今年港住宅價量齊升

　　埋單計數跑贏工商舖

　　時至年尾，又是「埋單計數」時候。世事難料，今年本港住宅市場表現較年初預期時好，價量齊升，更勝過工商舖市場，工商舖市場價量齊跌。整體而言，物業市場表現可算不過不失。本專題會逐一回顧和分析。

　　香港商報記者 劉思桐

　　「辣招」漸被市場適應和消化，今年本港樓市在用家需求的支持下，繼續平穩發展，價量皆有增長。發展商積極推盤，開價貼市且多優惠，加上政府5月修訂雙倍印花稅條例，引出大批換樓購買力，帶動一手成交持續暢旺，反觀二手就難成焦點，全年交投表現平平。年內中小型住宅和豪宅市場個別發展，前者樓價升約9%，續受市場追捧，後者量價就難有突破。

　　關於本港樓市的交投情況，今年可謂「一手強、二手平」。據美聯物業資料研究部及土地註冊處數據指，今年截至11月30日，一手私人住宅註冊登記共錄得1.5039萬宗，較2013年全年的9986宗大幅上升逾50%，註冊金額總值達1603.447億元，較去年全年的924.48億元大幅上升73%。

　　一手住宅註冊量升逾50%

　　一手市道向好，發展商積極推盤，年內售樓成績不俗。據初步估算，長實（001）今年首10個月售出單位逾3100個，套現逾240億元，對照去年售出單位不足500個、套現不足100億元，可謂已「收復失地」。新地（016）首10個月沽出單位約2500個，套現逾260億元，較去年全年沽出逾1700個單位、套現約200億元亦有增長。新世界（017）首10個月售出約1900個單位，套現約190億元，相比去年全年沽出約1500個單位、套現約130億元，亦屬表現搶眼。

　　至於二手住宅方面，今年截至11月30日，全港暫錄4.5169萬宗註冊登記，較去年全年的4.1784萬宗僅微升8.1%，註冊金額總值達2298.942億元，較去年全年的2079.58億元微升10.5%。

　　美聯物業首席分析師劉嘉輝接受本報訪問時表示，預計全年一手註冊將逾1.6萬宗，而今年新盤銷情如此暢旺，主要有三個原因。首先，政府5月放寬DSD（雙倍印花稅）換樓期限，令購入樓花的準買家們有更多時間換樓，將近兩年累積的換樓購買力都釋放出來；其次，一手樓定價與二手樓相若，所以買家當然更願意選擇一手；第三，在一手供應攀升的情況下，發展商積極推盤，賣樓意欲強勁。他預期，二手註冊全年最多5萬宗，因為購買力都轉移去了一手市場，二手業主難像一手遷就買家，給予十幾個月的成交期。

　　中小型住宅升價勝豪宅

　　較年初市場普遍預測樓價將下行不同，今年本港的整體樓價升勢仍然持續，各本地地產大行的一般住宅樓價指數均錄得升幅。據中原地產研究部數據，反映本港二手樓價的中原城市領先指數CCL於11月底報130.16點，較今年初的118.96點累積升幅達9.41%。另據美聯物業資料研究部數據指，該行按全港100個中小型私人屋苑成交個案計算的平均實用呎價，於今年11月報9704元，較去年12月的8901元升9.09%。

　　另綜合外資大行報告，豪宅樓價表現明顯遜於中小型住宅。仲量聯行表示，據該行初步統計，今年全年本地豪宅樓價僅微升2.3%，租金年內更下跌4.1%，而中小型住宅樓價上升5.7%。萊坊亦指出，據該行數據，今年全年香港豪宅價格跌2%，而一般住宅樓價升5%。第一太平戴維斯預期，今年全年豪宅樓價升幅最多為5%，租金跌幅則達5%至10%，截至第三季豪宅物業回報率為2.6%，略低於去年同期的2.7%。

　　對於中小型住宅與豪宅表現各異，劉嘉輝表示，中小型單位銷情旺，二手主力升幅來自這類物業。至於豪宅市道主力由高收入人士撐起，而今年金融市場表現平平，最近「滬港通」又出現反高潮，加上內地買家見少，所以豪宅市場表現一般。他又指出，雖然今年二手中小型物業平均升9%，但其實一手樓價較2至3年前相比已錄跌幅，有新盤定價平過同區二手，不過一手樓價暫未有指數反映。

