媒體：不動產登記條例有望近日出臺 或成為反腐利器
編者按
有消息稱，備受關注的不動產登記暫行條例有望在近日出臺。在這部醞釀了7年的行政法規中，統一登記是其最大的亮點。而在統一登記的前提下，這部法規也被賦予了更多的意義。
譬如，為房產稅的征收奠定基礎，成為房地產市場步入健康規范管理的前提。此外，盡管參與立法的專家一再解釋，該條例與反腐并無直接關系，但該條例還是被寄予了成為“反腐利器”的厚望。
那么，不動產統一登記到底是怎么回事，將會帶來什么樣的影響或變化？不動產登記暫行條例出臺的背后又有哪些故事？條例如果真正落地，將會面臨哪些問題？本期法治周末將為您一一解讀。
聚焦不動產登記條例（一）
不動產登記條例或成反腐利器
“房產在官員財產中占據極大的部分，也是腐敗的重災區之一，希望通過不動產登記和房產稅等制度的聯手，在未來能有效打擊這類腐敗行為”
法治周末記者趙晨熙
“沉寂”了一段時間之后，坐擁大量房產的“房氏家族”又來了。
近日，浙江省寧波市公安局杭州灣分局民警沈某遭人舉報，被曝有“兩個身份證”和“69套房產”，一時間引發廣泛關注。
就在公安機關和紀檢部門成立專門調查組對沈某進行進一步調查時，在溫州市蒼南縣龍港鎮，又出現了一名“房叔”，此前僅是龍港鎮某村村支書的李某在上海竟坐擁132套房產，令人瞠目。
不斷刷新紀錄的“房叔”“房姐”們也在不斷刺激著民眾的神經，人們對反腐的期盼越來越高。即將出臺的不動產登記暫行條例，因涉及到“房產登記”，而被很多人視為助力于反腐的“反腐利器”。
此前有媒體報道，不動產登記暫行條例已由國務院簽發，定于年內頒布，自2015年3月1日起施行。
國土資源部原法律中心戶權戶籍處總登記師劉燕萍也向媒體透露，“不動產登記暫行條例這一關系不動產登記頂層制度的條例離正式出臺越來越近了，國土部目前正在研究起草暫行條例的操作細則”。
“實行不動產統一登記制度，將對打擊腐敗起到一定的效果和作用。”北京航空航天大學廉潔研究與教育中心主任任建明在接受法治周末記者采訪時強調，不動產登記條例也是在為征收房地產稅奠定基礎，未來二者間的“聯手”將有效打擊腐敗行為。
條例將極大助力反腐
當得知不動產登記暫行條例即將實施的消息時，北京大學廉政建設研究中心主任李成言就知道這很可能在未來刮起一輪“反腐風暴”。
“近年來越來越多的官員貪腐案件被曝出，這其中房產腐敗更是嚴重。”李成言向法治周末記者介紹，針對這種情況，其實從1995年開始，中央已先后頒布了《關于黨員領導干部報告個人有關事項的規定》等多個文件，官員的財產申報范圍也從簡單的“收入”擴展到了官員的股票、不動產等。
但李成言坦言，目前針對官員房產的反腐效果并不明顯，因為“查房反腐”的一個巨大瓶頸就在于國家不動產登記制度的不統一和不完善，“在這種現實情況下實行不動產統一登記就顯得尤為必要”。
事實上，國家要建立不動產登記制度已醞釀多年。
法治周末記者了解到，早在2007年頒行的物權法中，就已明確規定了要建立不動產登記制度。
而直到2014年8月15日，國務院法制辦公室才公布了共6章30條的《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》，公開征求了意見。
歷經多年，不動產登記暫行條例這只“樓上的靴子”最終確定落地，盼望許久的人們也立即對其冠以了“反腐利器”這樣顯眼的標簽，并寄予厚望。
然而，一些業內專家卻多次提醒民眾應“理性看待”。
參與條例草案起草的知名物權法專家孫憲忠就曾多次在接受媒體采訪時強調，不動產登記條例最大的作用是實現統一登記，保護產權及交易安全，而并非意在反腐。
對此，任建明在接受法治周末記者采訪時也坦陳，反腐確實并非不動產登記條例出臺的主要目的。但他強調，以往出現的大量“房產腐敗”案件，就是因官員房產信息不公開、不透明所致。
“在實行不動產統一登記和不動產公開查詢管理系統等建立后，將有助于摸清官員不動產的真實情況，以及發現那些多占多用、占而不用和不正當交易等房產問題，客觀上將對發現和打擊官員腐敗產生極大助力。”任建明說。
