【香港商报讯】周五上午，经南昌市住房保障和房产管理局房屋产权交易管理处工作人员确认，从下周一起，南昌除东湖、西湖、青山湖、青云谱4个区继续限购外，其它区域全部放开限购。从呼和浩特下文取消限购之后，济南、厦门、南昌等城市也纷纷或明或暗地调整放松限购政策。中原地产市场总监张大伟认为，限购政策可能会在除一线城市和超千万人口城市依然存在外，其他城市都有可能逐渐被取消，预计30个以上城市限购将可能在年内取消。

 

　　存销比持续走高

 

　　据介绍，南昌下周一开始对於本地户口和外地户口的限购全部放开，购房申报材料不用再经过审核。

 

　　此外，自10日起，济南市商品房限购政策全面放开，居民今后购买新建商品住房和二手房不再需要开具限购证明。

 

　　高库存一直困扰着济南房地产市场，克尔瑞最新数据显示，自2013年3月以来，济南存销比持续走高。截至上月底，济南普通商品住宅库存697万平方米，按照月均成交量41万平方米计算，存销比高达16.9个月，而这并没有包含济南房地产市场未来的供应量。面对如此严峻的存销比形势，济南市取消商品房限购显得势在必行。

 

　　事实上，不仅仅是济南，高库存和低去化率已经成为许多二、三线城市的顽疾。易居研究院报告显示，截至5月底，监测的35个城市新建商品住宅库存总量为25570万平方米，环比增长2.7%，同比增长20.1%，去化周期超过16个月，库存再创历史新高。而温州、济宁、西安、福州、常州、杭州、渖阳、青岛等15个城市存销比已超过20个月，库存面临着「压力山大」的窘境。

 

　　北京大学房地产研究所所长陈国强在接受媒体采访时表示，目前限购涉及40多个城市，这些城市均出现严重的产能过剩的问题。高库存如何消化使许多城市到了一个抉择的时刻，需要重新审视限购政策的必要性和存在的前提，限购政策的取消也是顺应市场规律的表现。

 

　　限购引发骨牌效益

 

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，已经放松限购的呼和浩特、渖阳、天津，都属於库存巨大的城市，住宅去化周期都超过20个月，而济南的库存和去化周期只是处於二、三线城市的中间水平，目前大概为15个月。济南被住建部允许放开，也就意味着，实行限购的47城中，绝大部分都有资格放开了。

 

　　张大伟表示，因为整体经济问题，很多楼市现状与呼和浩特类似的城市放松限购的需求都非常迫切，多城取消限购的可能性都较大。陈国强进一步表示，取消限购符合中央提出「分类调控」大思路，但仅仅取消限购这单一政策的调整，未必能扭转市场的预期，更不可能逆转市场的供需状况，这是一个需要较长时间才能慢慢消化的问题。上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为，取消限购并不能立即催热楼市，因为在目前市场环境下，重新获得购房资格的高端改善和投资需求，原本就暂时不愿入市，仅仅对於部分被误伤的刚需（比如外地人）有刺激作用。但从中长期来看，取消限购有利於楼市正常发展。

　　北京促销五花八门

　　【香港商报讯】2014年上半年，北京楼市低迷，新房市场的成交也不见起色。数据显示，北京新建商品住宅成交23634套，同比去年大降46.9%。开发商唯有各出奇招，零首付、七折卖房、午夜开盘、全民营销、打折、送精装等促销活动层出不穷。开发商们似乎在释放着「楼市降价」的信号。6月，珠江地产在位於北京亦庄的珠江四季悦城项目推出了「全盘无首付」的促销活动，标志性地成为北京首个「零首付」楼盘，紧接着又联合珠江人寿推出了「购房保值计划」，包括「买房降价险」和「无理由退房」。针对这些琳琅满目的活动，资深房地产专家总结了目前开发商促销新盘的三种手段：「第一，提供付款便利，比如零首付、低首付，但没有实质性的降价；第二，提高附加价值，比如送车位、送精装，属於变相降价，但对於买不起房的人来说还是没有优惠；第三，适当定价，低开高走，这种做法最受购房者欢迎，促销效果最好。」

　　北京一套换休斯顿6套

　　此外，海外购房浪潮正在由原先的「富人阶级」向「中产阶级」蔓延，小额海外置业投资逐步升温。土生土长的北京人李女士去年卖掉了她唯一的一套房子，这套位於朝阳区双井的两居室老楼民宅为她筹得了300多万元人民币。利用这笔钱，她在休斯顿成功入手了6套房。李女士的算盘是：每个月一套休斯顿的房子出租可收益400多美金，用租金可以把原先北京的房子再租回来，除去这部分开支，每月还能赚将近1万元，每年可得收益10多万元。

