房貸松綁刺激中產神經 改善性購房需求被釋放

　　國慶前夕，“認貸不認房”的房貸新政攪動了前期較為溫吞的成都樓市;幾天前，成都公積金貸款再出新政，貸款門檻更低、貸款額度更高，再為成都樓市注入一劑強心針。

　　在房貸利率、公積金政策諸多利好因素的組合下，整個第四季度的利好消息不斷，也在刺激著購房者敏銳的神經。尤其是有改善性購房需求的中產們，首付壓力降低，積壓數年的大量二套改善性需求或將陸續釋放。新政所釋放的購房需求，可能會在2014年底迎來一個顯著的爆發。

　　松了又松

　　寬松房貸政策刺激樓市

　　國慶前夕，央行、銀監會“松綁”房貸的政策，對低迷已久的樓市起到了立竿見影的效果。在10月的秋季房交會上多家房企的銷售就創下了紀錄：保利實現銷售1083套，總金額達到創紀錄的10.3億;綠地集團國慶7天僅住宅銷售金額達7.2億……

　　本月，成都公積金貸款再出新政，貸款門檻從連續繳存12個月降低為連續繳存6個月，單筆貸款額度從40萬提升至50萬，貸款結清後二套房貸款按首套房政策執行。

　　在這些政策利好下，成都樓市成交量上揚。今年9月，全市商品房的成交面積和成交金額都出現了明顯的回升趨勢，其中成交面積環比增長了13.3%，成交金額環比增長了11.8%。房貸新政出爐後的國慶大假“漲勢”更為明顯，據中原地產的數據統計，國慶期間成交量呈上升態勢，且漲幅明顯。其中，142個重點在售樓盤國慶期間共計成交3727套，整體環比上漲高達103%。

　　高策新源董事長廖建華表示“政策出台確實對市場產生了實際推動作用，從數據看，國慶期間很多樓盤成交上揚非常明顯，一批觀望客戶也確實進入市場。”西南財經大學經濟學院副教授劉璐認為，“回暖”的主要原因是9月出現了一些政策面的利好，比如限購的放松等，這使擠壓的一部分購房群體集中入市，一定程度上促進了成交“回暖”。

　　樓市回暖

　　改善性居住需求被釋放

　　“當前住房需求不足並非潛在需求大幅下降，而是購房者在觀望。”交通銀行首席經濟學家連平表示，過去執行的“認房又認貸”的房貸政策誤傷部分改善性住房需求。一方面，此前政策規定家庭購買第二套住房需支付不低於所購房屋價格60%的首付款，同時貸款利率不得低於基准利率的1.1倍，使得改善型需求的購房能力大大降低。另一方面，此前“認房又認貸”的首套房認定政策導致有貸款曆史而名下無房的情況被認定為二套房，一些改善性需求被誤傷。

　　中國房地產信息集團研究中心認為， “限貸”政策調整後市場活躍度有提升在情理之中。首先，“限貸”松綁，改善性需求尤其是首次改善性需求的首付壓力降低，積壓數年的大量二套改善性需求開始陸續釋放;其次，一些房地產企業因利好政策也開始跟風漲價，“買漲不買跌”的心態，促使一部分觀望情緒濃厚的購房者開始“動手”。因此，二次購房房貸松綁後，換房者入市的欲望空前提高。嘉進地產總經理李昕也表示，最後一季度在政策和開發商促銷的雙重作用下，市場層面來說將會十分利好。

　　“以成都主城區為例，新政對准備換房的人群來說是好消息，那些面積較大的改善性樓盤可能因此受益。”四川省社科院房地產研究中心主任蔣華東認為，房貸新政對擴大消費會起到一定的刺激作用，對改善性住房的影響最大。

　　市場企穩

　　專家認為成都樓市有回升空間

　　CRIC房地產信息集團研究中心認為，調整“限貸”政策，救市力度遠超市場預期，市場活躍度相應有所提升。尤其是針對改善性居住需求的購房者來說，央行新政規定了首付減少和利率優惠的政策使得二套房的改善性需求開始釋放。此外，市場層面的一些開發商陸續取消優惠等消息，也促進了購房者下單。

　　市場回暖，成都房價會有怎樣的變化呢?

　　據記者了解，成都多家一線房企在年初制定的銷售計劃，截至目前都基本完成了前三季度的銷售業績。而在接下來的第四季度，不排除有企業因無業績壓力而提價以保證整個公司的利潤率。據了解，目前成都中心城區商品房成交均價為9823元/平方米，對此，劉璐表示短期內成都的房價會持續呈現膠著的態勢，不會有太大幅度的波動。

　　“房地產市場的爆發不會出現，房價的大起大落也不會出現。”銳理數據品牌營銷中心總經理郭潔也認為，下一步成都的房地產市場的主旋律將是“穩增長”，在成交量等方面具有回升的空間，這種回升將持續到明年春節左右。

　　世邦魏理仕華西區董事總經理胡港文表示，樓市是否出現真正“回暖”還有待觀察。但改善性需求被釋放是毫無疑問的，在他看來，過去長時間限購限貸的影響下，不少開發商手裏都積壓了很多庫存，現金流出現壓力，當下開發商會維持健康的現金流，因此未來一段時間會保持交易量上升，但房價基本持平的“量升價平”態勢。 成都商報記者 趙素冰