随着市场形势急转直下，开发商试图降价跑量回笼资金，却遭遇政府的“限降令”而无法大幅降价。据媒体报道，内地多个城市设15%-20%的降价限额。不过在长三角地区，不少房企因应变局抛出以价换量手法抢跑。不过，在北京，楼市仍是供不应求的局面。
杭州市政府不久前出台规定，自5月23日起，如果商品房实际成交价低于备案价超过15%，将通过技术手段限制网签。此规定甫一发布，一石激起千层浪，杭州政府不愿房价大跌的声音不绝于耳。
“几乎每个城市都有这样的管控系统。”深圳规划国土委有关人士称，深圳是最早明文规定对涨价和降价行为进行管制的，而大部分城市只是暗中执行而已。
而在东莞，日前出现了开发商降价超过15%，导致购房者无法网签的案例。
“现在市场信心不足，不降价很难换来成交量，如果地方政府不让我们大幅降价促销，我们的日子会越来越难过。”一家上市房企杭州营销负责人说。
接受记者采访的多位开发商均认为，政府“限降”可能是想稳定市场信心，避免价格出现较大波动，但对一些急于回笼资金的开发商来说，耽误了出货时机，资金链有可能出现断裂的风险。
多城楼市设15%-20%降价上限
日前有媒体报道，东莞南城刚需大盘世纪城·幸福公馆于4月底开盘时，其中一栋楼推出带精装修的特价房，整体均价约为9800元/平方米。而东莞市物价局网站上，该栋备案的整体均价为12439元/平方米。也就是说，这部分房源价格下降幅度高达21%，明显超过了规定的15%。
部分购房者买到世纪城·幸福公馆推出的特价房后发现，由于这批房源低于开发商此前备案价2000多元/平方米，违反了政府“超过备案价15%降幅，需重新备案”的规定，无法进行网签。
“客户不用担心备不了案，开发商会想办法解决的。”记者5月27日致电世纪城·幸福公馆售楼处，一位销售人员如是说。
东莞物价局一位工作人员向本报记者介绍，该楼盘后来提交了备案价格调整申请，目前的销售价格仍以旧的备案价为依据，在房管局未录入新的备案价格前，如果成交价低于备案价15%，商品房网上销售系统会自动锁屏，签不了买卖合同。
实际上，早在2011年，东莞住建局、房管部门就联合发布文件规定，新建商品住房项目，销售价格一经备案，将自动设置15%的下调限幅。
“这几年一直都是这样管制的，东莞的开发商都知道，我们对涨价重新备案的审核时间是2个月，降价走完流程需要20天左右，从审批时间上也能看出，降价比涨价相对要容易。”上述东莞物价局工作人员说。
此外，深圳、上海及南京等地都有类似的规定。
2011年第四季度，龙湖、绿地、中海地产等大型房企在上海进行降价促销，多个项目房价下调幅度超过20%，其中一些项目的售楼处被前期业主打砸。针对楼市乱象，上海市住房保障和房屋管理局于当年11月出台措施，规定房地产项目销售价格浮动幅度超过20%，开发企业需要重新备案审批。
浦东新区建交委房屋管理处副处长陈建军曾公开表示，2011年10月向上海市房管局上报，申请暂停中海在浦东一项目的网上预售备案登记。
“目前深圳的备案系统自动设置了价格浮动的上下限。自2010年9月起，深圳对销售价格超出备案价格的楼盘均不予网签，而降价则设置了15%的上限。”深圳市规划国土委一位内部人士告诉记者。
违背“减少行政干预”思路
这种限制新房降价幅度、延长销售时间的行为，引发了广泛争议。
上海易居研究院副院长杨红旭认为，杭州实际是想控制房企降价的幅度，但政府直接干预企业降价行为，等于直接插手了企业的经营权，开发商想加大力度促销跑货也不行，政府行为并不妥当。
