限購是否退出地方自行了斷

    官方否認樓市拐點

    【香港商報訊】針對近期備受關注的「樓市拐點論」，中國住房和城鄉建設部總經濟師馮俊昨日回應稱，他并不認同目前一些人士對「拐點」概念的使用。他認為，今年以來關於房地產的多項指標出現增速下滑，屬於市場正常的自然調節。他強調，宏觀調控政策是鼓勵、保護消費需求，遏制投資需求。目前還沒有一個地方公開說要取消限購，限購對老百姓的消費需求沒有影響，對過度投資需求有限制。

    增速放緩屬自然調解

    今年以來，中國樓市的大面積降溫受到各方關注。許多城市樓市成交大幅萎縮、庫存積壓；部分中小房企資金緊張，出現破產倒閉潮，包括綠城等在內的一些大型房企也出現經營困難。

    此外，環比逐月上漲近兩年的中國百城房價，在今年5月份也出現掉頭向下的跡象，均價出現環比下跌。一些外資機構甚至斷言，中國的房地產正面臨「拐點」，房地產持續大幅下滑將是未來兩年中國經濟面臨的最大下行風險。

    馮俊在昨日舉行的新聞發布會上回應稱，「拐點」是一個數學概念，并不描述曲線是上行的態勢或是下行的態勢，也不描述態勢的轉捩點。因此，市場上將其視為房地產市場崩盤式下滑的臨界點并不恰當。

    對於今年以來的樓市調整，馮俊表示，總體而言，房地產市場大多數指標都在持續增長，只是增速出現下降，「并不意味著負增長」。今年1-4月，中國房地產開發投資、房地產開發企業到位資金等指標均出現增速的大幅下滑，但仍然處於正增長區間。

    而少數指標如發房屋新開工面積、銷售面積、成交量等的同比下降主要由於去年同期的基數過高。在經過2013年的樓市高增長之后，增速放緩屬於市場自然調節的結果。

    限購只限制過度投資

    樓市降溫是否意味著以往調控中的限購政策將退出？馮俊稱，目前還沒有一個地方公開取消限購。

    他認為，整體的宏觀調控政策是鼓勵、保護消費需求，遏制投資需求。每個地方根據自己的實際情况作出判斷。「限購對民眾的消費需求是沒有影響的，只是對過度投資需求做出限制。」

    談到城市住房「空置率」問題時表示，有些媒體或者學者說某個城市空置30%、40%，是通過晚上數亮燈的住房比率大致推出來的。這個數字不客觀，不能用亮燈的數量衡量。有些事情有待制度的完善，簡單說空置多少不太合適。

    至於住房信息聯網工作進度，馮俊介紹，這項工作正在進行當中，該工作需要把很多的紙質信息變成電子化信息，由於各個城市的信息系統、程序、格式不一樣，還需要統一，因而需要一段時間。

    針對求愈發明顯的樓市分化，馮俊表示，今年政府工作報告已經提出了「分類調控」的基本原則。對庫存量大、供過於求的城市，要執行好首套房最低首付款比例、貸款利率優惠的政策，目的是滿足自住性、改善性的住房需求；而對供求矛盾比較突出、房價上漲壓力比較大的城市，要加快中小套型普通商品住房的供應，形成有效供給，繼續遏制投資投機型需求，也要增加共有產權住房的供應。

    馮俊強調，對房地產市場的調控始終要堅持保護消費需求、遏制投資需求這個原則。他說：「這是我們政策的基調。」

    保障房偏遠望百姓體諒

    此外，自2008年以來，中國官方力推大規模地實施城鎮保障性安居工程。馮俊介紹稱，2011年至2013年底，中國城鎮保障性安居工程累計開工近2500萬套（其中，棚戶區改造近1100萬戶），基本建成1500多萬套。而截至今年4月底，中國今年已開工保障房286萬套（其中各類棚戶區184萬套），基本建成125萬套，分別占全年目標任務的40%和25%，與去年同期基本持平。

    談及保障房選址問題，馮俊表示，現在一些保障房和棚改安置住房蓋在比較遠的地方，主要是因為土地資源配置有一定難度，所以選擇相對城郊的地方建設，老百姓有時候也需要體諒政府做一件事情需要一個過程。這樣情况的解決，需要交通基礎設施特別是公共交通要跟上。作為城市政府在考慮保障房和棚改安置住房選址的時候，一定要把醫療、教育、就業等等因素綜合考慮。