　　广州卖地成交跌43%

　　【香港商报讯】记者黄裕勇、余文莲报道：戴德梁行最新发发布分析报告称，今年上半年广州房地产市场严重供过於求，今年前5个月，广州新增供应为345万平方米，同比增加15%，创2006年以来累计同期新高，唯成交量却大幅下挫43%。虽然供大於求，成交锐减，但广州楼市却并未出现买家普遍希望见到的降价潮。虽然广州楼市上半年形势胶着并不乐观，但戴德梁行预期「刚需释放」指日可待。戴德梁行广州及郑州公司总经黎庆文认为，下半年广州楼市将迎来庞大的「刚需释放」需求，楼市有望四季度出现明显回升。他预期，进入下半年后，随着信贷政策、利率或可进一步放松，此外被挡在购房门外的部分流动人口将受惠於「入户新政」利好，价格敏感的刚需碰上恰到好处的「降价促销」。戴德梁行分析预计，下半年新增供应中，价格在2万元以下的楼盘占比约8成，楼市需求供应比逐渐回归理性，广州楼市有望明年一季度重新企稳。

 

        楼市之辩：

 

 

　　【香港商报讯】记者宋璟报道：昨日在南京开幕的世界华人不动产学会2014年会暨全球化、城市化与房地产业可持续发展国际研讨会上，经济学家、南京大学教授洪银兴在会议主旨演讲中表示，目前宽松的市场环境正是政府退出房市的最好时机，政府应着力做好低收入者住房保障工作。洪银兴指出，房地产市场重要，但不可能成为国家宏观调控的对象和重点目标，不能靠政府调控来实现宏观目标。「政府调控只能是一刀切，市场调节才能自主选择，最终在各种目标之间实现均衡。」洪银兴认为，目前较为宽松的市场环境正是政府退出房地产市场的最好时机，过去为控制房地产市场价格的各种宏观政策都可退出。政府激活房地产市场的主要方式是为之提供更好的公共服务措施。政府退出房市，居民对政府的观望性会明显减弱，市场影响力则会明显增强。洪银兴建议，政府退出房地产市场调控，让土地收入不再成为第二财政。政府目前可做也应做的，是对低收入者的住房保障。政府可通过购入空置房、保障房并低价卖出的方式代替政府建设，亦可补贴低收入者购买或租用。

 

　　北大教授：楼市泡沫不易爆

 

　　针对近来网上流传的中国房地产泡沫与当年日本相似的说法，正在参加生态文明贵阳国际论坛2014年年会金融危机启示与全球治理分论坛上的有关专家给予了驳斥。专家认为中日房地产泡沫是不同历史时期、不同国家状况下的产物，不具可比性。北京大学经济学教授海闻说，中国房地产的高速增长时代已经过去，但并不会出现急转直下崩盘的状况。房地产本身有两重性质，一是民生住房、二是不动产。上世纪80年代的东京是一个发达国家的城市，泡沫的成因是房地产资产化。而中国的房地产增长既有资产泡沫，也存在着人们需求的增加。海闻分析说，中国经济仍处於起飞阶段中，一是产业结构还在进一步调整；二是服务业占比还比较低，没有达到世界平均水平，更不要说发达国家的水平；三是城镇化比较落后，城市化率比较低。这都是中国经济增长的动力。

 

　　遏制投机政策不宜放松

 

　　部分业内人士表示，各地根据实际情况调控政策无可厚非，但从中长期来看，内地房地产市场并没有出现「供过於求」的局面，遏制投资、投机性需求的政策不宜放松，而且放松限购短期内对楼价的稳定作用或十分有限。房地产研究机构合富辉煌山东区域市场总监许传明指出，取消限购对投资性需求的拉动现在并不具备条件。山东省政府参事、山东财经大学房地产经济研究所所长郭松海也认为：「以取消限购刺激需求不大现实。」山东大学房地产研究中心主任李铁岗等专家认为，长期来看，地产市场「供小於求」的局面并没有改变，如果此时大面积放开限购，等经济形势企稳向好后，楼价将会报复性反弹。

 

　　此轮调整还将持续三年

 

　　财经专家总结，1998年以来，内地房地产市场大致经历了4轮调整，每轮调整的时间大约3年至5年。最近一轮调整於2013年启动。未来一段时间，由於信贷趋紧、销售下滑等原因，本轮调整可能会持续2年到3年。但是，在新的「分类指导」调控政策作用下，区域性的供求失衡矛盾有望得到缓解，银行业对首次置业、保障性住房等领域的信贷支持仍将保持稳定甚至扩大，房地产投资及销售或将在2016年前后有新的表现。但是，与上一轮增长不同，新一轮增长或将呈现中速增长、双向波动、差异化发展、形态更叠的「新常态」。

 

在楼市整体降温的影响下，中国许多房地产企业的业绩也出现明显下滑。在已经公布上半年业绩的20多家企业中，近半数企业业绩同比下滑。即便是在同比保持增长的房企中，大部分企业的涨幅也出现放缓的迹象。中原地产市场研究部统计数据显示，截至10日，中国24家房企公布了半年销售业绩。其中，包括恒盛地产、花样年、瑞安、招商、金地等11家企业出现业绩同比下滑。以房地产行业四大标杆企业「招保万金」的业绩为例。万科仍然保持较高增长，上半年销售收入超过1000亿元（人民币，下同），同比增速逾20%。但除万科外，其他3家企业的销售金额和面积同比均不同程度下滑。保利地产销售收入约650亿元，同比增长2%，增速放缓。而招商地产和金地集团则双双步入下行通道，销售收入分别约为179亿元以及170亿元，同比下滑10%和14%。