一位不愿具名的业内人士则质疑，本届政府的改革思路是减少对市场的干预，让市场在资源配置中起决定性作用，地方政府限制房企降价的行为明显有违这一思路。
“当初出台这个规定时，主要是为了控制房价上涨，抑制开发商随意乱涨价的行为，如果不管制，这几年房价都涨到天上去了，现在处于楼市下行期，购房者应理解政府行为是有意维护市场的稳定，房价过度下滑对经济没好处。”上述深圳市规划国土委内部人士认为，商品房是特殊的商品，需要政府管理指导定价。
深圳房地产资深人士尹香武则认为，只有涨价动力太强时才需要限价。而“限降”会让购房者认为，房企大幅降价已挑战地方政府容忍的底线。
不论是“限涨”还是“限降”，行政管制都让开发商们倍感无奈。“有些不知所措，想多降点价尽快出货回笼资金都不行，现在很焦虑。”杭州本地一小型房企市场经理向记者表示，杭州楼市已出现信心危机，购房者看空情绪浓厚，如果降价不到位，很多楼盘根本卖不出去。
“既然政府说不是要限制开发商降价，而是重新备案后可以继续降价，那要求重新备案的意义何在呢?”深圳一位开发商认为，这样做只会增加手续，给开发商带来不必要的麻烦。
业内人士指出，重新备案的不确定性在于，房管局可以给开发商按价格下调之后的价格做备案，但同样也可以不予审批。
杭州双赢置业总经理章惠芳对记者表示，在杭州买卖双方都信心不足的市场环境下，多数开发商意识到应该以价换量。房管部门的管制，会让一些去化情况不理想的开发商的压力进一步加大。
在章惠芳看来，尽管有规避的办法，比如价格分期备案，每期的价格调低，降价空间累积可以增大，但开发商理应有自主调整价格的选择权。
“地方政府应该从市场实际情况出发，让开发商进行自救。”杭州透明售房网研究院院长丁建刚对记者表示。
长三角房企以价换量抢跑成风
银行信贷的持续收紧和市场的观望情绪，令沪上楼市一直在低迷中徘徊。数据显示，5月前21天，上海新房市场成交量仅有36.7万平方米，环比减少25.56%，同比降低34.86%。跌价盘数量增加，占百盘总数近一半。
值得关注的是，即便是地王诞生，也未能像以前那样刺激周边二手房市场。5月16日，上海杨浦区平凉街道地块，经过300多轮的竞价，由保利竞得，楼板价39264元/平方米，溢价率36.8%，成为杨浦区有史以来单价最高的地王。但周边二手市场波澜不惊。
沪楼市已进入“冰封预警期”
有媒体近日分别在上海、杭州、南京调查发现，不少去化受困的房企已开始走以价换量策略，尤其是一些高端项目。
据网易房产百盘调查数据显示，5月，上海降价楼盘数量两年半来首次同时超越涨价楼盘和价格持平楼盘数量，占百盘总数近一半。上一次沪上跌价楼盘数量超过50个是在2011年10月。
5月成交均价环比下跌的有43个项目，较上月增加9个。从涨跌幅排行榜来看，5月项目的涨跌幅度较4月有所下降。值得注意的是，跌价楼盘数量虽然达43个，但跌幅超过10%的项目为零，而上月跌幅超10%的项目有6个。其中跌幅最大的是位于松江九亭的新虹桥首府，该项目4月均价为2.4万元/平方米，5月均价跌至2.2万元/平方米，环比下降了9.35%。
在高端项目聚集的新江湾城板块，价格调整最为明显。华润新江湾九里目前在售的大部分户型为200多平方米，买家可以10万抵60万，相当于总价减50万。中介销售人员还强调，有一套特价房，258平方米，总价900万左右，均价为3.48万元/平方米。
