3月16日，九龍倉集團有限公司在香港舉行2014年度全年業績發布會。

 

　　九龍倉副主席吳天海表示，2015年銷售目標是人民幣220億元，與去年業績基本持平，但九龍倉對內地房地產市場的投資將轉為謹慎，并稱“可以看到行業毛利在下降，短期來說我們覺得內地的住宅市場不是很放心。”

 

　　2014年，九龍倉集團已計入投資物業重估盈余以及其它會計收益/虧損，股東應占集團盈利較2013年增加22%至359.3億港元。

 

　　雖然九龍倉集團股東應占盈利上漲超過兩成，但主要原因是投資物業價值重估盈余所致。因受到缺少非營業收益及出售投資收益所影響，九龍倉2014年綜合核心盈利減少7%至104.74億港元。

 

　　究其原因，內地房地產市場住宅銷售利潤下跌是導致九龍倉核心盈利減少的重要因素。

 

　　數據顯示，九龍倉2014年的投資物業主要盈利同比增加16%至76.24億港元，占集團核心盈利的73%。但不同于過往年度有較高毛利的項目，去年發展物業盈利(包括合營公司)下跌55%至14.74億港元。

 

　　針對九龍倉去年業務增長是否在放緩的疑問，九龍倉副主席吳天海表示，集團的整體業務規模是做大的，只是增長速度有所放緩，“租金還是有15到16%的增長。”

 

　　但對于內地樓市，九龍倉的看法已經轉為謹慎。吳天海亦坦誠，內地銷售是較過去有所回落，“九龍倉對內地的投資比前幾年放緩了。”

 

　　據九龍倉公布，按應占份額計算，2014年集團合共售出150萬平方米物業，銷售所得為215億元，截至年末的未確認銷售額則為220億元。

 

　　吳天海在現場透露，九龍倉2015年在內地的銷售目標是220億元。雖然目標較去年業績持平，但其表示今年要實現目標不容易，“我們今年前兩個月的銷售還不到20億元，剩下的時間要做200億元才能追平去年。”

 

　　同時他也指，內地銷售很大程度上還要看預售證獲批進度和其他企業的銷售策略，“行業的毛利也在下降，短期來說我們覺得內地的住宅市場不是很放心。”

 

　　回顧2014年，九龍倉在土地市場上也甚是低調。“之前有接近一年我們是停止了買地，直到去年底開始新增三個項目，但是總額沒有超過30億元，相比以前可能一塊地就買30億元是減少了投資。”

 

　　不過，吳天海續指，如果有合適的機會，九龍倉會繼續留意，“所以對內地的投資不是完全停止，但比較謹慎。”

 

 

　　除去針對利潤和投資減少的提問，融綠問題再次成為九龍倉內地業務的焦點。吳天海的回答顯得早有準備，并首次公開承認九龍倉收購融綠項目的意向。

 

　　“九龍倉成為綠城大股東，從頭到尾都沒有計劃要入主綠城。我們投資綠城，一個是希望能夠得到長期回報，另一個方面是希望和綠城在項目上合作，借助綠城在內地的品牌和市場增加九龍倉的項目價值。”

 

　　針對九龍倉是否對綠城出售融綠項目持不同意見，吳天海稱融綠18個項目作價不應太便宜。

 

　　“融綠這18個項目是優質的，九龍倉作為股東，認為這些項目對綠城是有利的”其續稱，“如果綠城想要出售的話，我們是有意向的，但目前還沒有相關動向。”

 

　　展望2015年，內地投資物業預計將逐步為九龍倉增加貢獻。

 

　　2014年，成都國際金融中心和上海會德豐國際廣場的貢獻為主，拉動九龍倉內地投資物業的收入增加57%至19.84億港元，營業盈利增加30%至9.91億港元。

 

　　成都國際金融中心商場及兩幢寫字樓已于2014年落成，整個項目預計于2015年竣工。其中商場的出租率超過99%，98%的店鋪已開始營運，2014年，商場的收入為4.83億元，較目標水平高21%。九龍倉預計待商場全面投入服務后，每年的零售收入可達6億元。

 

　　另外，成都國金中心全新的酒店品牌“馬哥孛羅尼依格羅”豪華酒店亦預計于2015年年中開幕，第二座超甲級寫字樓將于2015年年中或之前開始招租，豪華服務式住宅，則將于2015年下半年啟用。

 

　　而2016年將成為九龍倉多個國金中心系列項目落成的一年。其中，重慶國金中心目前已經進入招租階段，整個項目計劃于2016年竣工。長沙國金中心和無錫國金中心預計將于2016年落成，蘇州國金中心則計劃于2017年竣工。

