张幸

　　今年房地产市遭遇“寒流”导致房价下调，央行要求商业银行提高对个人贷款发放，释放出稳定房地产的强烈信号。但多数银行表示不会因此调整有关房地产按揭政策，预计“房贷荒”今年上半年仍将持续。

　　5月12日，央行和中国银监会召开住房金融服务座谈会，对商业银行提出要求―不许停止个人购房贷款，对个人房贷合理定价，提高贷款发放和审批效率。其中特别提到，合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。不过，会议没有提及要加大给房地产企业放贷之事。

　　今年以来，房地产市场遭遇前所未有的“寒流”，多地房价下调，“以价换量”现象增多，成交量屡创新低。有专家接受专访指，楼市遇冷，最重要的原因是银行房贷收紧，造成资金链断裂。在此背景下，高层要求银行提高对个人贷款的发放，此举无疑是央行发出了稳定房地产市场的强烈信号，有明显救市意图，实际上是通过消费者的贷款这个终端向房地产注入流动性。如果各商业银行立即执行央行的这一窗口指导，房地产市场可望止滑。不过，多数银行表示不会因此调整房地产的按揭政策，预计“房贷荒”今年上半年仍将持续，地方政府的救市行为短期或难奏效。

　　资金链断裂楼市遇冷

　　中国指数研究院发布的百城房价指数显示，4月份100个城市中有55个城市房价环比上涨，45个城市环比下跌，环比下跌的城市接近半数，同比而言，全国100个城市住宅均价与去年同月相比上涨9.06%，涨幅较上月缩小0.98个百分点，为连续第4个月缩小。

　　与此同时，上海易居房地产研究院发布4月住宅库存报告，截至4月底，重点监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24891万平方米，环比增长2.6%，同比增长19.5%，创五年来新高。

　　值得注意的是，此次库存上升的不仅仅是二三线城市。其中一线城市3032万平方米，环比增长4.6%，同比增长12.4%；二线城市总量18063万平方米 ，环比增长2.4%，同比增长19.2%；三线城市3796万平方米，环比增长2.4%，同比增长27.6%。

　　此外，一季度上市房企的整体业绩同比去年出现了明显的下滑趋势。在房企营收减少、净利润下滑的同时，更有多家中小房企因资金链断裂，陷入破产危机，涉及浙江、江苏、安徽、湖北等多个省份，房企破产的传闻甚至蔓延至百强房企。

　　中欧陆家嘴国际金融研究院副院长刘胜军分析称，出现上述情况，最主要的原因是资金链的断裂。“由于房地产企业很难从正规的金融体系得到贷款，再加上房地产市场受到打压成交不活跃，房地产行业通过销售来回笼资金的速度也大大放缓。”他认为，如果这种情况继续蔓延下去，本身存在泡沫的房地产市场就有可能引发房价的崩盘，一旦出现房价崩盘的局面，中国经济将会遭受灾难性地打击。

　　中央流露救市意图

　　知名财经评论员余丰慧在接受采访时称，“此次会议重点不在于具体内容，而在于高层释放出了信号，不愿意收紧房地产贷款，不愿意让房价下跌，不愿看到房价有一个大幅度的下跌，努力避免房地产出现崩盘的情况。”

　　他表示，商业银行只要严把房贷，房价必会下跌，房地产也必将走低，而现在中央放宽放贷，一是说明目前房地产的情况确实比较严峻，房地产企业经营困难，房价拐点即将来临，二是说明高层担心房价继续下跌会对经济发展造成大的影响。余丰慧认为，这次会议内容很明显体现了中央的救市意图，虽然现在央行表明不搞大刺激来救市，但按目前的状况，再过段时间央行可能会下调准备金来放松货币信贷，从而稳定房价。

　　房企项目贷款暂未松动

　　不过，一位银行业内人士指出，上述会议仅提及个人房贷业务，并未提及加大给房地产企业项目贷款。此前，针对房地产信贷，银监会要求，强化房地产开发企业和土地储备贷款风险防范，加强经营性物业贷款风险管理和房地产信贷风险分区域管理。“房地产开发贷款是限制类，监管层是不会轻易松口的。”该人士表示。

　　对此，余丰慧认为，尽管目前未涉及放松对房地产企业贷款，但放松个人房贷也能起到救市作用。“眼下房地产市场的问题在于买房人少房地产企业无法回收资金，所以只要放松个人房贷就等于牵住了牛鼻子，房地产企业就能通过房屋的销售回笼资金，缓解其资金链条紧张的问题。”

　　刘胜军则表示，房地产业所涉及的资金放松是需要分批进行的，第一阶段是针对个人投资者的购房需求。“因为中国的房价确实较高，但中央不敢过快地放松房地产开发贷款的限制，是考虑到过快放松会导致房地产市场的巨大波动以及房价崩盘，所以现在要把握好放松限制的节奏与力度，需要给予房地产一定的鼓励但又不能过度。”

　　银行不听话 就是力道弱

　　尽管央行和银监会齐齐发话，但商业银行似乎并没有“听话”的意思。据悉，在上述会议上，各大银行均表示不会因此调整房地产和按揭政策，执行层面会加强总分沟通和资金支持，确保额度内的按揭贷款正常发放。“央行是开会了，只是口头指导，并没有形成任何正式的文件。我们行现有的房地产和个人按揭的政策不会做调整，我相信目前所有的银行都不可能降价放个人房贷。”一家股份制银行相关部门负责人的表态似乎颇具代表性。

　　有业内人士指出，商业银行无视监管层口头指导也情有可原，因为在银行业整体盈利压力增大的趋势下，几乎没人愿意干“赔本赚吆喝”的买卖。

　　在线金融搜索平台“融360”最新一份房贷分析报告称，4月份，各大银行房贷紧张状况变化不大，虽然北京、深圳个别银行恢复房贷或放松利率，但条件严苛，市场影响微小。该报告称，4月份以来，首套房9折以下利率优惠绝迹，个别银行甚至最高上浮40%。在融360对全国23个热点城市进行的调查中，目前仅有9城还存在利率优惠，其中7城有9折利率优惠，2城有9.5折利率优惠。

　　融360信贷专家徐瑾认为，根据最近披露的上市银行的季报显示，受经济承压下行的影响，银行的不良率出现了整体上升，而房贷方面的不良率较此前有所提高，银行对房贷的审批很可能比以前更加谨慎和严格。银行的审慎态度让房地产行业的资金面依旧面临着不小的压力，亦令地方政府的种种救市之举显得疲弱无力。