德佑地产营运副总经理林俊权表示，不少开发商仍然对上海市场抱有期待，但目前市场观望情绪较浓。据德佑地产营销代理部粗略统计，5月上海市一手商品住宅的成交量可能在60万平方米左右，成为2013年以来，除春节月份外，成交量最为低迷的月份，沪上楼市已经进入“冰封预警期”。
与上海不同的是，杭州、南京等地早已揭开降价的面纱。据杭州网上房地产信息统计，位于杭州市中心武林广场商圈的武林壹号项目，今年3月份的销售均价为5.4万元/平方米，4月均价为6万多元/平方米，而5月21日的成交均价为5.3万元/平方米。
南京由于供需结构关系比较良性以及限制涨幅的地方政策影响，相对比较稳定。有的楼盘也已低价入市。比如，雍福龙庭新领取的销售许可证，均价为15780元/平方米，比上次开盘16241元/平方米的均价，还要低461元/平方米。
房企“抢跑”成风
长三角区域上半年市场总体下滑已成定局。同策咨询研究部总监张宏伟认为，楼市已进入下半场，市场难免会有分化、洗牌的现象发生。2014年，我国正处于宏观经济触底与转型的关键一年，楼市行情不容乐观，已有大量中小房企面临债务违约的风险，个别品牌房企已转让股权。今年将成为中国品牌房企之间决定胜负的关键一年。
尽管部分开发企业采取比较明智的低价入市甚至降价策略“以价换量”，但是，上半年整个市场成交的氛围尚没有回归到“量”的轨道上来，业内人士认为，第三季度仍然会延续这样的市场行情。
今年1-5月受银行信贷紧缩、存量增加等因素影响，大中城市商品住宅成交量同比去年同期也普遍下滑2-3成，个别城市甚至下滑4-5成，市场成交量表现欠佳。张宏伟认为，大中城市楼市上半年成交量总体欠佳，主要有三方面原因：银行信贷紧缩持续影响楼市成交节奏、“救市”措施助长企业博弈市场，以及大型房企还没有大范围降价。
张宏伟指出， 央行要求商业银行保障家庭基本住房尤其是首套房的贷款需求，短期内还很难对市场起到刺激成交的作用，银行信贷紧缩、利率上浮的现象将影响到2014年上半年整体市场的行情。另一方面，包括上海在内的大多数开发企业，采取观望与博弈的市场策略，或者还处于制定应对未来市场变化的策略过程中，导致整体市场表现相对保守。尤其是4月份以来，部分城市开始试探性放松楼市限购措施，并没有直接拉动成交增长，市场观望情绪没有太大改观。
据德佑地产市场研究部监控的数据显示，截至5月27日，5月份上海一手商品住宅成交量为50.4万平方米，全月成交量可能无法突破60万平方米，新增供应量则为68.1万平方米，批售比达到1.35：1。不少本月推盘的项目去化情况不佳，成为楼市低迷不振的重要原因。
北京楼盘市场仍然供不应求
在北京，央视记者见到了北京房地产协会秘书长陈志。他告诉记者，今年1到4月，北京不含保障房在内的新建商品住宅成交量虽然创下了4年来的新低，但并没有出现断崖式的下跌。
北京房地产协会秘书长陈志：这四年做一个平均数的话，我们现在的数就是比平均水平略低。
在陈志提供的数据中，记者也看到，2011年到2014年，1到4月的不含保障房在内的新建商品住宅成交量分别为1.94万套、1.58万套、2.99万套和1.58万套。 2013年之所以成交量特别高，是因为受当时国五条的刺激，以及北京市对二手房交易征收20%个人所得税的政策刺激下产生的，并不具有代表性。
北京房地产协会秘书长陈志：我们的市场应该说现在呈现出来的是一种在急剧观望下的平稳。
和前四年相比，目前1到4月的成交量没有大幅萎缩，那么从统计来看，北京的房价究竟是涨还是跌了呢?