　　樓市用家主導 剛需強勁

　　今年9月底爆發的違法「佔中」會否對樓市有影響，地產業界對問題看法各異。萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文指，事件長遠對樓市並無太大影響，因本港住宅市場現時以用家為主，且近期應市新盤仍錄得不俗銷情。仲量聯行香港董事總經理曾煥平亦持類似看法，指本地細價樓剛需強勁，且新盤大多開價合理，市場反應佳，暫時看不到「佔中」對樓價造成影響。不過，劉嘉輝卻指，「佔中」影響本地經濟，正如財政司司長曾俊華曾提及，事件或令消費市道放緩和失業率上升，這最終會影響樓市走勢。

　　今年(首11月)一、二手私宅註冊情況

　　註冊宗數較去年全年變幅註冊金額(億元)較去年全年變幅

　　一手私宅1503950%1603.44773%

　　二手住宅451698%2298.94211%

　　總數6020816%3902.38930%

　　資料綜合土地註冊處及美聯物業資料研究部

　　政府微調DSD持續推地

　　雖然今年政府未有再推出全新調控樓市措施，但卻微調或捨棄部分措施，包括放寬雙倍印花稅（DSD）條款、未有把「港人港地」條款納入今年招標的地皮內。然而，放寬雙倍印花稅條款對住宅市場交投有影響，特別是遠期樓花，並被外界指為讓步。至於土地政策，今年政府和港鐵（066）、市區重建局持續推地，但卻有3個項目出現流標情況，這是近年罕見的。 香港商報記者 林啟健

　　一如以往幾年，今年政府和相關機構持續推地，務求達到原先目標。據發展局表示，本財政年度（2014/15）上半年私人房屋土地供應量約為1.01萬個單位，若果連同第三季推出的項目在內，估計首三季可供興建約1.68萬個單位，大約是本年度起平均每年1.88萬個單位的目標的90%。

　　今年內3項目相繼流標

　　不過，2014年政府推地不算順風順水，有3個項目相繼出現流標，包括天水圍天榮站、大埔白石角科進路地皮，以及觀塘市中心重建計劃第二、三發展區。其中年初截標的天榮站項目已經是第二度流標，儘管今次港鐵簡化招標條款，如取消沿用的分紅制，惟截標時僅獲3份標書，最終港鐵公布投標方案未能符合財務要求而再度流標。到了3月，大埔白石角科進路地皮流標，據悉最高標價低於29億元，樓面呎價低過4000元，較09年售出同區地皮低45%。後來5月鷹君以樓面呎價約3300元投得毗鄰科研路地皮，在此招標結果帶動下，地皮重推，最終在11月億京以樓面呎價3552元投得。而觀塘重建項目於7月截標，僅接4份標書，但由於發展商出價太低，遠低於80億元入場費，故項目流標。後來項目重新招標時已取消原有80億元入場費，結果由信置、華置所組成的財團投得。

　　上述3個項目流標，反映目前發展商投地時出價審慎。經濟學家關焯照指，近期一手樓價與二手樓價差距收窄，第二季一手樓價更曾低於二手樓價，這令發展商看淡後市，寧願以較低價投地。

　　賣地表未納港人港地

　　政府調整部分樓市措施，於今年5月提出放寬雙倍印花稅條款，以及連同買入住宅物業、以同一份樓契申請的一個車位可獲豁免DSD。特別是第一項放寬DSD條款吸引力較大，這項修訂是把「先買後賣」換樓人士可豁免DSD的半年換樓期限，由原先在購入新置物業的買賣協議的日期起計，延後至由購入物業的售賣轉易契的日期起計。政府指，這項修訂兼顧購買現樓及樓花的換樓人士需要。不過，細心分析，這項修訂對一手住宅市場較為有利，因樓花期可以很長，樓花期愈長，買家賣出物業期限亦愈長，反而購買現樓的人士換樓期限不及購買樓花長。

　　政府公布修訂措施後，住宅市場交投增加。據土地註冊處資料顯示，由6月至11月期間，住宅樓宇買賣合約介乎4848至7792宗，高於今年1至5月的宗數，1至5月買賣合約介乎3141至5270宗。相信有不少購買力流入一手住宅市場，令一手住宅成交增加，從而帶動整體住宅買賣成交。

　　另一項改動措施，是政府未有把「港人港地」條款納入今年招標的地皮內。去年政府推出兩幅啟德住宅地皮，均把相關條款納入賣地章程內。然而到了今年，即使再推出4幅啟德住宅地皮招標，相關條款未有出現在賣地章程內，更遑論其他住宅地皮。發展局局長陳茂波解釋，自雙辣招措施推出後，非本港人士購買本港住宅物業的數量減少，故「港人港地」政策並不迫切，並會視乎早前啟德兩幅「港人港地」發展情況及市況再研究。行政長官梁振英亦回應說，「港人港地」政策為試行措施，推出後已被市場接受，顯示是可行，如有需要時將會在短時間內再啟動。