    一線城市庫存攀升

    數據

    內地樓市銷售不及預期，加上二季度供應量開始增加，一線城市庫存持續攀升，危機再現。據最新統計，近12周(3月10日-6月1日)，一線城市庫存總量增逾10%，北京增幅第一，近30%。其中，第22周(5月26日-6月1日)，北上廣深商品住宅庫存總套數達到24.16萬套，庫存面積3186萬平方米，分別較第11周(3月10日-3月16日)增加了15.57%和13.03%。而廣州和深圳的庫存同樣出現不同程度上升。其中，廣州的商品住宅可售套數攀升21.53%，面積增加19.20%；深圳的可售套數增加13.24%，面積增加9.68%。唯一一個庫存保持相對平穩的城市是上海。統計顯示，上海的商品住宅可售套數和面積，分別僅微增0.36%和0.72%。杭州地產商以價換量另外，截至5月26日，杭州市區商品房庫存突破12.5萬套。短短一年間，全市庫存上升接近3.5萬套，但去化速度并不理想。在樓市走低大趨勢成為共識的前提下，更多開發商開始想以價換量，快速回籠資金，但杭州政府的「限降令」無异於當頭棒喝。開發商猜測，「限降令」可能表明了政府想要「托市」的意願，希望借此提振市場信心。政府擔心的是成交量繼續低迷會導致價格出現斷崖式下跌，進而影響金融體系。但有地產商認為，最終還是市場規律起作用，供需關系還是影響市場的主要因素，行政手段不要妄想能夠代替市場規律。存銷壓力在那里擺著，政府兜不住市場。

    萬科：每次回調都是買入機會

    龍頭

    萬科董秘譚華杰昨日在機構組織的一次電話會議上表示，5月是樓市接近底部的一個狀態，6月是市場復蘇的關鍵時間段，而銀行信貸支持情况也逐漸見好。他預計2014年是調整年，但調整幅度不會超過2013年上升的幅度，市場不會回到2012年或2008年的水平，只是把2013年過度上漲的房價回調回來。對於長期趨勢，譚華杰表示，未來10年住宅市場都不會出現大的拐點，期間任何一次小的回調都是可以修復的，也都是買入的機會。譚華杰稱，整個房地產行業5月的推盤量比去年同期上升，但銷售面積、金額都下降了約20%。此外，5月的庫存量由4月的16個月降至14個月，表明4、5月是一個市場降到底部的過程，預計6月庫存量會進一步下降。而地方限購、微調的逐步加強以及央行對商業銀行喊話，要求加強首套房貸支持等因素，被譚華杰認為是6月市場復蘇的關鍵利好因素。他透露，5月萬科的客戶一次性付款比例下降至18.7%，這種情况只在2009年出現過，意味著客戶獲取貸款的能力增強。需要旺盛觀望濃重他認為，需要依然旺盛，關鍵在於之前負面信息嚴重打壓購房者的情緒導致觀望氣氛濃重。進入6月，房地產企業在房屋供給上要謹慎，以免給市場造成供給過多的印象，而撲滅正在燃起的購房慾望。對於2014年的預期，譚華杰認為，總體來看今年會是調整年，但調整幅度不會超過2013年上升的幅度，市場不會回到2012或2008年的水平，只是把2013年過度上漲的房價回調回來。他認為回調的兩個重要指標是，一線城市高企的地價會下降到正常水平；以及隨著小企業開工、拿地速度的減緩，三四線城市過高的庫存將回歸正常。長期來看，譚華杰的態度更樂觀。他認為，未來10年住宅市場都不會出現大的拐點，期間任何一次小的回調都是可以修復的，也都是買入的機會。未來房地產企業減少開工、減少買地或將成為常態。而對於萬科來說，則會以其認為合理的價格購買土地。