北京房地产协会秘书长陈志：价格是在3月份有所回落，但是同比价格是上升的。
陈志提供的数据显示，在总销量和往年基本相当的情况下，2011年到2013年1到4月，200万元以下的新建商品房占比约为45%，但今年这一数字下降了10%，只占35%。而200万元到800万元每套的商品房从前3年的占比55%左右，今年上升到了65%，这在相当程度上拉动了新建商品房的统计价格。
北京房地产协会秘书长陈志：叫改善型的户型面积偏大的，在今年1到4月交易量是一个增加。
就在记者采访期间，一些媒体发表文章，认为北京目前新房库存高达7.5万套，并得出购房需求萎靡不振的结论，对此，陈志并不认同，他告诉记者，从前3年的1到4月看，北京预售批准的商品房上市量分别是11200套、12000套和9900套，但今年却达到了21300套，是往年的2倍左右，因此，他认为用库存的增加推导出需求萎靡不振是不准确的。
北京房地产协会秘书长陈志：库存的上升是由于我们的许可入市的量增加，所以你单纯用库存的量去表达说市场现在不好了，去化下降了，你看库存在增加也不科学。
此外，陈志还告诉记者，今年1到4月，由于银行对房地产贷款不积极，也造成了交易速度的下降，以往20天就能完成的交易，现在往往要2到3个月才能完成。
北京房地产协会秘书长陈志：银行对于买房人的支持力度在减弱。
目前很多买房人持币待购，在他们看来银行减少贷款、地产融资难都会导致开发商的资金链紧张，从而可能降价销售。那么统计的情况又如何呢?
陈志：目前全国就是整个行业的企业资金链的状况是不太理想。看到的全国一季度，全国这个角度来说市场的资金到位率是明显放缓的。跟2013年同比是从26%点几下降到6%点几。全国这个下降速度还是比较大的。利用外资、其它资金也都是同比下降的比较大。开发商在不断的努力开发企业的资金到位率仅仅是增长了4.5%。
针对房地产可能出现的资金问题，5月12日，央行召集了16家商业银行行长，要求各银行合理发放个人住房贷款，目前，虽然从实际执行的效果看还不理想，但陈志也认为，中国房地产和银行业已经深度关联，和地方财政已经深度关联，和已经买房居民的利益深度关联，因此，作为中国地产的风向标，北京的地产价格不太可能发生深度下跌。
陈志：它对中国经济的这种深度的关联，它的涨跌、它的不稳定对中国经济的影响度从这个角度去看它的重要性还没有一个行业能够替代。
另外，陈志也告诉记者，北京是一个人口大量涌入的城市，每年新增户籍人口30万到50万人，这都会对住房产生巨大的需求，以北京推出的比周边商品房价格低30%的自住房为例，今年北京推出5到7万套的自住房，已经申请的居民竟然达到四五十万人，也就是说，如果自住房不增加的话，至少将有三四十万居民将走向普通商品房的市场，但每年北京的一手房和二手房的供给量只有20万套左右。
陈志：40万和20万仍然是一个供不应求的局面。
住建部：自主调控并不等于放松限购
《华夏时报》记者之前独家获悉，日前住建部兵分几路调研珠三角区域、长三角区域部分城市，并举办座谈会。华南某市一位参与住建部座谈会的政府人士透露，住建部官员在会上表示，地方确有自主调控的权利，但并不等同于放松限购。
“住建部官员在座谈会上提到，放松限购不一定有什么效果。”上述参与住建部座谈会的人士称。
“住建部官员不赞同放松限购的原因，除了此举会向市场传递政府救市的错误信号外，另一原因是限购即使放松，也未必能有效推动市场成交量。”上述人士告诉记者，从目前执行限购的城市来看，影响其成交量的并非限购政策，而是因为市场预期。
“过去限购是因为房价大涨，现在取消限购可能传递相反的信号。限购被认为是守住市场调控最后的防线，一旦最后的防线解除，成交量仍不见起色的话，市场信心将彻底崩溃。”上述人士说。
已松绑城市效果有限
截至目前，在全国范围内，只有广西南宁市公开发文放松限购政策。4月底，南宁市政府明确，从4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭，可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。