打破信息孤島是關鍵
“不動產登記條例的出臺對那些擁有多套房產的官員是一種威懾。”任建明預測，條例正式落地后，不少官員可能會有“拋房”等動作。
現實似乎也正如任建明預測的那樣。
“最近我們不少人都在關注和討論不動產登記的消息。”北京市大興區某政府官員李林(化名)向法治周末記者直言，目前不動產登記條例在官員系統內部有著極高的“關注度”，一些官員甚至已經開始考慮“趁早”出售手中的部分房產。
對于不動產登記，官員們有著自己的“擔心”。
李林向法治周末記者透露，在他身邊，手中握有三套以上住房的官員不在少數，雖然這些房產并非民眾所想的是“貪污所得”，可能有父母過世后留下的房產或早期單位分得的房產等，但隨著不動產登記的實施，官員名下的全部房產被登記，在當前社會輿論下，很可能因此帶來解釋財產來源等不必要的麻煩，進而影響仕途。因此，官員們目前普遍存在“多一套還不如少一套”的心理。
在任建明看來，不論出于何種目的，官員們的這種“吐房”心理已經說明了不動產登記對貪腐起到的威懾作用，但要想真正使其發揮反腐功效，還需要制度的完善和各部門的合理利用。
參與條例起草制定工作的清華大學法學院副教授程嘯曾向媒體表示，根據不動產登記暫行條例對查詢作出的規定，對不動產登記信息，并非隨意查詢，出于隱私等考慮，必須是權利人和利害關系人等才可以。
有觀點認為，此規定將使不動產登記條例的反腐效果大打折扣。
任建明則有不同的看法。
他認為，雖然普通民眾無法隨意查詢不動產登記信息，但紀檢監察部門等機關在辦案時則可依照法律規定查詢、復制與調查處理與案件等有關的不動產登記資料，這無疑會對處理貪腐案件和尋找線索提供極大的便利。
“不動產登記將此前龐雜分散的不動產系統整合成一個統一平臺，針對反腐，不再需要各地搜集線索，只要通過一個平臺就可以查詢某一特定個人名下的全部不動產，這是極大的優勢。”任建明強調，信息登記的全面和真實性是保證其反腐效果的前提。
2010年以來，中央一直在推行官員財產申報制度，但李林坦言，這其中不乏瞞報、虛假登記等情況。
李林舉例稱，比如一個貪污官員擁有多套房產，他可以將其中的部分房產登記到自己的親戚名下來逃避追查，雖然這樣也有可能面臨房產被“易主”的危險，但相比被調查風險要小很多。
對此，李成言指出，一方面相關部門在登記時應做好核實工作，避免出現官員漏報、瞞報的情況；同時不動產登記制度也應與官員財產申報制度相聯結，通過信息并軌對照核查官員財產申報是否屬實。
李成言進一步解釋稱，不同于官員財產申報，不動產登記涉及的人員范圍更廣，是全民的不動產信息，因此在核查官員信息或調查案件時可以結合不動產登記信息迅速有效地掌握官員及周邊親屬的房產情況，便于進一步追查。
“這不但要求不動產登記信息要實行全國聯網共享，同時不動產信息也應與公安機關戶籍登記信息等相聯結，通過各部門間信息的互聯互通打破目前存在的‘信息孤島’現象，這是打擊腐敗的關鍵。”李成言說。
在任建明看來，除了相關部門需加大審核、抽查等力度外，對于發現瞞報、虛報資產的官員也必須給予撤職，甚至司法處理等嚴懲。
“目前的處罰過輕，瞞報、虛報成本太低，不利于對這種行為的打擊。”任建明提出，對于一些明知官員房產是腐敗所得而協助其進行房產更名，幫助其隱匿財產的，也應視具體情況進行處罰。
李成言對此表示認同，他同時強調，陽光是最好的“防腐劑”，對于官員的不動產登記信息應該效仿國外進行公開，“讓官員的房產財產透明化，有利于加強民眾的第三方監督，比如一個官員瞞報房產，其他知情的群眾就可以進行舉報，加強監管腐敗的力度”。
為房產稅奠定基礎
事實上，即將落地的不動產登記條例，除了被寄予反腐眾望，也被一些人視為是在為未來國家開征房產稅打下基礎。
然而，中國政法大學經濟法學教授吳景明在接受法治周末記者采訪時則相對“冷靜”，他指出目前針對房產稅是否征收以及如何征收等問題，各界還存有爭議，因此不動產登記條例對房產稅開征能起到多大影響，還有待進一步觀察。
