論中，報告提出「放寬准入、進一步擴大城市更新的範圍；積極主動走立體城市之路，利用市場機制配置城市的空中和地下資源；分區分步推進確權」三個合適的政策工具。放眼未來，深圳將再次面臨新機遇，綜觀全球工業化、後工業化與城市化大勢，其基本趨勢就是經濟、人口與資源在空間上的持續集聚，帶來經濟密度的大幅提升。

　　調查發現，深圳改革實踐中已包含可行的政策元素，其突破口是以繳納「確權稅（一個各方可接受的比例的土地）」為前提，更新「合法外用地」和「違法建築」的法律產權關係，並以此促進城市再開發。報告提出，以「盡可能把絕大多數的活動納入合法框架」為出發點，從行得通的實踐經驗中提煉政策元素，就可走出以市場機制配置城市空間資源的新路。

　　報告指，現今深圳的持續發展受到幅員面積不足的擎肘與歷史遺留問題的牽制，難以滿足產業、人口和其他要素繼續向深圳積聚和集中的要求，但深圳依然可對內立體挖潛，獲得城市未來發展所需的土地與空間資源；同時，確立「盡可能把絕大多數的活動納入合法框架」的執政理念，主動創造條件，打開更新城市的市場之門。