焦点一
安居房够不够?
供应仍不足，安居房难降房价
5月份，深圳市住建局公布了最新的2014年深圳市保障性安居工程年度计划，显示今年我市计划供应保障房2.8万套，其中安居房为6200套。在2013年的供应高峰过后，这一数值比去年的7500套减少了1300套。但政府还将在2014年提供公共租赁住房20400套、限价房1400套。
南都记者查阅了三年来的安居房供应计划，随着2012年的开工建设高峰后，2013年也进入了安居房的高峰分配年，去年共有5个项目完成入市选房，完成供应7394套，但取得预售证的项目共有6个，约1 .14万套。这其中的坪山香林世纪华府( 详情 图库 团购 点评 )、福安雅园部分房源(2004套面向社会分配)被推迟至今年入市。
据市住建局2月份的介绍，我市今年计划推出5个安居房项目，全部位于原特区外。分别是香林世纪华府，位于龙岗区坪地街道;河润源项目，位于龙华新区观澜办事处;福安雅园项目，位于龙华新区观澜办事处;锦鸿花园项目，位于光明新区公明办事处;富士观澜项目，位于龙华新区观澜办事处。
曾经不少购房者寄希望于随着安居房的密集入市，将缓解房价上涨动力。但伴随着去年的安居房分配高峰，深圳2013年房价上涨了14.2%，远超调控目标。官方的统计数据显示，2013年深圳商品住宅预售面积5499153平方米、预售套数56419套。以此计算，安居房的供应量占深圳市整体住宅供应量约11%。
深圳市住房研究会常务副会长陈蔼贫向南都记者列举的数据显示，目前已有3万户申请安居房，以每年7000-8000套的安居房需要三年来排队轮候，这说明供需的矛盾依然存在。市住建局回应，根据目前安居型商品房的规划、建设进度及轮候家庭数量，安居房的供应量是充足的，进入首次轮候名单的市民，预计最晚3到5年可以购买到安居房。
焦点二
安居房位置如何?
配套不足遭“弃购”，今年入市项目均在“关外”
宋丁认为，现阶段深圳安居房供应除了数量不够，还因为“对接”问题，而导致存在相对过剩，即有些安居房因建设的地理位置不方便，遭遇消费者“弃购”。安居房一方面因为供应不足而矛盾紧张，另一方面却遭遇了“遇冷”引起关注。
在今年最近入市的坪山香林世纪华府，三房弃购为75户，两房弃购457户，弃购的安居房达532套。2013年首批选房的西乡安居家园、观澜茗语华苑，符合申购条件的家庭中也有347户弃购，申购家庭数少于实际2437套的可供房源套数。连位置较好的中海阅景花园总计2562户入围家庭完成选房后，也有326户弃购。
在去年10月份，南都记者逐个回访已经分配或即将分配的通过招拍挂出让的8个安居房项目，其中多个位置偏僻、配套欠缺的安居房项目，周边未有太多改善。南都记者调查发现，交通、配套、房屋质量已经成为安居房购房者最担忧和宁愿弃购的三个主因。
今年2月份市住建局房改处负责人在接受南都记者采访时曾表态，今年的住房保障工作，将重点着力加快在建保障性安居工程公共配套设施的协调推进，督促有关责任单位加大建设力度，确保保障对象入住后生活便利。
“部分保障房确实存在着配套不太完善的问题，这与特区内外公共配套发展不均衡有关 。未来，有关部门在保障房规划上，将着重考虑综合配套，争取保障房周边在教育、交通、文化等配套上不断完善。”市住建局表示，目前住建部门对拟竣工的48个项目进行了梳理，有28个项目目前还存在不同程度的配套不齐全，对这28个项目问题存在的各类问题，将汇总给市政府办公厅，由办公厅督办协调，尽快将这些配套完善、落到实处。市住建局还透露，下一个安居房项目将在6、7月份入市。
现场探访
福安雅园
史上最“豪”，周边配建五星级酒店
福安雅园是深圳市迄今为止最大的安居房项目。2010年12月30日，长安汽车集团通过公开挂牌方式取得了A 924-0164号宗地安居型商品房项目的土地使用权，是首个为高端制造业配套的安居房。项目在2012年3月动工，总建面35万平方米，其主体结构于10月份已封顶，并计划于2014年竣工交付使用。目前已进入最后的装修阶段，预计下个月将开放样板房，在7-8月份有望入市选房，均价7697元/平方米。
项目位于梅观高速出口约1公里处，交通条件还是极为便利。驱车从梅观高速出口下去后，沿着观光路直走就能抵达项目。南都记者注意到，项目周边还有一个公交车站。从规划看，除了有轨电车，未来还将有2条地铁线环绕该项目，分别为宝盐线及光明线，此外宝盐线还将与龙华线交会于松原站，该站点为距离项目最近的地铁站，但也并不直达项目周边。