不過，吳景明強調，實行不動產統一登記將摸清全國的房產底數，這確實為房產稅的開征奠定了基礎，且目前不少大中城市已完成房屋價值評估系統建設，再加之不動產統一登記，將消除房產稅征收的主要技術障礙，可能會加速房產稅的推進。
“縱觀不動產登記制度在國外的發展歷程也可以看到，不動產登記都跟政府稅收緊密相連。”吳景明舉例稱，在美國，不動產登記的房產信息就是政府征收房產稅的主要征稅依據，美國所有州和地方政府都對登記的房產所有人征收房產稅。
在任建明看來，房產稅的征收，如果設置得當，也將對反腐起到積極效果。一方面房產多的官員就要多交稅，打擊囤房現象；同時有房產稅限制，也會減少一些為官員“存房”“藏房”的情況發生。
吳景明也認為，房產稅征收的真正意義是調節貧富差距，征收的同時也應下調過高的住房用地稅負，簡并流轉交易環節稅費等。此外征收應實行階梯化，對普通民眾的基本性住房應免征或少征，對擁有多套住房、占用更多資源的人則要多征稅，如果實行也應先從富人、官員等人群入手。
同時吳景明強調，房產稅的征收也應該避免出現官員將非法財產合法化的情況，比如經調查該官員房產為非法收入購得，就應及時單獨列出并對該房產實行沒收、查封等措施。
“房產在官員財產中占據極大的部分，也是腐敗的重災區之一，希望通過不動產登記和房產稅等制度的聯手，在未來能有效打擊這類腐敗行為。而真正的反腐敗還是要讓權力陽光化，從源頭防治腐敗要比事后追查更為重要。”任建明說。
聚焦不動產登記條例（三）
不動產統一登記意味著什么
不動產統一登記不僅僅局限于住宅，也會把其他類型物業一并納入其中，有利于對官員的財產公開，特別是對房產公開起到基礎性作用
法治周末記者高原
一個人名下到底有多少套房？尤其是公職人員，這一直是個神秘的數據。
全國總共有多少不動產，包括房改房、集資房、央產房、軍產房、福利房、小產權房，還有林地、草原、土地等，這中間的差距又有多大？
這些問題，年內即將公布的不動產登記暫行條例或許都可以解決。
不動產登記局掛牌
有消息稱，不動產登記暫行條例目前已由國務院簽發，定于年內頒布，自2015年3月1日起施行。業內人士預測，不動產登記暫行條例如果出臺，將成為一大里程碑。
盡管消息沒有得到權威部門的證實，但從各地紛紛成立不動產登記局等各種跡象來看，這一關系到不動產登記頂層制度設計的條例，離正式出臺越來越近了。
在獲得了國務院的正式授權后，國土部推進不動產統一登記體系力度空前。在2014年年初，協調各部門利益和步伐的聯席制度已經建立。
國土部此前的統計資料顯示，在全國106個重點城市中，已經有約50%的城市啟動了不動產統一登記相關工作。
在30個啟動相關工作的省區市中，河北、山東、江蘇、山西、遼寧、陜西、青海、貴州、廣西、重慶已基本完成不動產登記省級職責整合。
一些省份已出臺了不動產統一登記工作方案，明確了工作時間表。
其中，廣西11月13日印發《廣西壯族自治區不動產統一登記工作方案》，明確2017年實行信息共享，依法公開查詢；福建9月17日印發《福建省不動產統一登記工作實施方案》，提出2015年6月底前，全省市、縣(區)要基本完成不動產登記職責的整合，并按照國家和省里的部署要求，做好機構組建、工作融合、平臺建設等工作，實施不動產統一登記。
一些省市已成立了不動產登記局。據法治周末記者不完全統計，目前包括廣東、海南、江蘇等9個省已成立了不動產登記局，四川、河南等6個省也宣布在年內即將成立不動產登記局。
不動產登記局的構建，從目前披露的廣東省有關方案可略窺一二。
廣東省機構編制委員會日前發布的通知顯示，不動產登記職責整合后，在廣東省國土資源廳設立不動產登記局(加掛地籍管理處牌子)，正處級。按照“編隨事轉”原則，分別從省住房城鄉建設廳、農業廳、林業廳、海洋漁業局劃轉1名行政編制到省國土資源廳，原承擔不動產登記工作的人員可按“人隨事走”的原則相應劃轉。
