日前，由中國企業評價協會、清華大學房地產研究所、北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組承辦的「2024中國房地產百強企業研究成果發布會暨第二十一屆中國房地產百強企業家論壇」在北京隆重召開。會上，中指研究院發布《2024中國商業地產百強企業研究報告》，研究顯示：

    2023年，商業地產百強代表企業緊抓消費市場及服務業經濟恢復契機，穩紮穩打，部分企業業績得以修復。

    從規模表現看，疫情期間延遲交付的項目陸續入市，疊加企業通過輕資產輸出拓展規模，商業地產百強代表企業經營性物業持有及運營面積均值升至502.5萬平方米，同比增長8.4%，但增幅延續收窄態勢。隨着疫情期間的租金減免措施逐步退出，疊加百強企業群體經營管理水平較高，收入表現好於行業整體水平，百強代表企業經營性物業租金及運營服務收入均值提升至30.0億元，同比增長9.9%，增速回升。

    從成長性看，商業地產百強代表企業延續「輕重並舉」策略，隨着新增商辦物業供應過峰，商業地產百強代表企業獲取純商辦用地節奏放緩；企業收併購行為整體保持謹慎，但部分企業因看好消費基礎設施公募REITs前景，選擇收購優質零售商業項目擴充資產池；同時，商業地產百強代表企業逐漸加大輕資產拓展的力度，實現規模增長的同時優化利潤結構。

    從經營質量看，商業地產百強代表企業重點項目平均出租率與上年基本持平。零售商業方面，代表企業持續推進數字化建設，拓展多業態布局；及時洞察消費需求變化，積極嘗試新業務，實現商業模式突破。辦公物業方面，租賃需求溫和復甦，代表企業強化服務能力，通過企業經營服務和員工生活服務穩定租戶。

    從穩健性看，代表企業資產負債率保持穩定，但整體融資仍面臨壓力，以商辦物業為底層資產的CMBS/CMBN和類REITs產品發行規模下滑；政策支持通過經營性物業貸款滿足企業合理融資需求，優秀商業地產企業受益明顯。

    當前居民消費需求發生轉變，一方面注重品質的同時消費回歸理性，另一方面更加關注精神滿足與體驗價值。面向未來，商業地產企業應順應消費趨勢變化，打造契合當代消費者需求的優質項目。同時，「私募基金+公募REITs」的不動產金融鏈條日趨完善，為企業盤活存量資產提供了有力支持，商業地產企業應強化資產管理能力，在存量市場尋找更多機會。

    從發展趨勢來看，居民消費更趨理性，主打「大品牌、小价格」的奧特萊斯業態迎來發展機遇。出於收入預期的不確定性，居民消費觀念更加理性，促使零售商業企業更加注重為消費者提供物美價廉的商品，未來奧特萊斯業態將迎來發展機遇。

    市場競爭日趨激烈，消費需求愈發多元，聚焦個性消費和細分場景的非標商業開始湧現。目前，傳統盒子型商業之間競爭日趨激烈，居民消費需求也日趨個性化、多元化。未來，商業地產企業應持續探索消費新趨勢，關注細分賽道，打造有個性、不複製的非標商業，為消費市場帶來新活力。

    高能級城市商業地產市場起步發展早，目前老舊低效商業規模大，存量改造需求旺盛。當前，部分商業地產發展較早的城市存在較多亟待改造的老舊項目，政策也支持通過城市更新推動城市高質量發展。未來，在部分增量開發空間較小的高能級城市，企業應更多關注存量改造機會。

    不動產金融的發展進一步豐富商業項目退出渠道，推動企業強化資產管理能力。不動產金融鏈條逐漸完善，政策支持力度加大，商業地產項目的退出渠道日趨多元化。同時商業地產行業發展模式正由「開發運營」向「資產管理」轉變，商業地產企業應強化資產管理能力的建設，迎接大資管時代的到來。

    道阻且長，行則將至。2024年，預計宏觀政策將繼續發力穩經濟、擴內需，着力推動居民就業收入改善，服務業經濟和消費市場有望繼續恢復，商業地產市場或逐步趨穩。商業地產百強代表企業應乘勢而上，順應市場變化趨勢，提升項目運營水平，輕重並舉穩健發展。（記者 何松）