南都记者在工地现场看到，有14栋密集的高层建筑正在同时施工。项目共4006套房源，其中有2002套已在去年分配给长安集团企业人才而计入去年的安居分配任务，今年仍有8栋共2004套将面向社会分配。社区内8栋高层配套有底层商业、社区文化中心、邮局、12班幼儿园。西北面是9年制公立学校福苑学校。据现场的接待人员介绍，开发商计划将底层商业打包整售，目前已在洽谈阶段，但价格尚未确定。
按计划，项目将于2015年1月31日交付入伙。主力户型除了安居房常见的65平方米两房两厅、85平方米三房一厅，还有120平方米三房两厅、140平方米四房两厅两类户型，实属少见，分别为557套、229套。此外，从沙盘看，项目周边右上方还规划有一块酒店商务公寓项目用地，据介绍将建造一座五星级酒店，北面是观澜文化体育公园，南面规划有住宅用地，东面有两块商业用地。
有该项目的关注者表示，福安雅园，位置、配套、自身规划等，几乎完全就是商品房定位，但位置还是偏远了一些，周边公交站现阶段只有一个，还有点少。
富士观澜安居房
生态环境优越，西侧就是观澜中心公园
这个由富士投资(集团)有限公司投资打造的安居房项目，是该次走访当中生态环境最优越的项目之一。位于梅观高速东侧、环观南路南侧的该项目，位于宝安高新技术产业园，类似南山科技园，园区内的道路和绿化情况良好。项目西侧为观澜中心公园。
前往该项目时，南都记者发现，目前二手售价约1.7万元/平方米的招商观园( 详情 图库 团购 点评 )和一手售价约1.8万元/平方米的城建仁山智水( 详情 图库 团购 点评 )离项目距离约1公里，附近还有金地天悦湾( 详情 图库 团购 点评 )、和黄懿花园( 详情图库 团购 点评 )等定位较高的项目。
该项目由2栋商住楼和3栋高层住宅组成，高度均在98米左右。项目用地面积为2 .02万平方米，总建筑面积13 .5万平方米，容积率为5 .09，其中住宅9 .45万平方米、商业3500平方米，并配建有幼儿园1800平方米、邮政所150平方米、社区服务站200平方米、社区健康服务中心400平方米等配套。
现场南都记者看到，目前5座高层建筑的楼体已经成型。据开发方富士投资项目副经理罗兴明介绍，该项目自2013年8月动工，预计将于今年9月封顶，10月开始预售，价格将参考区域均价的70%。该项目提供的1353套安居房目前已经可以开始申请，主力户型为65-85平方米两房至三房。他同时还表示，作为该公司开发的第一个安居房项目，尽管该项目的盈利率不足10%，相比商品房更低，但该公司仍有意愿继续参与深圳保障性住房的开发建设。
河润源主体施工已经结束，年底有望交楼
与福安雅园仅隔着一条观光路的河润源是由湖润房地产开发有限公司开发的安居房项目。资料显示，这宗编号为A 931-0036的地块是由该公司在2010年3月取得项目用地的“房地产证”，用地面积2.11万平方米，并在2012年10月已经开工建设的情况下被批准改建为保障房。根据这一调整，该项目的总建筑面积为7.1万平方米，其中住宅4.9万平方米、商业3750平方米、公寓1.7万平方米，将提供784套安居房。项目还配建有社区健康服务中心400平方米、社区服务站200平方米、邮政所100平方米。
此外，根据注册信息可知，湖润房地产开发有限公司是由新活力和新润园两家公司合资，实际控制人为苏自红和肖永坚。而同为此二人控制的新润园，则曾经开发过南山后海雅苑、福田御锦公馆( 详情 图库 团购 点评 )、福田橄榄绿洲家园等项目，今年上梅林片区新上市的理想城( 详情 图库 团购 点评 ) 也同样出自该公司。该背景也为河润源博得了一些市民关注。
在南都记者实地走访中，该项目与福安雅园相较之下显得有些“寒酸”。4栋50米高的灰色楼宇已经脱去绿衣，立于观光路北侧，从远处就能看出项目的楼体落满尘土，而观光路货柜车和泥头车居多使得该区域的交通环境不佳。该项目周边被工业园包围，有少数餐饮和生活超市位于工业园区外围。
进入由一道简易围墙围合而成的项目后，南都记者发现，该项目主体施工已经结束，正处于铺设水电的阶段，除楼体外有大片空地杂草丛生，开发方并无工作人员在现场驻扎，项目内目前没有设置营销中心。据现场几位水电工人介绍，该项目将按照精装修标准，年底可以交楼。
中海锦城安居房最靠近地铁的安居房，基准价10450元/平方米
该地块紧邻地铁4号线上塘站，是2013年10月份中海以38 .2亿元拿下的龙华新区民治街道商住地块A 816-0050宗地所需配建的9.8万平方米的安居房项目。当时现场经过激烈的竞拍，溢价率达到91%，楼面地价达1.45万元/平方米，成为龙华区域“地王”。