北京理工大學經濟學教授胡星斗告訴法治周末記者，早在今年8月，國家關于不動產登記局的“三定”方案出臺后，就意味著不動產登記從過去的籌備階段，已經上升到國家行為并完成了頂層設計。
此前，與不動產登記工作相關的職能，散落于十多個部門，在許多城市，實行房、地分開登記：國有建設用地使用權在土地管理部門登記，其上的房屋則在房產管理部門登記。
此外，耕地、草原、林地、海域使用權等又分散在不同部門，涉及國土、住建、農業、林業等多個部門。而設立不動產登記局，就是要整合這些職能。
胡星斗說：“不動產登記局的掛牌與三定方案的確定，表示不動產登記工作有了統一的領導、規劃、步驟，將會把過去散布在各個領域的不動產登記信息進行匯總，也對過去并不清晰明朗的小產權房、農村集體土地、單位自建房等有了更清晰更權威的指導。”
房地產的“好政策”
值得注意的是，在對不動產登記條例的討論中，最受關注的是房產一項。
“房產是各界民眾都很關注的焦點問題，不動產統一登記將摸清房產底數，為房產稅、遺產稅的開征奠定基礎，對于規范房地產市場和房地產調控有重要意義。”中國人民大學財政金融學院副院長、金融與證券研究所副所長趙錫軍在接受媒體采訪時曾表示。
其實，在國務院常務會議決定整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度之后，許多人就從這一制度上讀出了“反腐”“控房價”等效果。
此前，SOHO中國董事長潘石屹也在微博中表示：“這是好政策，如果今年實施，房價馬上會跌。”
但在專家看來，不動產登記將利好于房地產。
中國房地產學會副會長、北京大學教授陳國強在接受法治周末記者采訪時表示，就房價本身來說，最終決定因素還是供求關系。
“不排除有些家庭或個人由于不愿進行登記，而對部分房產做些處置。這雖然會使部分存量房源加速進入市場流通，有可能在局部區域出現供應增加導致的房價下行，但是對于不動產登記會帶來降價潮甚至房價崩盤的擔心則完全沒有必要。”陳國強說。
陳國強認為，從長遠看，推進不動產登記制度對房地產業的影響應當說是正面的，是房地產市場步入健康規范管理的前提。不動產的登記確權是個摸清家底的過程。
目前，不動產登記的具體操作思路已經開始顯現，國務院提出，要建立不動產登記信息管理基礎平臺，實現不動產審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規互通共享，消除“信息孤島”。
另外，國務院提出推動建立不動產登記信息依法公開查詢系統，保證不動產交易安全，保護群眾合法權益。
陳國強認為，出臺不動產統一登記制度對房價的影響只是間接的。
他表示，不動產登記制度有利于未來房產稅的試點和全面開征，持有多套房的家庭會面臨房產稅持有成本的增加，從而間接影響購房者對房產投資的熱情，減少市場不合理性需求，對于緩解市場供求矛盾，穩定市場預期有積極影響。也有助于抑制房價過快上漲，使購房者將來買房會更理性。
然而，他分析，難以量化該制度的作用能體現到怎樣的程度。
同時，陳國強表示，不動產統一登記不僅僅局限于住宅，也會把其他類型物業一并納入其中，有利于對官員的財產公開，特別是對房產公開起到基礎性作用。
7年磨一劍
2007年頒布實施的物權法規定了不動產統一登記制度，但我國不動產仍由不同管理部門負責登記，即分散登記。
這種分散登記的做法，被管理部門認為不再適應社會發展的需要。由此，由國土資源部主導的不動產統一登記開始推進。
2013年11月20日，國務院召開常務會議，正式宣布整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度，決定將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔，由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。
2014年以來，不動產統一登記的相關工作進展迅速。
