10月31日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行六大國有大行率先發布公告稱，從11月1日起，陸續對商業性個人住房貸款利率實行新的定價機制，並給出「具體操作細則」。這意味着，存量房貸貸款人從11月1日起即可向銀行申請變更定價周期，但同一筆貸款存續期內，客戶僅可申請調整1次。

　這同時也意味着央行日前發布的完善商業性個人住房貸款利率定價機制要求，正式落地。

　對浮動利率的個人住房貸款而言，其利率由LPR和加點兩個部分組成。一般而言，LPR每個月公布一次，是動態變化的，而加點幅度一經確定保持不變，並通過房貸合同由借貸雙方確認。

　在此次各家銀行公告中，「偏離幅度」成了關鍵詞，這個設定成為本輪調整規則的關鍵內容。偏離幅度設定過大，借款人心理有落差，可能增加提前還貸，不利於建立存量房貸利率漸進有序調整的長效機制。偏離幅度如果設定過小，可能造成頻繁重置合同，超出銀行業務承受能力，借款人也難以及時享受到優惠。

　對此，各家銀行公告均明確了本輪存量房貸利率定價機制的具體調整規則：以央行最新發布的全國新發放房貸平均利率所對應的加點幅度加30個基點為門檻值，若存量房貸的加點幅度高於門檻值，則可與銀行協商調整為門檻值。對應的加點幅度為央行最新發布的全國新發放房貸利率減去對應季度5年期以上LPR均值。

　因此，公告顯示，自11月1日起，針對以LPR浮動利率定價的商業性個人住房貸款，如客戶的房貸LPR加點值高於全國新發放房貸利率平均加點值加30個基點的，客戶可申請調整LPR加點值。

　目前來看，大多數銀行提供的重定價周期共三個選項：三個月、半年、一年。重定價周期為三個月的，每年重定價4次；重定價周期為半年的，每年重定價2次；重定價周期為一年的，每年重定價1次。

　值得注意的是，大多數銀行規定，存量房貸借款人在整個貸款存續期內，重定價周期只能調整一次，不能多次調整。

　「在存量房貸與新增房貸利率偏離度超過30個基點時，允許借款人與銀行協商調整加點，有助於緩解潛在購房者的觀望情緒，降低借款人房貸利息支出。總體而言，在利率下行周期，縮短重定價周期、動態調整加點幅度等兩項措施，將有助於進一步降低借款人住房消費負擔，提振居民住房消費的意願和能力，促進金融與房地產良性循環，推動房地產市場止跌回穩。」招聯首席研究員董希淼在接受記者採訪時表示。

　對於貸款人而言，董希淼表示，重定價周期既不是越短越好，也不是越長越好，主要的考量因素應是市場利率走勢——如果利率處於下行趨勢，重定價周期短，利率下降能更快體現，導致貸款實際利率更快下降；如果利率處於上行趨勢，重定價周期短，利率上升也將更快體現，導致實際利率更快上升。因此，借款人應對利率走勢進行研判，選擇重定價周期。目前，市場利率或有下降空間，借款人可根據需要選擇較短的重定價周期。（深圳商報首席記者 謝惠茜）