9月24日，中國人民銀行行長潘功勝在金融支持經濟高質量發展有關情況新聞發布會上表示，將下調存量房貸利率，降至新發放貸款利率附近，預計為0.5個百分點左右。統一首套房和二套房的貸款首付比例，為15%。仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟表示，央行新政策將穩步有序推動存量房貸利率下行，下有助修復居民資產負債表，增強居民的消費能力和意願。

自今年5月中國人民銀行宣布取消全國層面個人住房貸款利率下限等多項房地產金融優化政策以來，絕大多數城市已相繼大幅下調甚至取消當地首套和二套房貸利率下限，金融機構可自主確定對客戶的個人住房貸款利率。

龐溟介紹說，數據顯示，6月末全國新發放個人住房貸款加權平均利率為3.45%，同比下降0.66個百分點。在此情況下，疊加今年2月與7月5年期及以上貸款市場報價利率（LPR）兩次下調累計35個基點，存量與新增房貸利差迅速擴大，在某些城市甚至已超過100個基點。

新舊房貸利差催生提前還房貸

龐溟認為，正是因為存量房貸與新發放房貸的巨大利差，為居民提前還貸提供了重要的動機和誘因。部分房貸貸款人在房貸利差、個人資產負債表收縮等因素共同影響下，通過提前還貸、消費貸、經營貸等方式置換房貸，使商業銀行房貸業務出現了居民早償率高、房貸餘額降的現象，給銀行經營和信貸業務帶來擾動。

在新舊房貸利差加大的情況下，存量房貸利率存在調降空間。如果依法、穩步、有序調整個人存量房貸利率，可以更好地助力房地產市場平穩健康發展，更好地減少居民提前還貸行為和保證銀行經營與穩定性，更好地幫助居民部門減輕還貸壓力和貸款成本，更好地修復居民資產負債表、增強居民的消費能力和意願，更好地實現「以提振消費為重點擴大國內需求」的政策訴求。

調降房貸利率效果正面

最好的例子距離當下並不遙遠。在2023年8月人民銀行和國家金融監督管理總局提出按照市場化、法治化原則推動降低存量首套房貸利率後，借款人可以通過申請新貸款置換存量、變更存量利率的方式減輕存量房貸壓力。據統計，該項政策出台後，有超過23萬億元存量房貸利率完成下調，調整後加權平均利率為4.27%，平均下調0.73個百分點，惠及超過5000萬戶家庭、1.6億人，每年節省利息支出約1700億元。政策出台後四個月的房貸月均提前還款金額較政策出台前下降10.5%，這也直接推動了2023年四季度社會消費品零售總額同比增速達到近三年來同期最高水平。根據估測，如果存量房貸利率下調75個至100個基點，對於採取等額本息還款方式的100萬元30年按揭貸款來說，借款人月供可減少400元至600元，節約月供和總還款額約5%至7%，購房人利息支出總額有望降低1600億元至2200億元。不過，如果銀行負債成本未能實現同步調整、未能下調存款利率進行有效對沖，在存量房貸利率下調100個基點的假設情景下，年化後有可能對銀行營業收入和淨利潤分別造成6%左右和10%以上的負面影響。

銀行淨息差繼續處於歷史記錄低位

根據國家金融監管總局發布的主要監管指標數據，二季度末中國商業銀行淨息差為1.54%，從同比來看則比去年二季度的1.74%下降了20個基點，繼續處於有歷史記錄以來的低位。為此，龐溟認為，商業銀行應積極應對經營環境變化，優化業務結構，努力將下調存量房貸利率對息差的影響控制在中性，實現淨息差企穩，並按照前瞻、高效、主動、穩健的原則加強資產負債表管理，確保盈利常態化增長和銀行可持續發展，促進不良貸款率保持穩定。

在推動存量房貸利率穩步有序下調的過程中，必須謹慎細緻地在原行重新定價、換行轉按揭二者間進行政策比較與選擇。相比之下，在市場化、法治化的前提下，通過借款人與原貸款行之間的平等磋商、自主談判，採取變更合同約定以調整加點幅度或發放具有較低房貸利率的貸款以置換原有存量貸款的形式促進存量房貸利率下行，則更為穩健、便於操作。

龐溟分析稱，潘功勝行長還指出，近期將下調存款準備金率0.5個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億元，同時將降低中央銀行政策利率，7天逆回購操作利率下調0.2個百分點，從目前的1.7%降為1.5%，引導貸款市場報價利率和存款利率同步下行，保持商業銀行淨息差穩定。通過採用降準等方式，可以繼續支持銀行合理管理和控制負債成本，也可利用結構性貨幣政策工具，向依法有序調整存量房貸利率的銀行提供較低成本、更具穩定性的資金來源，以增強金融持續支持實體經濟的能力。（記者黃裕勇）