社区商业受到追捧，但高端别墅商业却鲜有人问津。近日，中粮发布了继“大悦城”之后的第二产品线“祥云小镇”。与中粮此前探索的年轻时尚消费客群不同，“祥云小镇”锁定了别墅区的高端居民。中粮将目光投向了一直被忽视的商业荒地中，不过在客流、品牌甚至到规划等多方面存在挑战的别墅商业真的会成为一片蓝海吗?

　　看上去很美

　　别墅开发商的精力基本倾注在别墅销售中，往往忽视了商业开发。在开发商眼中，别墅区位于郊区，成熟的商业项目本就稀少。对于他们而言，并不是不想做商业，而是遇到商业运营问题就显得外行许多，最后不得不赔钱。

　　在别墅区坐落的商业项目也远没有那么幸运。欧陆广场作为中央别墅区的首个大型购物中心，在初期运营中招商仅完成了50%。在昌平的温哥华森林别墅项目中，开发商曾要打造北京首个纯粹别墅区商业街，但项目在招商和经营中效果非常不理想。曾进驻的少量商户也由于高昂的物业管理费最终选择退出。

　　与别墅开发热潮相比，别墅商业显得尤为冷清。一向在精细化运营和战略布局中擅长的中粮也变得尤为谨慎。中粮置地祥云国际总经理助理张黎表示，针对别墅区高端客群的需求，中粮也花了很大代价。单从商业停车位中，中粮为此项目特意设计了3000个配套停车位，是该区域中最大的停车场。

　　张黎表示，由于是一片未知的新领域，中粮此次的调研团队对客群构成分析得更加细致。从辐射面到商圈分布和客流的多重组成、客群结构等请来多家顾问公司调查研究。在品牌方面，中粮也打破了大悦城的管理经验，重新进行解读。中粮最终将把“祥云小镇”项目打造成美食中心、生活中心和家庭中心。

　　开发商多让步

　　由于别墅商业模式较新，品牌商对此还比较陌生，中粮为了招纳更多下榻商户也放低了姿态。中粮置地商业管理中心副总经理吴谷丰表示，针对前期进场的商户中粮会提供办证、消防等一条龙服务帮助他们解决困惑。

　　目前，华联超市、新元素、橙天嘉禾影院、家盒子等商户已经进驻。对于品牌如何在别墅商业中有好的发展轨迹，橙天嘉禾相关负责人表示，当初接到这个项目的时候也有过担忧，别墅商业模式在其已经开的50家影城里并不存在。不过，经过调研，顺义中央别墅区中没有一家影院，这对于他们来说是商机因此选择进驻。“针对别墅区客群的特点，影院将主攻会员服务。目前，公司已经开始对影院调配人员进行培训，提前做好准备。”

　　经营12年的新元素餐厅目前只有20家门店，新元素相关负责人表示，之所以会跟着中粮的脚步是由于双方在项目定位的契合，双方品牌都面向高端人群，且均强调慢生活、轻生活。

　　不过，与之相比，华联超市的进驻更多则由于对开发商的品牌信赖。华联超市相关负责人表示，他们相信中粮的商业品牌。同时，中粮旗下的食品品牌也在超市中经营，且每个品类里几乎都是主导品牌。凭借对开发商的信任度最终他们也在此落户。

　　恐不易复制

　　按照中粮的规划，如果探索成功，未来中粮将会在高端住宅项目中复制这条产品线。不过，即便中粮的首个“祥云小镇”运营成功，未来的复制之路也并不容易。

　　中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平认为，中粮“祥云小镇”的机会是因为该项目立足北京且周边有中央别墅区的支持。北京有丰富的品牌资源，凭借中粮的管理运营经验，品牌商也愿意尝试。不过，如果这个项目走出北京，走向杭州、南京等城市，别墅商业恐怕就不再是蓝海。王永平认为，商业发展需要更多考虑个体因素，在各项条件成熟的商业区探索才会有成功的可能性。

　　在盈石集团研究中心总经理张平看来，一旦需求和服务对味，别墅区客群忠诚度和购买频次会很高。不过，要想捕获这部分客群，对品牌商的要求自然也上了多个台阶。品牌商不止要解决别墅区客群的基本生活需求，还需更关注客群精神层面的交流，研究这部分客群的文化生活方式。

　　在“祥云小镇”项目中，根据政府相关统计比例显示，外籍人士占到30%以上。从这个比例来说，也要求作为商业整体策划者，对国际化生活氛围营造和生活需求上也要给予关注。