    大摩：樓價大跌機會微

    觀點

    摩根士丹利大中華區首席經濟學家喬虹在《華爾街見聞》刊文稱，中國今年上半年宏觀經濟增速下行，決策層也已采取多種政策措施主動出擊，以減少總需求弱化趨勢所帶來的影響。其中，今年的重頭戲是在房地產部門的調整與政策的反應。分析認為，本輪政策調整的力度將很大程度上取決於樓市的走向，如果房地產投資減弱，政策調控力度可能會強於2013年的水平。從目前房地產市場的調整來看，在包括一線城市在內的部分城市，與2013年同期相比出現了較明顯的銷售疲軟，但絕對量仍高於2012年和2011年同期水平。同時，房地產新開工面積的下降幅度較大，以及開發商融資成本較高，對后市看淡的情緒。而從基本面來看，房地產市場最終用戶居民部門的杠杆率仍然較低，開發商的現金流與借貸狀况目前也可以承受一定壓力，同時也尚未出現房地產之外風險小且更具吸引力的主要投資渠道。因此，樓市短期內出現劇烈震盪、價格大幅下滑（超過20％以上）的幾率雖然較以前有所上升，但在及時的政策放松影響下，應該仍然處於較低水平。

    諾獎得主：樓市轉捩言之過早

    2013年諾貝爾經濟學獎獲得者之一羅伯特席勒日前表示，地方政府投資太快容易出問題，但中國還沒有制度和法律對這一問題做出反應。他認為，腐敗助長了房價高漲而股價低迷，目前尚難言中國房價出現轉捩點。地方投資太快易出問題席勒表示，目前中國地方政府大肆投資基礎設施的情景，很像美國19世紀40年代。「修建基礎設施大多數情况下都是正確的選擇，但是你不能修得太快。」席勒認為，美國政府從州立政府預算危機事件吸取了經驗，但中國政府從未經歷過類似事件，目前也沒有制度和法律的保護措施以限制地方政府投資行為。他用「脆弱」來形容中國在地方投資「大躍進」上所面臨的處境。席勒在預測房價問題上十分謹慎，他說，最近房價上漲趨緩甚至下跌的時間只有幾個月，根據美國的經驗還不能就斷言轉捩點已經出現。「至少要一年的趨勢，我才能比較自信。」席勒說。他還提出了一個觀點，即腐敗可能是導致房價高漲而股價低迷的原因之一。「如果你覺得別人會矇騙你，要拿走你的錢，你會做哪種投資？買股票還是買房子？」席勒說，人們擔心腐敗影響到自身利益，在股票和房產之間選擇，一定會購買房產。他引述自己設計的一份調查問卷結果稱，2008年金融危機之后，美國人不再信任金融機構，也不再購買金融產品，反而希望購買房產。

    中房協：限價限購將逐步退出

    今年前5月，內地樓市成交量大幅下降，房價基本處於停漲或下降的狀况。於是，房地產崩盤論開始蔓延。但中國房協名譽副會長朱中一強調，「我不認同房地產拐點論、崩盤論。房地產受宏觀經濟的影響很大，GDP增速從過去的10%以上下滑到現在的7.5%左右，沒有人說這是崩盤。房地產稍有風吹草動就說是崩盤，這不客觀。」他認為，目前房地產市場是「三期疊加」，即增速換擋期、結構調整期、政策完善期。這表明房地產市場不會持續保持高增長趨勢，未來增速會放緩；此外，限價限購等行政手段會逐步退出，長效機制的建立和市場化的發展會使得房地產市場更健康、更平穩。華遠地產董事長任志強也表示，今年房地產銷售增速下降，但并不可怕。在城鎮化推進背景下，房地產市場整體形勢不變。借鑒國外經驗，城鎮化率一般達到70%后，城鎮化進程才會趨於平穩。目前中國城鎮化的快速增長必然帶來房地產需求。此外，人口向大城市集中的趨勢，從過去10年到未來10年都不會變化。與此同時，中國家庭存在小型化的趨勢，家庭戶數的增加也會帶來更多住房需求。這都是房地產持續發展的重要基石。上市房企負債偏高另據統計，2013年199家上市房企净資產收益率和總資產利潤率均值兩項指標仍處於自2009年以來的下行通道中，表明房地產行業的投資回報率在不斷下降，房企的利潤空間變窄。而從長期負債比率來看，房地產上市公司資產負債率均值和净負債率均值分別為65.81%和79.67%，同比上昇0.95和16.96個百分點，均為近3年來最高點。