9月底，央行和银监会联合推出促进房地产市场持续健康发展的一系列措施，其目的是试图释放改善性需求。核心内容有以下几点：

　　第一，二套限贷放松。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　第二，三套限贷取消。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

　　第三，对外地人限贷取消。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

　　一些专家认为，此次央行的地产放松政策堪比2008年，我们认为这对政策的性质有所误解。表面上，在地产方面2008年也只是做了目前这样的放松，但不要忘了当年是集团军大规模作战。与之相配套的是大幅度的降准降息，“股房车”三路并进，并辅助了十万亿元的天量信贷。

　　如今的房地产放松，仅仅是在宏观经济压力增大的背景下，让之前的房市干预回归市场化。这完全是单兵作战，只不过是定向宽松的延伸。

　　值得注意的是，这次的松绑措施特别强调了银行在执行上的自主性，是更为市场化的调控，是一种进步。这避免了像2008年那样，用行政的干预让银行不顾风险采取逆经济周期的行为。

　　我们认为，此次央行的房地产松绑政策对地产和经济的改善作用会很有限。主要基于以下几个原因：

　　首先，由于整体流动性和信贷规模并没有增加，房贷如果增加必然是以其他领域的贷款减少为代价，产生总体经济增长的效果很有限。这也是一直以来定向宽松政策的特点，更多起到结构性调整的作用。

　　其次，与刚需不同，改善性需求的弹性更大，更容易受到房价预期，收入变化等因素的影响。一旦房价下跌的预期形成，人们往往会推迟改善的时间。

　　最后，本轮房地产的下行与以往不同。2008年是受到金融危机的冲击而下跌，2012年是因为之前两年的房地产政策主动收缩而下行。而本轮房地产下行更多受到自身基本面的影响，刚需支撑的房地产繁荣已经慢慢跨过拐点。所以，政策很难起到明显的效果。(本文作者廖宗魁系证券市场周刊宏观部主任、和讯评论特约研究员)