【香港商報訊】備受矚目的關於「官方將放松首套房認定標準」的消息在國慶前一天終於落地。當天中國官方發布文件，放松首套房的認定標準。對此，分析人士指出，新政類似於對樓市實施定向寬松，加強對居民改善型的住房消費的金融支持，有利於惠民生、促消費。也有觀點認為，該政策的調整具有巨大利好效應，將對目前疲軟的樓市產生強刺激作用。

　　還清房貸再貸算首套

　　9月30日，中國央行、中國銀監會聯合發布《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》(下稱《通知》)稱，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

　　此前中國金融機構對「首套房」的認定標準非常嚴格，個人名下擁有未貸款房產、或唯一房產有貸款但已經還清，購房時申請貸款都十分不易，即所謂「認房又認貸」。

　　交通銀行首席經濟學家連平表示，此次「認貸不認房」的政策力度超出市場預期，市場此前普遍預計的政策利好是「認房不認貸」;但必須承認，新政是符合市場大勢的，特別是考慮到目前樓市供大於求，有效需求得不到充分釋放，已面臨較為嚴峻的下行壓力，甚至波及實體經濟。

　　中國國家統計局日前發布的數據顯示，2014年8月份，70個大中城市中，價格環比下降的城市有68個，持平的有1個，僅1個城市上漲。

　　樓價8月呈現出加速降溫的態勢。中原地產首席分析師張大偉認為，這意味著房地產市場黃金十年基本宣告結束。張大偉表示，根據國家統計局發布的數據測算，70個大中城市平均樓價自今年5月份開始已逐月環比下降4個月。并預計9月份樓價或將跌回一年前的水平。

　　樓市政策應「有保有壓」

　　但連平認為，不能將新政簡單理解為救市。「必須承認，目前內地二套房60%首付的高比例在國際上是十分罕見的，對於居民滿足自己的住房需求有負面效應」，此次新政落腳點是改善居住條件的二套房，屬於定向寬松，若能執行到位，則有助於惠民生、促消費。

　　中國銀行國際金融研究所副所長宗良亦持相同意見。宗良表示，放松首套房認定標準的政策實行，既能在短期內穩定投資，長遠又有利於房地產市場結構優化，是一個有利的政策。

　　針對首套房的貸款標準，《通知》指出，對於貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情况自主確定。

　　《通知》進一步指出，在已取消或未實施「限購」措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀况等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。

　　宗良進一步指出，目前中國房地產市場投資總體偏弱，但絕不能盲目地增加需求，房地產投資政策應該「有保有壓」：對首套房以及與首套房相關的改善性住房信貸支持應該是「加法」，對房地產投資中不合理的部分應做「減法」。

　　對此，中國人民大學財政金融學院副院長趙錫軍亦表贊同。趙錫軍指出，目前中國經濟正處於提質增效的過程中，應避免再次將過多的政策資源集中到房地產行業，避免中國經濟再次被房地產「綁架」。

　　不能期望利率大幅優惠

　　21世紀不動產市場發展中心總監桑豫峰認為，首套房認定標準的調整，將釋放一部分住房需求，有利於刺激商品房成交的增長。尤其是對於購買第二套改善性住房的家庭，「執行首套房貸款政策」，將大大降低其購房成本，從而激發入市的積極性。

　　但桑豫峰提醒，雖然金融主管部門調整了首套房認定標準，并重申了優惠利率的下限是基準利率的0.7倍，但各主要商業銀行都是市場化的企業，不願意降低貸款利率。因此，不能期望銀行會對首套房利率實行大幅優惠，首套房利率能有85折至9折就不錯。

　　三亞松綁限購剩北上廣深

　　9月30日，三亞市住建局發布，三亞將於10月7日起實行新購房措施。

　　據悉，新措施將於10月7日正式執行，具體方案已經確定，該措施規定，購房人在三亞市購買商品住房，包括二手房的，不需要再提供家庭住房情况證明和在三亞市納稅或者繳納社保的證明。

　　三亞市房地產行業協會秘書長劉樹國對外發布消息時解釋，該措施不算是取消限購，只算是一個穩定市場，促進房地產產業發展的政策措施。

　　北上廣深四個一線城市今年幾乎全部公開表態不會取消限購，業內人士稱，未來可能出現四座「限購孤島」。上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，上述一線城市今年松綁限購的概率幾乎是零。

　　嚴躍進說，從政治層面看，一線城市是內地城市經濟代表，政策執行需謹慎;從市場角度看，住宅成交量和價格雖下滑，但只是暫時現象;從根本上說，一線城市住宅供不應求，若要救市，在戶籍制度等方面稍松動，就能釋放大量需求。