据新金融观察报，6月楼市成交数据的低迷毫无悬念，前22天54个重点监测城市新房成交面积与5月同期相比跌幅高达16.9%，成为今年上半年仅次于春节所在2月的第二低位。买房人观望依旧，地方政府只说不做，多手段微调松绑，楼市多空博弈渐入高潮。

 

　　成交继续下探

 

　　进入6月份以来，中原地产重点监测的54个城市目前日平均新房成交量维持在55万平方米，较5月同期低近20个百分点。截至到6月22日，54个重点监测城市新房成交面积环比跌幅达到16.9%，而此前的5月份，已经是楼市被认为整体转冷的时期。6月的继续低迷，更加深了各方寒意。

 

　　一线城市供过于求的趋势愈演愈烈，广州、北京表现得最为明显，平均库存消化周期已飙升至12个月。6月16日至6月22日广州新建商品住宅网签1258套，比上周1455套减少13.53%，销售面积16.36万平方米，环比减少10.23%。成交金额方面，全市累计销售金额25.58亿元，环比跌幅7.54%。同期北京新房仅成交978套，环比跌幅超过9个百分点；成交面积10.73万平方米，环比下跌1.75%。成交金额28.59亿元，环比下降1.48%。

 

　　值得一提的是，近期释放出的首套房贷定向宽松信号，以及限购松绑的传闻，也很难在短时间内对楼市整体回暖产生实质效应。房地产市场观望情绪浓厚，大部分城市房价近乎停滞，部分城市以价换量情况正从个别楼盘向区域扩散。

 

　　在最早出现大规模降价引发讨论的重点二线城市杭州成交继续下探。6月16日至6月22日，杭州主城区新建商品房成交套数环比下降18.96%，余杭区新建商品房成交套数环比下降13.47%，萧山区新建商品房成交套数环比下跌18.4%。截至6月22日，杭州主城区商品房可售套数为61303套，库存继续上升。

 

　　房企挂牌增加

 

　　成交量低迷的背后，是中小房企愈发艰难的处境。6月16日至6月22日，北交所企业国有产权项目成交金额3.76亿元，房地产业、建筑业、金融业居成交金额前三位，当下北交所挂牌的房地产项目达到了26宗，连续多周增加。同期上交所新推挂牌金额居首的行业同样是房地产业，一周新推挂牌金额合计达到16.51亿元。

 

　　业内人士指出，北交所与上交所房地产项目挂牌量的增加，或许与前些年非房地产业企业大规模进军楼市，当下又因大势不好被迫退出相关。此前宁波、惠州曾出现当地中小房企资金链断裂、破产清算的案例，也折射出中小房企当下困境。

 

　　即使在上市房企中，资金链偏紧的情况也愈发严重。今年1 季度，23 家A 股上市房企实际资产负债率达到55%，仅次于2008 年3 季度56%的历史峰值水平。5月，十家标杆房企共计融资31.50亿元，环比大幅回落73.3%。融资金额已连续三个月回落，并创近11个月以来新低。

 

　　住建部政策研究中心主任秦虹表示，当下信贷政策和货币政策偏紧，房企贷款成本普遍上升，贷款增速明显放缓，是本轮房地产调控的主要表现。“房地产业已经从此前多年的供不应求，转向整体供求平衡，甚至局部供大于求，房地产行业高速增长时代已经过去，趋势性机会将越来越少，未来房企的主流将是结构性机会，只有更加专业、融资能力强的房企更容易抓住机会。”秦虹表示。

 

　　普遍依靠大趋势的中小房企，无疑将更难抓住未来的结构性机会。

 

　　政策博弈

 

　　在土地财政压力下，地方政府的救市努力也在继续。最新“冒头”的是先发布再收回，然后再次宣布放开限购政策的呼和浩特市。6月24日，呼市第一次公布了这份涉及取消限购、对外来人口放开、调整公积金政策的楼市文件。但当天下午官方宣布文件收回，修改后将再次发布，对此给出的原因是“打印错误”。6月26日，文件将“二套住房”改为“二手住房”后再度发布。

 

　　呼和浩特市成为限购政策执行以来，第一个以明确发文形式松绑限购的城市。此前各个城市的“救市”政策，多以户籍政策调整、房款公积金贷款、补贴契税和放宽限价政策等方式执行。即使有被传松绑限购政策的城市，也大多采取对房企的口头通知形式。

 

　　呼和浩特市此次宣布限购松绑，与其现状密切相关。作为一个总人口300万，城市人口仅200万的二线城市，目前可售库存高达12万套，按当前每月1000套左右的销售量计算，全部去化需要10年。

 

　　更夸张的是，该市近5年政府出让的住宅用地合计2120万平方米，未来潜在供应预计将达到10万套以上。供应远大于需求，使得呼和浩特楼市面临僵化局面。“呼和浩特对限购的放开，也符合分类调控的指导思想，只不过当地会在短期内面临较大的舆论压力。”上述业内人士对新金融记者表示。