 

　　以下為九龍倉集團有限公司2014年度業績發布會現場問答實錄：

 

　　現場提問：今年香港零售市場相對較差，對九龍倉來說，今年商場租金收入預計影響會有多大？增長會不會放緩？另外今年前兩月商鋪銷售有沒有下跌？下跌了多少？還有就是綠城中國方面的發展是怎樣的？

 

　　李玉芳（執行董事）：今年對我們來說是比較審慎的，去年受大環境的影響，我們在香港的三個商場加起來，租金收入有一點下跌，這是不可避免的，但我們跌得比較少，整體跌了14.57%。但是，今年前兩個月的數據還是比較好的，相信會比去年增長3%左右。

 

　　就市道來看，現在看到很多數據都是有升有降的，但是九龍倉很多年都是上升的。我們一直在尋找一些新的、好的品牌，以補償一些銷售額已經下跌的品牌，事實證明這個策略是行得通的。據我所知，受到沖擊的牌子都在加緊做好品牌翻身，而我們也會有一些新牌子加入，繼續支撐整個零售額。所以長遠來看，我們是樂觀的。

 

　　今年，由于香港兩個項目的裝修還沒有完成，這對我們來說還是有一定的影響。但總的來說，我預計今年能做到單位數的增長。

 

　　吳天海（副主席兼常務董事）：關于綠城，九龍倉2012年收購了綠城的24.6%的股權，成為第二大股東。但由始至終，九龍倉都沒有想過要入主綠城，盡管有機會，但我們沒有計劃過。因為綠城是一家規模很大的企業，它在內地的品牌、級別都很高，包括產品的級別、服務的級別等等。

 

　　我們投資綠城有兩個大的目標：一個是希望在財務方面得到回報，希望將來有高額的回報。另一方面，透過投資綠城，尋找機會和綠城一起合作開發項目，借助綠城在內地的品牌和市場認知度，增加項目的價值。2012年到現在已經有好幾個項目在和綠城合作了，而且我們會繼續做。

 

　　綠城和九龍倉之間有一家持有18個項目的合資公司，前段時間有一點點分歧，不過這個分歧我們不方便代表綠城來跟大家進行交代，應該由綠城來交代。但是，對九龍倉來說，那18個項目都是一些優質項目，如果那些項目綠城是肯出手賣，而且價格合適，我相信九龍倉都有興趣考慮，但目前的情形不是很明朗。

 

　　現場提問：銷售額下跌主要是什么原因影響的？租金方面會不會有下調的壓力？另外，近期反水貨客活動對你們的影響大不大？

 

　　李玉芳：大環境肯定對我們有一點影響的，包括占中行為以及國內反腐運動。另外一個原因當然是韓國、日本貨幣匯率的變動，現在也有很多香港人到這兩個國家購物，但是你不可能一年365天都去旅游，你也有內需的時候，而且香港本身的內需也是很大的，自然我們的生意就會有維持。

 

　　租金方面沒問題，想進入我們商場的品牌還有很多很多。因為不缺少客戶，所以租金方面是不受影響的。去年跟我們續約的客戶有30%到50%左右，每年都將近有1/3的客戶會續租，所以現在看不到有什么問題是可以降低租金的。

 

　　至于反水貨客的問題，我們商場沒有多少奶粉這類水貨產品，所以這個和我們沒有什么關系。

 

　　現場提問：公司在業績報告里說到在內地拓展項目仍然保持謹慎態度，但現在內地樓市政策一直在放寬，九龍倉為什么不趁這個時機加大投資？

 

　　吳天海：其實這里面有很多因素，其中很重要的一個因素是自己的能力問題，如果按照我們自己的評估，九龍倉并不是內地房地產公司的頭十名。內地最大的房地產公司每年的銷售額是九龍倉的十倍，所以它有這個能力在很多城市里有很多項目一起同時進行，但我們沒有。我們只可以用自己有限的資源盡量集中做自己覺得回報高的，成績好的項目。

 

　　現場提問：吳先生早前獲任為九龍倉主席，未來集團分工會是怎樣的？做完這屆之后，您是會讓位還是會繼續連任？

 

　　吳天海：首先很榮幸我得到董事會的委任，在今天5月份股東大會之后，我將會成為公司的主席。董事會一期是三年，三年之后究竟董事會有什么決定，現在還不能做一個預測。

 

　　至于核心團隊，我們幾個人都已經在公司共事了很多年。我相信這么熟悉的團隊，未來發展方向也不會有太大的變化。而且，九龍倉已經是四千億資產的公司，這么多年歷史，這么多員工，不是說轉左就轉左，轉右就轉右的，已經走了這么多年，基本方向不會變的。

