【香港商報網訊】據法治週末報導，海外房產展銷會上房地產仲介機構推介澳大利亞投資移民項目。

　　11月27日，澳大利亞經濟委員會向國會提交了一份關於外國人在澳投資房地產的報告。報告通過資料告訴民眾，外國人(尤其是中國人)，通過當地的房地產仲介大量購買澳大利亞房產，促使房價不斷攀升，從而導致本國人無法負擔高房價而被擠出房地產市場。

　　報告表達了不少澳公民對未來購買住宅壓力過大負擔過重的擔憂。報告是應澳大利亞財政部部長喬·霍基的要求，歷時7個月在全國收集調查資料整理而成的。

　　外國人推高澳房價

　　澳大利亞央行資料顯示，在2014年第三季度，海外投資者購買了澳大利亞17%的新建住宅和公寓。面對較低的購房成本以及大量的購房需求，澳房價將繼續攀升。

　　目前，來澳大利亞購買房產的投資者大部分來自香港、中國內地、新加坡，購買的房產主要集中在悉尼北岸和墨爾本東區的城區公寓。此外，來自馬來西亞、臺灣以及韓國的買房者則看好東海岸城市的新公寓和房屋。珀斯(澳大利亞西邊的城市)則吸引著來自南非的投資者，而昆士蘭州東南地區則吸引著來自中東的購房者。

　　澳大利亞經濟委員會提交的這一報告也試圖證明外國人投資是推升澳房價的主要原因。從2013年來看，澳大利亞房地產市場表現尤為強勁，據澳大利亞統計局(ABS)數字顯示，主要八大城市的房價同期增長了9.48%。其中悉尼房價增幅最大為14.3%，珀斯第二，8.9%，墨爾本第三，8.6%。

　　與此同時，澳大利亞的房價在世界上排名也是逐年靠前。2013年，全澳房價中位數為539400澳元，其中，新南威爾士州的房價中位數是633200澳元。國際貨幣基金組織的資料顯示，2013年，澳大利亞經濟GDP只有2.5%的增長率。而相對而言，澳大利亞房地產市場的發展顯得遠遠超於預期。澳大利亞央行的官員也承認外國投資對本國房價產生了一定的影響。

　　不少專家認為，澳房地產市場的迅速發展得益於兩個因素：低利率政策和國外投資者的湧入。澳大利亞的利率降到過去4年來的最低點(2.5%)，這預示著外國人來澳大利亞投資融資成本比較低。

　　中國人喜歡在澳買房

　　對於中國人來說，澳大利亞已經成為中國投資者在全球資產配置中的首選地。2013年的澳大利亞房地產市場，來自全球不同國家的投資中，中國占了市場上的最大份額，大約59.3億澳元，而2007年，這一數字僅為14.9億澳元。投資額在短短的6年時間裡翻了4倍。澳大利亞市場上約有12%的新建房屋被中國人購買。其中，悉尼和墨爾本是最受歡迎的投資城市，甚至有些住宅社區中國人的購買率達到了100%。

　　金融諮詢公司(Credit Suisse)的一份報告指出，2013年，悉尼大約18%的新建住房被中國人購買，而墨爾本這個數字大約是14%。經濟委員會在報告中預計，到2020年，中國人在這兩個地方的投資會達到440億澳元。

　　與此同時，除了個人投資，中國房地產企業也紛紛走出國門，來澳大利亞投資買地。比如綠地集團已經開始在澳大利亞佈局，將在悉尼建立新的地標，悉尼綠地中心項目總投資將達到4.8億澳元。另一房地產企業——碧桂園已經投資了7300萬澳元在悉尼購置土地並建造住宅公寓。

　　澳大利亞市場受到中國人青睞首先是因為中國房地產市場開始呈現一個下滑的趨勢，市場中存在著大量的閒置房產，對房價泡沫化的擔憂以及房地產行業投資回報率的降低，使得房產投資者加快了從中國市場撤離資金並尋求海外投資的速度。

