5月70個大中城市房價環比兩年首跌

　　昨日，國家統計局發布5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情况，數據顯示，主要城市5月房價環比錄得過去兩年來首次下跌，同比漲幅進一步收窄并創逾一年來最低位。有專家表示，本輪房地產市場的突然轉冷主要還是由於信貸方面的限制，并且此次「寒流」已經波及到一線城市，未來一線城市的堅挺優勢會減弱。專家預計，這一局面有望在三季度出現改觀，屆時將隨著降價帶動住宅銷量回升。香港商報記者張幸

　　信貸緊扼房價咽喉

　　統計局公布數據顯示，全國70個大中城市中，5月份新建商品住宅和二手住宅價格環比下降的城市數量均達到35個，比上月分別增加了27個和13個，持平的城市有20個，上漲的城市有15個，上漲城市數量創下2012年5月以來最低水平。就價格而言，新建商品住宅價格環比下降的35個城市中，環比從4月份上漲或持平轉為5月份下降的城市有28個，最大降幅為1.4%，比4月份擴大0.7個百分點。銀行不敢冒險深圳市綜合開發研究院旅游與房地產研究中心主任宋丁表示，本輪房地產市場轉冷有以下幾個方面的原因：一是國家宏觀經濟形勢偏弱;二是過去多年來房地產市場有過熱格局，房地產行業自身有調節壓力;三是整個資金面的緊張，在利率市場化的大格局下，商業銀行需要靠自身存貸差獲取利益，對房地產貸款利率方面做了很大調整，對房地產造成打壓。

　　知名財經評論員余豐慧則認為，主要原因還是信貸狀况緊縮，央行到現在也沒有放松信貸方面的限制，房地產行業的資金鏈條還是處於一種繃緊的局面，需求資金也沒有進入市場。他指出，未來信貸對房地產市場也不會松口，因為銀行手上還有著大量的開發貸款、按揭貸款以及土地貸款，加上房地產下行風險加大，銀行不敢去冒這個風險。房價同比繼續上漲同時，絕大部分城市房價同比繼續上漲。5月份70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲的城市個數為69個，與4月份相同;二手住宅價格同比上漲的城市個數為64個，比4月份減少了3個。新建商品住宅價格同比上漲的69個城市中，漲幅回落的城市有66個;最高漲幅為11.3%，比4月份回落2.3個百分點，最低漲幅為0.9%。二手住宅價格同比上漲的64個城市中，漲幅回落的城市有62個;最高漲幅為11.1%，比4月份回落0.9個百分點，最低漲幅為0.2%。

　　三季度銷量有望改觀

　　中國房地產市場低迷之勢已持續半年，國家統計局的數據釋放出樓市更大的「冰封」信號，中原地產發布2014年上半年報告預計，這一局面有望在三季度出現改觀。中原地產認為，目前降價蔓延已出現加速趨勢，在年度銷售指標的壓力下，上市房企降價促銷力度將會更大，而地方調控政策的松動已經暗流涌動，中央層面的流動性定向松動也已浮出水面。基於此，中原預計在經過7、8月傳統淡季后，在供應增加、價格下降、政策松動的大環境下，9、10月住宅銷量有望出現回升，而考慮到各地樓盤至少降價20%才能明顯帶動銷量，9、10月重點城市新盤價格或將較目前水平出現20%左右的降幅。

　　開發商等金九銀十余豐慧認為中原地產的判斷站得住腳，他指出，房價下降會帶來兩種可能的局面，一是購房者越跌越不買，二是房價下跌到一定程度真正的剛需釋放出來，這就會使得成交量回升。「再加上第三季度『金九銀十』的傳統房地產促銷時節的到來，開發商也會進一步降價來提升交易量，房價下降后能釋放一部分剛需來拉抬交易量。」余豐慧說，如果此時房價保持不跌或反而上升的話，就容易形成一種僵持狀况，使得交易量上升的局面成為「曇花一現」。宋丁亦贊同這種觀點，但他認為還要看這種降價是否能呈現常態化，如果房地產降價能夠持續，交易量肯定會回暖，如果只是小幅度不持續的降價，那交易量恢復上升的空間就有限。

　　樓市拐點已到?

　　「另外一個原因是房價拐點已經到來，大家購房都有買漲不買跌的消費預期，這種心態從房地產市場的交易量中也可以看出，現在房價下跌的預期已經形成，很多購房者都在觀望。」余豐慧說。在全國房價下降趨勢增強的局面下，素來堅挺的一線城市房價也首現頹態，見「真摔」跡象。據統計局數據顯示，就新房價格而言，5月份四大城市中僅北京房價環比微升0.2%，廣州與上月持平，上海則環比下跌0.3%，深圳下跌0.2%。同比價格也告別此前幾個月動輒20%的漲幅，5月份價格漲幅最高的為上海，同比上漲11.3%。而從二手房市場來看，北京房價延續上月下跌勢頭，且環比跌幅擴大至0.9%，而上海則繼上月出現自2012年市場回暖以來的首次價格止漲后，又首次出現下跌，跌幅為0.2%。此外，廣州和深圳則分別微漲0.1%和0.2%。

　　一線城市房價堅挺難再

　　對此，有業內人士認為，一線城市樓市堅挺優勢漸弱，甚至首現價格下探，代表一線城市的價格堅冰也已經出現溶解跡象，房地產下行趨勢已經由三、四線城市蔓延至一線城市，正在加速步入全面下行通道。

　　「雖然目前房地產市場的分化局面比較突出的，有嚴重程度和出問題先后次序的不同，但這并不意味著一二線城市的房地產市場與三四線的房地產市場沒有聯繫，顯然三四線城市的房價下跌的局面已經傳導到一二線城市，一線城市也已經無法獨善其身。」宋丁說。而余豐慧指出，幾日前中南財大的研究報告顯示，銀行房貸中4萬億的金額影響了一線城市的剛需，企業為了加大銷售調節房價下降，隨之而來的一線城市房價下跌也正常，以后一線城市的房價也無法繼續維持堅挺的優勢。

　　一線城市房價或假摔

　　不過，《每日經濟新聞》昨日刊文稱，「降價風」并未真正刮到一線城市，成交價格沒出現明顯下跌，一線城市房價依然堅挺。該報記者的調查也顯示，北京一些新入市的項目售價處於微漲，最多平價入市，并未出現大面積實質性降價。上海易居研究院最新數據顯示，5月份，一線城市新建商品住宅成交均價為23072元/平方米，比4月份上漲了829元/平方米，環比上漲3.7%，同比上漲10.6%。具體到北上廣深四個城市，5月份新建商品房住宅成交均價分別為26436元/平方米、27651元/平方米、16457元/平方米和25141元/平方米，環比漲幅分別為1.6%、6.6%、14.4%和1.5%，同比漲幅為10.1%、17.9%、21.1%和10.2%，上海、廣州漲幅明顯。另外，中原地產市場研究部統計數據顯示：截至6月17日，全國35家上市房企發布了前5月數據，35家房企5月單月簽約1170億元，環比上漲5%，但整體年度目標完成狀况并不樂觀：在35家房企中，除恆大、萬科等個別企業完成得比較好外，其他企業普遍較差，平均完成率僅29%，完成任務不足30%的企業達22家。