内地的房地产市场已经疯狂得覆水难收了！在当前的情况下，只有再疯狂下去一条路，至於最后是什麽结果，当事人都有自己的期望，但最后只能是全国性房地产泡沫同时破灭。

　　楼市泡沫惊人

　　已有数据显示，到2016年9月，内地房地产总市值占GDP的比例为411%，远高於全球260%的平均水平。新增房地产产值在年度经济产出中的比重已经达到15%，土地出让金普遍占各地政府财政收入的30%以上，不少城市甚至高达50%以上。日本上个世纪90年代的房地产泡沫与之相比较，也望尘莫及。

　　最近国家统计局所公布的8月份数据显示：在70个大中城市样本中，90%以上的城市房价都在上涨，而深圳、厦门、郑州等多个城市房价同比上涨竟达40%以上。各城市的房价收入比也出现了几何级数的增长。比如，深圳市的房价收入比达到了骇人听闻的70倍（就该指标而言为全球最高），北上广等一线城市也均超过30倍以上。

　　在国际上，房价收入比超过6倍就认为过高，就已经出现房地产泡沫，但内地房价收入比竟疯狂到了这种地步。除中国之外，最高房价收入比的香港也仅仅是19倍，第三位的悉尼只有12倍。最近英国《金融时报》称，全球房价最难负担城市的前十名，全部都被中国的城市所包办。这些现象表明，中国房地产市场的价格正以非理性的速度狂奔。

　　正是因为当前内地不少城市的房地产市场价格在非理性狂奔，就出现一个又一个的怪异现象。上海的假离婚潮、杭州及郑州住房抢购潮、不少城市土地拍卖的地王潮、银行信贷资金流入房地产市场潮、上市公司卖房保壳等怪现象。而这些以不同的方式涌现出来的怪现象，目标就是一个，向正在上涨的房价狂奔而来。这就如2015年上半年的内地股市一样，当5-6月份股市疯狂上涨时，各种资金都涌入股市，股市指数没有最高，只有更高。我当时就指出，根本就没有用任何证券市场的理论、模型及工具来分析了，当时内地股市只有上涨及交易量疯狂上升。

　　目前内地房地产市场的情况与去年股市一样，也是用不上什麽市场的供求关系、市场经济理论及逻辑来分析。所以，对於当前内地房地产市场价格疯狂上涨或非理性的狂奔，只有华山一条路，就是价格上涨了再上涨，反正已经是覆水难收了。

　　币策过度宽松

　　当然，对於当前内地房价疯狂上涨，有人认为是中国央行发行的货币太多的结果，因为M2从2009年近60万亿，上升到2016年7月底的149万亿，上涨了2.5倍，当前大量的货币追求同样多的住房产品时，必然会造成房价的疯狂上涨。但实际上并非如此，当前货币的创造并非是央行发行的结果，而是内地居民及企业涌入房地产市场，大量地借住房按揭贷款的结果。当前M2的快速增长就是居民大量地借住房按揭贷款（今年1-8月份月均近5000亿）所创造出来的。所以，当前M2的快速增长主要根源在於2014年930和2015年330住房按揭贷款新政。如果这些政策不改变，仅是采取所谓的因城施策，只能把各个城市的房价越推越高，最后让全国各城市的房地产市场泡沫四起，直到一起破灭。

　　也有人认为，当前不少城市的房价疯狂上涨，在於住房市场供求失衡，住房供给远大於需求，因此，得要求这些房价上涨过快的城市增加更多的土地供给，生产更多的住房。但实际上，作为一个完全由投资投机为主导的住房市场，住房已经完全成为投资工具或投资品，而投资品的供求关系可以是零到无穷大。当房价下跌时，投资者购买的住房预期不可能获得收益，因此都会逃离市场，这时的住房需求会降到零，或没有投资者会在房价下跌时进入市场。如果房价在上涨，而且金融市场条件又十分有利投机炒作者，比如利率低、首付低、贷款获得容易等，这时房价上涨预期会不断地得以强化，从而住房投机炒作者会涌入市场。这时住房需求可以是无穷大。比如住房投机炒作者可购买一套住房、二套住房，及更多的住房，多多益善。在这种情况下，住房供给再多也无济於事。当前不少城市就借房价疯狂上涨来增加拍卖土地，实际上对正在疯狂上涨的房价是对牛弹琴。

　　可以说，当前内地90%以上城市房地产市场价格如此疯狂上涨，最为重要的原因是中国央行过度宽松的货币政策。当前住房按揭贷款利率及首付比例为历史上最低，居民获得按揭贷款是史上最为容易，有广泛的非正规融资工具让不少投资者连首付都可通过不同的融资工具获得（目前内地各种名目的贷款公司到处都是），而政府就是不愿通过税收政策及信贷政策收紧来遏制房地产的过度炒作。因为政府正在用房地产市场来保GDP增长，以房价的疯狂上涨来保地方政府的土地财政。在这种情况下，自然会让大量的投资者及企业借助优惠的信贷条件及优惠的住房税收政策涌入房地产市场。内地的房价也会在这种情况下快速推高，甚至走向疯狂。而房价的疯狂上涨，又更会激励住房投资者涌向房地产市场。最近，不少地方政府所谓的宏观房价疯狂上涨的各种行政性政策，更成了推动房价再上涨的饥饿营销方式，进一步强化房价上涨预期。这就是当前内地房地产市场价格疯涨的根本所在。

易宪容