这一价格比土地出让公告规定的该地块上安居房销售基准价格10450元/平方米(含装修)、最高销售价格11740元/平方米(含装修)，还要高出约4000元/平方米，被业内质疑为“卖一套亏一套”。
“这是为了拿地捆绑配建的，没办法。但这个项目的地段是现有的安居房中最好的。”中海地产相关人士称。在深圳受困于土地储备不足的中海地产，因慎重涉足城市更新，目前多通过招拍挂市场拿地。由此，“配建”几乎成了中海拿地“标配”，比如尖岗山地王配建“当代规划展览馆”和“当代艺术馆”。
据了解，该项目在2013年12月动工，其商品房住宅最快今年11月入市，但安居房预计要等到2015年下半年，共计1400套，主力户型65-85平方米，位置在最靠近地铁站的一侧。南都记者现场探访看到，项目几乎是挨着上塘地铁站，目前工地已平整完毕，正在打地基。
专家观点
现有安居房申请户数已需要三年排队轮候
陈蔼贫深圳市住房研究会常务副会长
安居房的价格虽然步步走高，但不能看绝对值，需要跟商品房的价格做比较。根据《深圳市安居型商品房定价实施细则(试行)》，安居房价格不超过商品房70%即可。此外，安居房的价格也是由周围地块的价格决定的，地块价格是评估价加基准价，再计算合理利润和出让的价格得到。
而从供应量看，目前有3万户申请安居房，每年7000- 8000套的安居房需要三年来排队轮候，这说明供需的矛盾依然存在。但未来安居房土地的供应趋势，一看需求量，二是可建设用地面积，根据这两个条件综合判断，虽然需求量在，但近年来深圳土地供应越来越紧张，所以未来的供应趋势是安居房土地减少。
近年来，政府在不断完善保障房的制度，但也存在一些问题，其中最主要的是配套问题，比如大多数的保障房都建在了原关外。解决办法是改善配套问题包括交通、渠道、轨道，这需要各部门联合起来解决。
商品房高房价导致安居房价格上升
宋丁综合开发研究院旅游与地产研究中心主任
不能简单看安居房价格的绝对值来判断价格是否合理，因为安居房价格是参考商品房的价格来定制的。目前商品房均价已达到2万-3万元/平方米，因此安居房的价格也不可能一成不变。价格趋高的主要原因还是目前平均房价较高，如果房价降了，那么安居房的价格也可能下降。但现阶段深圳安居房的供应量还是不够。除了数量不够，还需要考虑“对接”问题，才能避免现阶段安居房存在的相对过剩，即有些安居房因建设的地理位置不方便，消费者可能就会放弃选择现有的安居房。
未来看，安居房土地的供应也可能存在困难，因为深圳新增用地越来越少，政府需要从旧城改造中寻找供应安居房的土地。但这两年来政府在安居房的供应思路上还是做了转变，比如开发量变大。此外，国家对深圳有安居房的任务要求，深圳又做过安居房的试点，所以可以叠加一下，走更合理的道路。同时，政府应该在安居房的项目中多结合以往的经验和现有的政策，在资金、开发和转让政策方面多做考虑，在开发前要有计划全方位做好配套。
其它今年入市安居房项目
香林世纪华府：已完成分配
地址：龙岗区坪地街道坪西龙岭南路
均价：5998元/平方米
开发商：深圳市惠明盛房地产投资开发有限公司
供应量：1538套
4月11日，香林世纪华府作为深圳2014年第一批公开配售的安居房项目，已公示申购名单及入围名单。该项目总共8栋住房，其中4、6、8栋17层，1、2、3、5、7栋18层。其中，65平方米两房1452套、85平方米三房86套。该项目预计交付使用时间为2014年12月，价格区间在5341～6651元/平方米。
据了解，该项目早于2013年10月下旬就取得预售许可证，原本预计于12月31日发布公告，但当时却被政府意外通知暂缓，直至今年2月份才启动选房认购。
锦鸿花园：项目已封顶
地址：光明新区公明街道南环大道与长春路交会处
均价：4918元/平方米
开发商：深圳市福田房地产开发有限公司
供应量：2100套
项目位于深圳市光明新区公明街道，南环大道北侧，长春路西侧，安居房建筑面积约14万平方米，由10栋地上17-18层住宅楼组成。配套有商业7490平方米、社区居委会、社区服务站、社区警务室(20平方米)、社区健康服务中心、6班幼儿园及相关市政配套。可见都是工业厂房居多，但也不乏光明新区高级中学、光明新区人民医院等配套。资料显示，该地块2011年成交价1.8亿元，未来房屋的最高均价被限定为4918元/平方米。目前已进入封顶阶段，预计下半年可入市。