买楼收租是一个不错的生财之道，但如果遇上租霸，搞到晚晚没觉好徳，吃再多补品也补不回来。读者张太说她流年不利，接连遭租霸「伏击」，自言吃龙肉都没味道。香港商报记者张威红

　　两年前，某业主遇上麻烦事，折让套现手中物业，张太慧眼识货，二话不说买了，正式荣升为包租婆。这年头，包租婆是让人羡慕的名衔，何况是一拖叁的包租婆。张太说，头一年出租顺当，叁位租客準时交租，就算外游未能按时交租，也会事先交代。

　　换锁或侵权

　　踏入羊年，张太新年想咩有咩愿望落空，租客先后煺租，唯有再觅好人家。为求过个安稳年，她低于市价出租单位，春节前总算把3个单位搞定。谁料到了交租日，两位租客潜了水，电话打爆也没人听，敲门没人应。廿天过去了，张太采取行动，换了铁门钥匙。

　　张太这一换锁，惹来大麻烦。租客大骂她擅闯私人地方，要控告她。张太一时六神无主，致电记者求救。

　　记者致电资深律师江先生了解，好彩张太换的是门口铁闸锁，不是房门锁，不算擅闯私人地方，叫张太可以放心。他说，法例讲明业主不可以在未经租客同意下私自进入住处，否则是擅闯私人地方，要负刑事责任。不过，门口铁闸就算单位出租仍属业主掌管，不算侵权。

　　欠租7日后可追租

　　江律师续说，若遇上租霸最好寻求法律途径解决，不能通过换锁、断水、断电等手法逼租客交租，否则蚀底的是自己，分分钟被告上法庭，说家里不见了贵重物品，到时水洗都不清。根据法例，租客欠租超过7日，业主就可到土地审裁处提交收楼及追收租金申请。

　　一般情况下，从租客开始欠租，到完成收楼程序，最快要2至3个月，如果遇上「恶啃」租霸，反对业主的收楼申请，所需时间更长(详见表)。另外，按金或未能补偿收楼过程中衍生的费用。若毋须上庭，费用大概356元，期间来回土地审裁处两次，需时3个星期左右;若须上庭费用大约1600元，若申请扣押令费用要加多6000元左右，走完整个程序，歷时约两个月，期间须再跑两趟审裁处。

　　叁招：目测镕谈筛选

　　遇上租霸让人「头痕」，张太自言食龙肉都没味道。有何方法谢绝租霸呢?金丰物业老闆Jenny教路，在这行做了叁十年，累积了叁大对付租霸的方法。一是目测法，所谓相由心生，一个人外貌良善，品性难坏，反之宜多加思量;如果租给年轻人，不须要身光颈靓穿戴名牌，衣冠整洁、斯斯文文更好。

　　二是聊天法，尽量与準租客镕谈，多了解其工作性质、喜好、多少人住等，言谈间有助判断其为人踏实、诚恳与否，如果言谈闪烁，或前言不对后语，就须谨慎;叁是筛选法，如果有两个準租客，一个自言是做生意的，一个是办公室文员，你会拣边个?拣文员更有保障，皆因收入更稳定，就算前者承租价更高，也不要贪那少少。

　　Jenny建议，业主定价不要太死，若遇上好租客宜酌情减少，可以省却很多麻烦。若不幸遇上租霸，不要与之硬碰，通过法律途径是最好的解决方法。她说，其实香港租霸不多，惟拖延交租的情况常见，业主最好与租客有一个良性沟通，沟通能解决很多不必要的烦恼。