供應遠水成效漸現 樓市減辣從長計議

　　近年政府銳意增加房屋供應，成果終於漸漸顯現出來。差餉物業估價署昨發表《香港物業報告2014》，預測今年私宅落成量達到1.76萬伙，按年急飆超過1倍，而明年亦有逾1.26萬伙。地政總署同日亦公布，今年首季批出了共涉3440單位的預售樓花同意書，並正審批逾5000伙樓花申請，當中有近2500伙受惠於放寬延長預售樓花期。增加供應無疑是個遠水，但隨着政策成果逐步發酵，相信有利紓緩本港樓市過熱的近火。

　　事實上，近期樓價已經止升回穩，甚至乍現下跌苗頭。官方統計顯示，去年第四季整體樓價終於掉頭回落，雖然降幅只有0.16%，但也是一個轉向信號，特別是大型單位方面，售價指數更已連跌多月。較貼市的坊間樓價指數亦反映，本港首季樓價下跌1.56%，其中九龍區更跌5.27%，分析認為與土地流標有關。的確，港府積極主動賣地，連同昨日截標的3幅土地，今年以來已經招標推出14幅土地﹔所批出的地價漸次回落，無疑容易推動樓價向下，即使土地流標暫時無法增加供應，如前所述也是市場看淡後市的重大指標，當中縱然招來「賤賣土地」或「高地價政策」的批評，但無論如何都有利樓市健康調整。所以，政府必須繼續有序增加供應，才可切實解決樓市供不應求的問題。何況，將預售樓花期由20個月延至30個月，亦有助供應遠水盡快投入市場﹔以最新預測落成量計算，已經有約2萬伙符合資格，如果獲批的話就可即時推售，在近日發展商明顯加快推盤的情況下，相信未來增加供應的步伐只會提速難以減慢。

　　樓市政策必須因時制宜，雖然樓價出現回穩迹象，不過要談完全「撤辣」還是言之尚早。畢竟，無論與歷史比較，還是供樓負擔比率，抑或諸訴其他指標或現象，當前樓價依然嚴重偏高，存在進一步的調整空間，尤其是回穩勢頭仍未確立，不排除一旦撤辣就會掉頭回升。然而，香港作為自由經濟體，辣招始終是非常時期的非常手段，當時機成熟後必須盡快撤出，以免過度干預市場自由發展。當中，「港人港地」旨在確保本地買家的置業需要，但在非本地買家比例大幅減少，由措施前的6.5%（一手更佔近20%），跌至現時只剩2%，加上隨後推出了針對非本地買家的買家印花稅（BSD），所謂「寓禁於徵」，透過稅務管理總比完全限制的好，此時此刻實再無必要廣泛地在土地招標上加入「港人港地」條款。所謂因時制宜，就是因應當時情況作出針對處理﹔所以，有關當局必須密切注視市場發展，適時靈活調整樓市政策，絕對不能墨守成規，而隨着樓市逐步復常，包括供不應求矛盾得以紓緩，以及美儲聯有序退市即將告別超低息環境，所有非常辣招終須陸續撤出以至完全取消，這實乃自然不過也是合理之至的政策調整。

　　總的來說，為了令樓市降溫和提升市民居住質素，增加供應還須進一步加多加快，包括拓展新界北及大嶼山等。另外，為了有效管理需求，在各方面條件成熟之前，樓市暫時未見明顯「減辣」空間﹔然而，「減辣」「撤辣」路線圖實須從長計議，包括屆時是否配合「港人港地」等，或應及早列進當局的議事日程﹗

　　香港商報評論員 李明生