　　今年部分官地招標結果

　　成交日期地皮位置 成交價/樓面呎價投得發展商

　　1月15日觀塘恒業街、偉業街、欣業街與觀塘道交界37.69億元/5708元淡馬錫

　　2月25日啟德第1I區1號地盤29.11億元/5600元羅氏地產

　　2月25日啟德第1I區2號地盤29.388億元/5330元嘉華

　　2月25日啟德第1I區3號地盤約39.2億元/6530元保利置業

　　5月28日大埔白石角科研路24.12億元/3300元鷹君

　　5月28日啟德第1H區3號地盤25.2億元/6101元會德豐地產

　　8月13日荃灣楊屋道39.398億元/3693元億京

　　9月3日尖沙咀中間道15號46.88億元/1.38萬元恒基地產

　　10月22日大嶼山東涌第53a區18.3億元/2998元世茂、明發集團

　　11月5日大埔白石角科進路（曾於3月時流標）25.4288億元/3552元億京

　　受辣招影響 工商舖冰封

　　受政府「辣招」影響，2014年工商舖物業市場成交價量齊跌，上半年交投量更一度跌至谷底。綜合港置工商舖資料研究部及土地註冊處數據，今年首11個月，本港工商舖物業註冊量涉及約5764宗，涉及總值約675.61億元，較去年同期的9428宗及1003.58億元錄得顯著跌幅，分別下跌38.9%及32.7%。展望2015年，業界普遍對工商舖市場保持樂觀態度，各類型物業中，尤其看好寫字樓發展。 香港商報記者 劉家麗

　　據土地註冊處數據，今年上半年工商舖市場仿佛經歷嚴冬，每月交投量平均不足450宗。當中以中價物業買賣成交影響最大，成交主要集中於300萬元以下的細價物業，市場上亦有多個拆售項目，如荃灣荃立方商場等，數日內即火速沽清拆售項目，主要由於該類物業投資成本相對較低，因而受用家及投資者追捧。

　　隨市場逐漸消化「辣招」影響，由第二季開始，交投量已顯著回升，但較政府「出招」前仍有一段距離。

　　睇好來年商廈市況

　　不過好景不常，香港由第三季尾開始經歷多事之秋，「佔中」事件對工商舖交投造成窒礙。利嘉閣（工商舖）地產董事黃應年指出，受「佔中」事件影響，市場濃罩觀望氣氛，業主及準買家均按兵不動，對10月中旬至11月中旬的工商舖交投造成窒礙，導致11月工廈、商廈及店舖三個類別買賣宗數全面報跌。

　　根據港置工商舖資料研究部資料所得，11月份工商舖物業註冊量及金額均錄得明顯趺幅，全港共錄475宗工商舖物業註冊登記（數字主要反映2至4星期前市場實際狀況），較10月份的851宗急跌44.2%，創近5個月新低；期內物業成交總值共錄55.21億元，按月減少25.6%，連續兩個月下跌。

　　今年首11個月各類型物業表現方面，其中商廈交投量跌幅最細。業界睇好來年該類物業走勢，中原（工商舖）顧問陳雁樓認為，過去3至4年，本港商廈價格升幅落後大市，相對於住宅及商舖升幅較小，現時整體商廈空置率不高，約3%至4%，核心區更低至約2%，加上現時租務需求大，上述因素均支持商廈樓價企穩。他預期，2015年商廈售價及租金均有10%至15%增幅，核心區如金鐘、中環及尖沙咀商廈售價增幅更有機會達20%。

　　一線區舖租將下跌

　　展望2015年，業界看淡商舖市場，普遍認為租金有向下調整空間。第一太平戴維斯預期，街舖因受內地打貪影響，令奢侈品銷售額下跌，料一線街舖租金及售價將下跌5%；另外，內地或降低經濟增長，對消費亦會造成影響，預期零售店租金和售價將會下跌5%至10%。

　　高力國際亦看跌。高力國際銷售及租賃高級董事麥海倫表示，本港零售消費總額增長放緩，加上亞洲其他國家如日本、韓國等旅遊業逐漸受自由行青睞，吸引部分自由行旅客消費力，預期2015年商舖租金水平會窄幅上落，其中向下調整機會較大，預期本港主要區域的商舖租金將向下調整5%至7%。

　　今年首11個月工商舖註冊量及金額

　　類型2014年首11個月2013年首11個月按年變幅

　　宗數金額（億元）宗數金額（億元）宗數金額

　　商廈1086205.801521265.3028.6%22.4%

　　工業2387180.753987282.7240.1%36.1%

　　商舖2291289.053920455.5641.6%36.6%

　　總數5764675.6194281003.5838.9%32.7%

　　*資料來源：港置工商舖資料研究