南宁放松限购已一月有余，楼市成交却未见明显起色。
广西辉煌地产监测数据显示，受整体市场环境影响，开发商普遍销售不畅，5月份以来，南宁新盘整体开盘成交率不足四成。
记者在南宁房地产信息网上看到，不少楼盘都在进行打折促销，其中城区主要板块还出现了七五折的优惠幅度。
“南宁放松限购是借北部湾概念打了一个擦边球，其实北部湾的居民到南宁买房的情况一直都存在，这是一种常态，因此即使限购放松，也不会促进成交大涨。”南宁宝资嘉项目咨询有限公司总经理陈伟告诉记者，“北部湾地区的居民整体消费、生活水平低于南宁，投资房产的能力较弱。”
克而瑞房地产研究中心最新数据显示，在调控政策已放松或拟放松的城市中，仅杭州、天津和扬州更新了成交数据。从这三个城市5月前21天未经修正的成交数据来看，成交面积分别是33万、92万和56万平方米，而这三个城市4月同期的成交面积分别是37万、49万和61万平方米。
“除天津外，杭州和扬州的成交情况仍然是下降的，说明政策调整并没有刺激成交。而天津5月上半月的成交量大涨，主要是因天津明确将在5月底前停办蓝印户口，这一政策引发当地楼市短时间内成交暴增，与之前传出天津将放开第三套的限购关系并不大。”克而瑞北京测评中心首席分析师牟增彬表示。
“很多城市限购仅限于核心片区，而新建商品住房供应主要在城市外围。去年限购政策并未松绑，成交量照样大涨。”上述参会人士认为，限购抑制的主要是投资需求，由于今年房地产市场处于调整期，短期前景不看好，投资需求不会轻易入市。
他进一步表示，地方政府救市时，应该尽量避免直接放松限购，采取绕道方式变相放松，负面效果小，效果也未必差。
北京一家房地产企业负责人则向记者表示，在市场经历了4个多月的成交下滑之后，房企对价格调整的共识逐步形成，已开始采取积极的营销策略。“等待政府救市很被动，要度过这个冬天，还要依靠房企自救。”
多地限购令形同虚设?
“实际上，限购政策从2010年4月出台至今的整整4年中，部分城市对限购政策的执行早已变形，有些城市甚至在出台政策时就预留了腾挪的空间。在这些城市，限购松绑与否都不会对楼市带来较大影响。”中国房地产协会副会长朱中一告诉记者。
全国工商联房地产商会会长聂梅生也表示，放松限购对预期的影响要大于实质影响，“此一时彼一时，现在楼市涨跌更大程度上还是看信贷，放松限购顶多能托个底，不让楼市悬崖式下跌。”
据中原集团研究中心统计，实行限购的46个城市中，仅16个城市对全市进行限购，大部分城市仅对中心城区或内环线限购。其中，民间投资最为活跃的浙江省有8个城市限购，是限购城市最多的省份。
中铁置业贵州公司副总经理王成平在接受其他媒体采访时称，在贵阳，限购的范围主要在一环内，而一环内几乎没有楼盘，因此这样的限购放松对市场影响不会太大。
还有部分二线城市，在起初设计限购政策时就已经将影响减到最小。
以长沙为例，长沙市政府于2011年3月出台了限购令，与其他城市“限大放小”不同，长沙版限购令却是“限小放大”，规定凡是90平方米以上的商品房，均不受购买限制。此外，长沙版限购令也没有像部分城市那样，通过纳税的年限对购房设限。
从事多年楼盘销售工作的资深销售经理邓晓向本报记者表示，“长沙90平方米以下的房子占的比例并不大，此次‘限小不限大’的政策对大多数楼盘来说，基本没有影响。”
中原地产市场研究部总监张大伟表示，除了出台政策时存在不少变通，对很多实施限购的城市来说，在执行过程中也并不严格。
近几年，“破解限购”几乎成为一门生意，形成灰色产业链。一线城市北京、上海、广州、深圳，二线热点城市杭州、宁波、成都、青岛、昆明等地都被媒体曝出存在花钱办理购房资格的现象。
据记者了解，在一些二线城市，对于限购的破解方法更为多样，不仅可以购买税票、补办纳税证明、有专门办理购房资格的“专业公司”，开发商还可以为购房者“先办户口再买房”，而在这些城市，办理购房资格的成本也很廉价，一般几千块钱就能搞定。