今年3月，不動產登記工作第一次部際聯席會議召開，確定用三年時間在中國建立不動產統一登記制度；同月底，不動產統一登記工作領導小組成立；
5月，國家不動產登記局正式掛牌。國土部地籍管理司加掛“不動產登記局”牌子后，開始承擔指導監督全國土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動產登記工作的職責；現年51歲有多年國土局工作經驗的王廣華擔任局長。6月，針對不動產登記信息平臺的研究設計正式啟動。
今年8月15日，國務院法制辦公室就《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》公開征求意見，《征求意見稿》共6章30條。
與此同時，天津、河北、內蒙古等十幾個省市正在逐步明確不動產登記的牽頭單位、設立專門機構、多部門整合職責。不動產統一登記也從中央層面開始向地方推進落實。
從各種跡象來看，這一關系不動產登記頂層制度的條例離正式出臺越來越近了。
聚焦不動產登記條例（三）
統一，是成就也是難題
如今，不動產登記暫行條例大體已定，參與制定該條例的中國社會科學院法學研究所研究員孫憲忠認為：“現在最困難的就是機構的統一和登記簿冊的統一”
法治周末記者陳霄
倍受關注的不動產登記暫行條例即將于年內出臺的消息，再次引發了外界對這一行政法規的關注。
參與制定該條例的中國社會科學院法學研究所研究員孫憲忠告訴法治周末記者，條例草案在今年8月向社會公開征求意見之后，只有個別條文有微小改動，目前條例基本已定，只是何時公布的問題。
據媒體最新報道的消息，該條例可能于年底出臺，于明年3月開始實施。
這意味著，這部匯集了外界各種期待的行政法規在經過7年的漫長蹉跎之后，可能只有3個多月的時間來完成它的施行準備。
受訪學者認為，不動產登記暫行條例要落地可能會面臨重重困難，但總算有了開頭，值得期待。
統一登記是最大成就
孫憲忠早在20年前就開始關注到不動產分散登記暴露出來的問題，那時候由于登記分散且登記內容的不明確，每年各地都會出現相似的涉及不同類型的土地之間引發的糾紛。
從那時候起，孫憲忠就開始寫文章呼吁實行不動產的統一登記。
當時這被人看作是不可思議的天方夜譚，人們在多年之后才意識到一直以來的分離狀態在實踐中導致的大量問題。
20年后，終于等到不動產登記條例的出臺，“統一是最大的亮點、成就”，孫憲忠如此評論。
國土資源部不動產登記局常務副局長冷志宏稱，不動產統一登記的核心是要做到“四統一”，即登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺的統一。
冷志宏進一步解釋說，條例明確由國土資源部負責指導、監督全國不動產登記工作，避免政出多門；明確不動產登記機構應當按照國土資源部的規定設立統一的不動產登記簿，確保不動產登記的權威；明確申請、受理、查驗、登記等一系列登記程序，確保不動產登記行為的規范化，等等。
2007年開始施行的物權法中已設立了不動產統一登記的原則，不過相關的制度建設一直沒有跟上。
直到2013年3月，《國務院機構改革和職能轉變方案》中提出，要建立不動產統一登記制度，更好地落實物權法規定，不動產登記條例的制定才真正提上日程。
在明確這一目標后，2013年上半年，孫憲忠和課題組受國土資源部政策法規司委托，起草了不動產登記條例的專家建議稿，并于當年10月提交。
按照國土資源部通過的立法計劃，該條例原定于今年6月底出臺，但直到8月才公開征求意見。
國土資源部的回應稱，由于長期實行不動產分散登記體制，各自形成一套獨立的登記體系，條例起草涉及各類不動產登記的機構、人員、規章制度、技術規范等情況，需要時間來全面摸清。
外界評論認為，不動產統一登記涉及多個部門的利益協調，各方意見分歧較大，加上機構要調整，因此阻力重重。
如今，條例大體已定，孫憲忠認為：“現在最困難的就是機構的統一和登記簿冊的統一。”
落地難題之一：
機構的統一