　　相對于歐美等國家的經濟形勢的不穩定和波動，澳大利亞的經濟一直處於相對穩健的發展。特別是澳大利亞政府的低利率政策以及澳元的走弱，增強了投資者對其經濟發展的信心並降低了海外置業者的融資成本。

　　此外，在澳大利亞購買房地產的成本費用與中國的大城市處於相對持平狀態。這都表明在澳購買房產具有一定的優勢。

　　高房價背離政策初衷

　　為了避免外國投資推高本國房價，外國人來澳置產會遇到政策上的限制。澳大利亞法律規定：在澳外國人或者持有短期簽證的人(12個月以上)若想購買已建成住宅，需要向外管局提出申請，且只可以購買一處已建成(二手)住宅，並只能用於居住不能用於投資;若想購買全新住宅(未被開發商出售，且未被佔用超過12個月)或者使用澳大利亞的土地建造住宅，也需要向外國投資審查委員會提出申請，且在審批後24個月內連續施工。

　　在澳留學生只能購買一處已建成(二手)住宅用於居住，且畢業離境後需要出賣房產。而報告指出，這些留學生畢業以後房產是否被出售，以及在海外投資者購買房產的過程中是否存在違法行為等問題，外國投資審查委員會並沒有去做深入的研究和調查。政府也睜一隻眼閉一隻眼。

　　報告指出，澳大利亞政府的初衷是希望通過吸引外國投資來增加澳大利亞本國房地產市場供給並為澳建築業提供更多的工作機會。而隨著澳房價的不斷攀升，海外投資者購買房產比例逐年增加，本國公民購房困難的現實促使澳大利亞政府不得不重新評估這些市場表現是否已經偏離了政策的初衷。

　　報告還指出，目前澳大利亞的房價收入比已經超出了歷史平均值，最高達到了31.6%;同時澳大利亞政府缺乏詳細的產權登記資訊;外國投資審查委員會在行使其審查職責中也存在漏洞。

　　然而負責審查外資的部門在制裁違法方面沒有起到積極有效的監管作用，特別是針對外國人在澳大利亞買房中所涉及到的一系列違法行為。

　　全面監管外國購房者

　　面對這些情況，經濟委員會的報告向澳大利亞政府提出了12條針對外國人在澳投資住宅房地產管理的建議。

　　經濟委員會希望通過這些建議約束澳大利亞政府以及相關部門在對外資審查過程中保持更加負責的態度和透明化的管理。

　　這些建議的主要內容包括：建立全國土地產權轉讓登記制度，包括記錄房地產購買者的身份(如是否是澳大利亞公民或者在澳大利亞擁有永久居住權利);經濟委員會希望外國投資審查委員會可以看到外國人離境後在移民局中登記的資訊記錄，並要求外國人在離境澳大利亞3個月內須及時出售在澳購買的房地產。

　　經濟委員會還提議對每一項外國人房產交易收取1500澳元的申請費，這將在未來的4年裡為政府增加大約1.6億澳元的收入。對於違反相關規定的房屋購買者，律師、會計以及房屋仲介都將面臨相應懲罰，罰金由現在的8.5萬澳元改為根據房產價值百分比浮動。此外，報告建議，在海外銷售的房產必須同期在澳大利亞國內市場上銷售。

　　值得一提的是，經濟委員會提交國會的議案中最重要的一點就是房屋產權的登記，記錄產權擁有者的身份狀況。澳大利亞政府希望通過記錄這些資訊更好地監督市場交易，並懲戒企圖説明外國人違法置業的相關機構。

　　這一報告中的建議如果被採納，意味著在未來外資審查委員將和移民局共用資料，擁有外國投資者更多的資訊，可以更便捷的查閱投資者的資料，更精確地統計來自不同國家投資者的資訊。這一舉措無疑更利於澳政府對來自外的投資者的監督和管理。

　　對於中國投資者來說，也將會面臨著更加嚴峻地審查制度和管理流程，也在一定程度上促進國人在澳的投資更為謹慎和理性。