 

　　現場提問：今年在內地的銷售目標是多少？達標最困難的地方是什么？另外，去年九龍倉向母公司收購了卡佛大廈，未來會不會有其他的物業投資？能透露更多重組方面的信息嗎？

 

　　吳天海：我們去年全年在內地的銷售額大概是220億人民幣，今年希望能夠做到220億或者是稍微多一點，但是這個目標絕對不容易實現。可以說今年前兩個月的銷售額是不足20億的，換言之剩下的10個月最低限度要完成超過200億，才能追平去年的記錄。因為銷售很大程度上是取決于項目什么時候拿到銷售許可證，所以當初做計劃的時候也沒有預期前兩個月有太多銷售額。雖然不足20億，但也比我們設定的目標稍微有一點突破。

 

　　但是更大的挑戰是剩下來10個月的200億，這不是那么容易做的，很大程度上取決于宏觀的環境，還要看其他行家的銷售策略，所以毛利也繼續會有壓力。短期來說，我們覺得內地住宅市場仍然不是很放心。

 

　　收購卡佛大廈我不認為是重組，如果要說重組，也只是小型重組。其實我們集團里面的投資物業絕大部分集中在九龍倉經營。去年的收購讓九龍倉的投資物業組合加強了，但暫時還沒有另外的收購項目，也沒有重組的計劃。

 

　　現場提問：九龍倉近期在長沙購地做奧特萊斯，請問這是出于什么考慮？接下來會不會加大在這方面的發展？

 

　　答：其實長沙奧特萊斯不是第一次做，我們以前都做過兩個，而且由一定成績，所以趁這個機會在長沙做了第三個。首先我覺得奧特萊斯有它的吸引力的，有些人士估計，奧特萊斯未來幾年在商場，或者是在零售方面的增長反而會比傳統商場的增長更高。

 

　　現場提問：去年融創說要出資150億收購融綠平臺，你認為這個價格合理嗎？

 

　　吳天海：作為綠城的一個主要股東，當然是希望融創能提高價錢，有多高就提多高。所以希望他們能夠在商討的過程中拿到更好的條件。

 

　　現場提問：你們覺得今年有什么主要的風險讓你們覺得做生意會比較不容易？收緊自由行的政策，會不會對海港城或者其他廣場帶來很大的打擊呢？

 

　　吳天海：我們主要的資產在香港，收緊自由行一定會受到牽連的。從過往的經驗看，就是我們比整體市場表現稍憂，但是整體上應該不會差太遠。其他的風險就是歐洲的經濟情形，會不會影響到全球的金融動蕩？會不會影響中國的出口？會不會繼續牽連亞洲其他各國的貶值？如果其他國家貶值，香港購物就會變得比較貴，不但吸引了一部分內地旅客去歐洲或者是亞洲其他地區，也減少了臺灣客、新加坡客、日本客進入香港。國際的環境是非常動蕩、不明朗的的，所以我們還是采取比較保守的態度。

 

　　現場提問：今年集團的增長動力在哪里呢？你覺得怎么可以解決內地樓市不樂觀，本港零售市場表現下滑這些問題？會不會發展新業務來刺激公司的增長？另外，上一次見您的時候您講過，內地的業務不是那么的看好，所以暫停開展新的項目，今年是不是一樣？內地都是不會再有新的收購，而只是做好手頭上的？

 

　　吳天海：其實去年我們的生意是做大了的，營業額增長了20%，不過生意難做了。今年，我們覺得營業額仍然會有增長，但是生意繼續難做。但增長會不會維持過去的水平？這有難度。過去的十來年，我們的收租物業每年復式增長是15%到16%，今年維持這個水平有難度，所以我們暫時預計是單位數增長，不是沒增長，不過稍微慢一點。

 

　　至于內地的住宅樓市，銷售希望不會比去年差。還是那句話，生意是做大了，但是難做了。至于我們內地樓市的投資，實際上跟以前相比是慢了的，我們幾乎有一年的時間停了任何新的投資，直到去年年底，在地點優越，價格合適，合作伙伴也比較談得來等各種因素配合下，我們才有了兩三個新的項目投資，但是新的總額都是不超過30億人民幣。跟以前單一項目都超過30億相比，其實已經是減慢了。我們也會繼續觀察市場，看哪里有好的投資機會，我們不會完全停止投資，只不過是謹慎了。

 

　　現場提問：剛才說到內地市場有很大壓力，會不會轉到海外找一些投資項目呢？