按此前征求意見稿的規定，對統一登記機構作出了區別性的規定。
在國家層面，由國土資源部負責指導、監督全國不動產登記工作，但在地方層面，則規定縣級以上地方政府應當確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構，負責不動產登記工作。
“即國家層面是國土部，地方層面沒有明確規定，由地方自己決定。這可能會帶來一些麻煩，因為本該是一體化的東西在我國一開始就是分散的，土地和房屋分離，大家可能已經習慣了。估計法規出臺之后，光是機構協調都要花好一段時間。”中國政法大學教授符啟林在接受法治周末記者采訪時說。
中國人民大學公共管理學院教授、土地規劃研究中心主任嚴金明對法治周末記者表示，多年來由哪一部門對不動產進行統一登記一直有爭議，因此條例的執行在這方面可能會面臨困難，尤其是在市、縣兩級基層，因為統一登記機構牽涉到部門之間的管理體制問題，需要整合。
“但多年來各部門已有各自的領域、各自的標準、各自的管理，這些已形成慣例，可預見整合會面臨比較大的挑戰，而且各部門要完全在一個平臺上說話，可能還需要一些制度上的銜接。”嚴金明說。
孫憲忠告訴法治周末記者，條例的上述區別性規定是基于兩點考慮，一是有些地方早已實現了統一登記，例如深圳，早就有深圳市規劃和國土資源委員會(海洋局)，就不存在將登記工作統一歸口到國土部門一說。另外一點考慮則是，在有些地方，不動產登記可能會以城市的建筑物為主，土地登記在少數，例如像北京，那么就由當地自主決定不動產登記歸口到哪一部門比較合適。
不動產統一登記的主管部門早前一直爭議很大，達成如今的方案也經歷了一段波折。
據國土資源部國家地籍管理司原司長向洪宜向《瞭望東方周刊》回憶：十八屆三中全會之前，為了平衡各方關系，國務院法制辦、住房與城鄉建設部、國土資源部原定分工是：國務院法制辦負責條塊協調；住房和城鄉建設部負責國有土地上房屋的不動產登記，以房屋所有權為準；國土資源部負責集體土地上的不動產登記，包括耕地、林地及草地等。但十八屆三中全會召開后，李克強總理最終拍板：全國不動產統一登記由國土資源部負責，各地也必須歸口到一個部門。
落地難題之二：
登記簿的統一
孫憲忠透露，目前國土資源部正在起草不動產登記條例的操作細則，自己參加了幾次研討，會上討論得比較多的是如何設置不動產登記簿的問題，目前的意見比較多，爭論較大。
孫憲忠認為，條例出臺之后，因為統一登記機構已有明確規定，把各部門登記這一部分的人弄在一起，合署辦公，慢慢整合之后也比較好辦。不過如何設置作為不動產登記立法核心的登記簿，雖然很大程度上是技術問題，但由于我國長期以來不動產法律實踐的復雜性，各類不動產的法律基礎并不統一，因此面臨的困難也不小。
符啟林認為，不動產統一登記面臨的最大困難還在于農村，農村土地的種類很復雜，地方上的做法也極不統一，例如土地證有些發有些不發，宅基地各地的標準不一，這些怎么登記？各地是否自己出臺細則？還有農村許多房屋沒有報建，連報建手續都沒有，怎么登記？這都給統一登記帶來了難題。
還有受到外界關注的小產權房，在統一登記的大背景下會怎樣？“合法還是不合法？能不能登記？據我所知，司法實踐中已經有松動了，有些法官會判決合法。”符啟林說。
按照國土資源部目前公布的時間表，還需要3年的時間來最終實現不動產登記的統一：2014年基本完成各級職責整合，建立基礎性制度；2015年健全配套制度，平穩有序實施；2016年全面形成制度體系，正常有效運行；2017年實現信息共享，依法公開查詢。
不過，時間表能否按時完成尚是未知數。“3年可能還是比較樂觀的估計，實際上可能需要的時間會更長。”嚴金明說。
聚焦不動產登記條例（四）
孫憲忠：操作問題有待細則出臺
“說到執行，這是很難回答的問題。因為現在條例只有30個條文，執行起來可操作性不強。所以，還是期待盡快編纂可操作實施的細則，然后條例作為指導性的規則來適用”
法治周末記者陳霄
不動產統一登記的正式立法是在2007年，物權法中對“不動產實行統一登記制度”予以明確。
這是中國社會科學院法學研究所研究員孫憲忠呼吁了十幾年之后見到的成果。7年之后，他再次深度介入該事項的立法工作，參與制定了倍受關注的不動產登記條例。
孫憲忠坦言，無論是當年的物權法，還是如今的不動產登記暫行條例，他都很難說得上滿意。
12月8日，孫憲忠在北京的家中接受了法治周末記者的專訪。
條例有較大幅度的壓縮
法治周末：不動產登記條例現在大體上定了，跟此前的設計有什么出入？
孫憲忠：總體來看，有一些跟我們之前的研究思路是有差別的。
比如說登記機構，按照我們原來的思路，登記機構的地位要更高一些，不屬于行政管理機構序列，而應該是帶司法性質的獨立機構。在國外，很多是由法院來承擔這項工作的，登記是帶有司法效果的一種行為。
按我們原來的設想，是要制定不動產登記法，是一部單行法律，由全國人大來制定。
這些都是將來還要進一步磨合的。現在要出臺的也是暫行條例，即也只是暫時的，以后有機會可能還是要制定法律。
法治周末：條例與之前您負責起草的學者建議稿相比，有什么變化？
孫憲忠：國務院法制辦和國土資源部委托我們起草一個學者建議稿，我們的建議稿有70多個條文，國土部自己制定的版本也有90多個條文，數量更多，不過里面有很多非法律性的內容。
法治周末：那現在的版本怎么大幅縮水了呢(征求意見稿共計30條)？
孫憲忠：后來兩個版本都提交到了國務院法制辦，國務院法制辦認為需要壓縮，兩個版本都進行了壓縮、整合，不過后來基本上是按照學者建議稿的結構框架來設置的。
當年物權法也是，不動產登記部分我寫了70多個條文，后來經過幾次審議，縮到20來個。
執行將面臨難題
法治周末：對于目前公布的草案的執行，您有什么預期？
孫憲忠：條文壓縮之后，條款過于原則，實行起來有些東西可能操作有困難。
比如在我寫的方案里，登記的基本原則，誰啟動登記，即先申請原則，在哪里登記，即登記的屬地管理原則，法定語言文字登記原則，這些都是很重要的，后來并未出現在條例中。
還有登記程序的問題，普通登記就四個程序，初始登記、變更登記、更正登記、涂銷登記，此外還有一些特別的程序。像更正登記未作出規定，那么，現實中如果出現了錯誤登記怎么辦？如何更正？
法治周末：您認為有哪些比較重要的問題是條例應當包含或予以明確的？
孫憲忠：在我看來，有幾個核心問題還有待解決。
一是登記審查的問題。是要形式審查還是實質審查？這兩種審查如何界定？什么情況下適用哪種方式？
二是登記簿的設置。將來的不動產權利怎么記載？以前土地房屋都是分開的，現在合在一起怎么弄？我覺得樹干結構最好，所有權就是樹干，樹干上體現權利的各種變化，有各種分枝，用益物權、擔保物權等，這樣一看就很清晰明了。
我的想法是，先把地籍搞清楚，在此基礎上再確定地權。
第三就是登記程序的問題。不動產登記法本來就是程序法，由哪個機構依據什么樣的程序來登記？現在草案的規定操作性不強。
反腐對條例制定影響很小
法治周末：條例在整個制定過程中都受到外界很大的關注，主要應該還是大家對它有反腐方面的期待？
孫憲忠：這個問題我多次公開澄清過，與反腐沒有直接關系，我只能不厭其煩地一再重申。
法治周末：社會上這種期待對條例的制定有什么影響？
孫憲忠：開始是有影響的，但經過努力，已經基本解決了。草案留了個尾巴——有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理案件有關的不動產登記資料。
法治周末：有些人提出，今年登記機構統一了，但不動產交易的監管部門仍是分散的，這會帶來什么問題嗎？
孫憲忠：不存在什么問題。不動產交易在實踐中是復雜的，涉及的部門太多，不可能統一。
法治周末：那您認為，條例執行中要注意什么問題，需要什么制度配套嗎？
孫憲忠：說到執行，這是很難回答的問題。因為現在條例只有30個條文，執行起來可操作性有待加強。所以，還是期待盡快編纂可操作實施的細則，然后條例作為指導性的規則來適用。